??導讀

??堅持“房住不炒”及“三穩”租賃、保障將發力緩解大城市住房難題。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??3月5日，兩會正式開幕，李克強總理作《政府工作報告》，充分肯定2020年在嚴峻形勢下，中國仍實現經濟正增長、全面脫貧、全面建成小康社會等一系列決定性成就，并部署了“十四五”時期主要目標任務和2021年重點工作。聚焦房地產行業，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，并切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，解決好大城市住房突出問題。

??01

??2021年宏觀政策不急轉彎

??房地產行業去杠桿上升為長效機制

??國內生產總值增長6%以上；城鎮新增就業1100萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右。

??今年要保持宏觀政策連續性穩定性可持續性，促進經濟運行在合理區間。在區間調控基礎上加強定向調控、相機調控、精準調控。宏觀政策要繼續為市場主體紓困，保持必要支持力度，不急轉彎，根據形勢變化適時調整完善，進一步鞏固經濟基本盤。

??積極的財政政策要提質增效、更可持續。考慮到疫情得到有效控制和經濟逐步恢復，今年赤字率擬按3.2%左右安排、比去年有所下調，不再發行抗疫特別國債。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。把服務實體經濟放到更加突出的位置，處理好恢復經濟與防范風險的關系。貨幣供應量和社會融資規模增速與名義經濟增速基本匹配，保持流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩定。

??聚焦2021年重點工作，主要涉及以下兩方面內容：其一，經濟增長目標設6%的下限管理，堅守“六穩”、“六保”政策底線。2021年GDP增長預期目標設定為6%以上，集中精力推進改革創新、推動高質量發展。而在統籌疫情防控和經濟社會發展的同時，仍需堅守“六穩”、“六保”政策底線，抓好保市場主體、保居民就業、保基本民生工作。2021年，城鎮新增就業1100萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右，CPI漲幅3%左右，并實現居民收入穩步增長。其二，保持宏觀政策連續性穩定性可持續性。宏觀政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時效度，繼續為市場主體紓困，保持必要支持力度，進一步鞏固經濟基本盤。具體而言，積極的財政政策要提質增效、更可持續。2021年，財政赤字率擬按3.2%左右安排，不再發行抗疫特別國債。繼續落實減稅政策保市場主體，竭力幫扶小微企業。對小規模納稅人，延長增值稅優惠政策執行期限，并將增值稅起征點提高到月銷售額15萬元。對小微企業和個體工商戶年應納稅所得額不到100萬元，在現行優惠政策基礎上，再減半征收所得稅。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。保持市場流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩定，堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，極力避免以宏觀杠桿率進一步高企為代價換取不合理的經濟增長。持續深化金融供給側結構性改革，積極引導銀行業金融機構把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到小微企業等實體經濟領域，實現信貸資源增量優化、存量重組。

??現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，金融要去房地產化，房地產也要去金融化。預計未來房地產行業將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，有序引導企業負債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

??02

??堅持“房住不炒”及“三穩”

??租賃、保障發力緩解大城市住房難題

??保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??聚焦2021年房地產行業重點工作，主要涉及以下兩方面內容：

??其一，繼續堅持“房住不炒”的定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期。

??一方面，熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不松勁。2021年以來，上海、杭州、東莞等熱點城市相繼升級調控，上海更是接連5次政策加碼，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標，促進房地產市場平穩健康發展。

??我們認為現階段地價、房價仍是不能碰的紅線，一旦地市、樓市出現過熱的征兆，短期內城市地價、房價出現非理性上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。聯系到廣州、徐州等多城市場依舊火爆，未來不排除政策加碼的可能性。

??另一方面，壓力城市仍需從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。土地供應要有供有限，那些供地整體過剩或者房地產庫存高企的壓力城市仍需調降供地指標，以期緩解長期去化壓力。適度調降土地出讓價格，增加平價地以及低價地供應，給予開發企業一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費，那些人口持續凈流出的弱三、四線城市或將在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

??其二，增加租賃、共有產權住房供應，解決好大城市住房突出問題。基于大城市住房問題依舊突出，下一階段仍需強化地方政府的主體責任，切合增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，具體方法包括土地供應要向租賃住房和共有產權住房建設傾斜，單列租賃住房和共有產權住房用地計劃，并保質保量完成。地方財政也要安排專項資金，全力支持租賃住房和共有產權住房建設。

??規范市場化租賃住房發展，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理控制，嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。降低租賃住房稅費負擔，租賃企業、租客均將受益，既能吸引更多市場化企業參與租賃市場運營，也能緩解新市民、青年人等住房難題。

??在連番政策紅利的刺激下，預計住房租賃市場將進入新一輪發展快車道，市場規模將持續擴容，并與銷售市場形成分庭抗禮之勢。隨著房地產行業步入無增長時代，房地產開發企業將積極尋找第二增長曲線，租賃市場不啻為重要領域。對于市場化的租賃企業而言，均將分得租賃市場的一杯羹，助力企業營收、利潤再次邁上一個新的臺階。

??03

??新型城鎮化仍是房地產行業制度紅利

??市場份額向城市群和都市圈集中

??著力提升發展質量效益，保持經濟持續健康發展。堅持創新驅動發展，加快發展現代產業體系。形成強大國內市場，構建新發展格局。深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。 

??優化區域經濟布局，促進區域協調發展。扎實推動京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、黃河流域生態保護和高質量發展，高標準、高質量建設雄安新區。推動西部大開發形成新格局，推動東北振興取得新突破，促進中部地區加快崛起，鼓勵東部地區加快推進現代化。

??聚焦“十四五”時期經濟社會發展主要目標任務，重點涉及以下三方面內容：

??其一，以創新驅動為抓手，全面提升發展質量效益。堅持新發展理念，弱化“十四五”時期經濟增長預期目標，強化提高發展質量和效益，并牢守保居民就業、保基本民生的政策底線，實現經濟更高質量發展。

??堅持創新驅動發展，并提高到我國現代化建設的核心地位及戰略高度，加快攻克重要領域“卡脖子”技術，加快發展現代產業體系。“十四五”時期，我國將發揮舉國體制的制度優勢，加快構建以國家實驗室為引領的戰略科技力量；加大研發投入力度，全社會研發經費投入年均增長7%以上。

??其二，加快構建經濟內循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。擴大內需，提高低收入群體收入，擴大中等收入群體，進一步挖掘內需消費潛力。深化供給側結構性改革，以高質量供給引領和創造新需求。

??其三，完善新型城鎮化，城市群和都市圈將成新一輪發展主體。截至2020年末，中國常住人口城鎮化率超過60%，2025年末常住人口城鎮化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮化率仍有5個百分點的提升空間，大約7100萬人將由農村遷移至城鎮，有望給房地產市場提供堅實的需求支撐，城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利。

??發展壯大城市群和都市圈，以人力、物力、財力等資源要素雙向流動為抓手，促進區域一體化協調發展。目前，已經獲批的19大城市群，承載了我國75%以上的城鎮人口，貢獻了80%以上的GDP。我們認為長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發展高地，房地產市場份額或將向城市群和都市圈集中，強化行業新格局。

??完善住房市場體系和住房保障體系，形成高端有市場、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、安居樂業。