??一、本月樓市政策聚焦：中央要求重點城市實施住宅用地“兩集中”，熱點城市房地產調控持續加碼

??2月，房地產政策環境穩中趨緊。中央層面，自然資源部最新要求，重點城市要對住宅用地集中公告、集中出讓。自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，自然資源部堅決貫徹黨中央國務院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩地價、穩房價、穩預期”的決策部署，在過去工作的基礎上，不斷完善工作措施。此外，房地產貸款集中度管理制度已逐漸向地方層面鋪開落實，廣州、海南、浙江、上海等多地央行分行或銀保監局相繼發布有關通知，并根據地方實際情況對房地產貸款集中度相關指標進行了不同幅度調整，以期在堅持“房住不炒”定位和“因城施策”基本原則的前提下，引導市場預期穩定。

??地方層面，2月地方出臺房地產調控政策較1月小幅增加。其中，熱點城市如上海、深圳、杭州、東莞等地，調控再次加碼，房地產政策環境保持高壓。而南京、江西、焦作等地則通過人才引進、放寬落戶或上調住房公積金貸款最高額度等方式，為地方樓市發展注入活力。本期報告主要對2月份房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”，重點城市實施住宅用地“兩集中”

??1. 政策跟蹤

??2.政策小結及重點政策解讀

??（1） 政策小結

??本月宏觀政策延續相對寬松。LPR連續10個月未作調整，維持歷史低位。同時，為了維護銀行體系流動性合理充裕和滿足金融機構臨時性流動性需求，2月，央行對金融機構開展常備借貸便利操作共34億元，均為7天期；開展中期借貸便利操作共2000億元，期限為1年，利率為2.95%。有效維護了貨幣市場利率平穩運行和市場流動性合理充裕。在房地產調控方面，自然資源部最新要求，重點城市將實行集中供地措施，集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，并集中組織出讓活動。自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，自然資源部堅決貫徹黨中央國務院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩地價、穩房價、穩預期”的決策部署，在過去工作的基礎上，不斷完善工作措施。中央層面對房地產調控立場保持堅定。在行業發展方面，我國已進入全面建設社會主義現代化國家、向第二個百年奮斗目標進軍的新征程，本月中央先后出臺支持革命老區振興發展、加快農業農村現代化建設、加快推進鄉村人才振興、加強科技創新促進西部大開發及構建完善國家綜合立體交通網等一系列重磅文件，強調要實現高質量發展和區域協調發展，與房地產業未來發展緊密相關。

??（2） 重點政策解讀：自然資源部明確：重點城市實施住宅用地“兩集中”

??2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市，除包含北上廣深4個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。在此之前，天津、鄭州、青島、濟南等地已相繼發布關于住宅用地“兩集中”的相關通知。所謂住宅用地“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。住宅用地“兩集中”土地出讓政策的提出，是中央繼房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理之后，對當前房地產調控長效機制的再次補充，對市場影響也是多方面的。具體而言：

??（1） 于地方政府角度。第一，住宅用地“兩集中”對地方政府統籌規劃土地資源的能力提出了考驗。如何通過優化出讓供地結構搭配，降低整體土拍溢價率，引導房價整體平穩，從而實現“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，將是地方政府需要研究的課題。第二，土拍溢價率的降低，即意味著土地出讓收入的減少，這對部分土地財政依賴度較高的城市同樣是個考驗。

??（2） 于房企角度。第一，重點城市住宅用地集中公告、集中供應，對房企資金實力形成了更大的考驗。現金流充足、融資能力強的房企迎來利好，而資金狀況緊張、負債高的房企拿地機會減少。房企間分化將進一步加劇，龍頭房企更具領先優勢。第二，自2020年下半年以來，房地產金融監管持續收緊。房企融資“三道紅線”和房地產貸款集中度管理的推出，意味著房企資金將長期承壓。在此情形下，房企在重點城市聯合拿地以尋求更多的拿地機會的可能性大大提高。第三，土地集中供應將導致房企集中參與，對房企資金的要求也比較高。基于此，重點城市存量土地或成為熱點。房企通過收并購拿地，不僅在時間、空間上具有更高的自主性，還可以緩解土地集中供應帶來的資金壓力。第四，一年三次的集中土拍，降低了房企拿地的容錯率，增加了房企競拍失敗帶來的潛在損失。無論是對22個重點城市供給土地的研究抉擇，還是將部分投資轉移至非重點城市，房企的決策風險提高。

??（3） 于購房者角度。第一，住宅用地集中公告、集中出讓，意味著項目也將集中入市。大大提高了市場透明度，更便于購房者橫向比較和選擇。第二，政府通過住宅用地“兩集中”促使土地溢價率降低，房企拿地成本相對減少，從而引導房價平穩，有助于減輕剛需購房者購房壓力。

??三、地方政策：“因城施策”更加靈活，熱點城市調控持續加碼

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結

??中房研協測評研究中心監測統計，2021年2月地方出臺房地產調控政策34條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策15條，中性政策9條。在經歷1月中下旬熱點城市樓市調控高頻加碼后，本月地方在收緊樓市調控方面節奏有所放緩，整體房地產政策環境仍穩中偏緊。

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??從地方調控手段來看，調控收緊主要表現在加強行政限制和市場監管上。其中，典型代表有：上海推出新房搖號積分制，進一步保障剛需首套房購房需求；深圳建立二手住房成交參考價格發布機制，進一步加強對二手房價格指導和管控；杭州嚴格審查購房家庭凍資行為，一經發現即取消搖號資格；東莞進一步加強限購限貸，并對新建商品房備案價格提出具體指導等。此外，北京、上海再次就住房租賃行業秩序規范和整頓出臺文件，泉州進一步加強商品房預售資金監管。

??調控寬松則主要表現在人口人才政策和公積金政策上。其中，典型代表有：上海鼓勵留學人員來滬工作和創業，并在生活、住房等方面給予支持；廣州市南沙新區擬創建國際化人才特區，并為此建立涵蓋人才住房補貼、人才公寓、共有產權房的人才安居體系；南京進一步推動非戶籍人口在城市落戶，全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區城鎮地區落戶限制，并實現與蘇州在積分落戶時，居住和社保繳納年限累計互認；江西省全面放開全省落戶條件，全面取消城市落戶限制等。此外，焦作提高住房公積金貸款最高額度、大連支持共有產權住房辦理住房公積金提取和貸款、南寧將凡年滿18周歲、未達到法定退休年齡、在南寧市行政區域內靈活就業居住且現未在單位繳存住房公積金的各類人員納入住房公積金繳納群體等，對促進地方房地產市場發展也具有積極作用。

四、2月重要事項復盤

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??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??春節節后首日（2月18日），央行凈回籠資金2600億元。雖然央行通常會在節后或跨季等時點回籠資金，但2600億元的資金規模仍屬少見，由此也引發市場對節后貨幣政策走向的擔憂。隨后，央行主管的《金融時報》發文稱，當前已不應過度關注央行操作數量，否則可能對貨幣政策取向產生誤解，重點關注的應當是央行公開市場操作利率、MLF利率等政策利率指標，以及市場基準利率在一段時間內的運行情況。這意味著我國貨幣政策框架正從數量型為主轉向價格型為主的階段，價格調控將越來越重要，這也與當前央行不斷健全市場化利率形成和傳導機制、完善央行政策利率體系、深化貸款市場報價利率改革等密切相關。從2月18日央行開展MLF操作和逆回購操作中標利率均與此前保持一致、2月20日央行公布LPR利率連續10個月保持不變來看，當前貨幣政策仍以穩健為主，急轉向的可能性較小。但從“量”上看，隨著節后資金回籠，短期內市場資金面將延續緊平衡狀態，央行或繼續探索通過結構性貨幣政策支持實體經濟和中小企業發展。

??在房地產方面，房企融資“三道紅線”和房地產貸款集中度管理制度的發布，即表明了房地產金融監管將長期從嚴。3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上表示，房地產現在金融化、泡沫化傾向還比較強，必須既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。從近期地方落實情況來看，廣東、浙江、上海、海南、遼寧等地根據自身實際情況，紛紛上調了房地產貸款集中度監管上限指標，一定程度上為地方房地產發展松綁了空間。房地產調控仍是“穩”字當頭。

??2.地方層面

??2月地方調控再次呈現“松緊互現”的特點。一方面，上海、深圳、杭州等熱點一二線城市房地產調控持續加碼，另一方面，南京、江西、焦作等樓市平穩或發展較弱城市通過人才引進、放寬落戶或強化住房公積金支持力度等手段為樓市助力。長期來看，在“三穩”調控目標指導下，樓市過熱必受調控管制，發展失速則需適度扶持，“松緊互現”應是“房住不炒”“因城施策”下地方調控常態。城市分化及繼續加大，在一二線城市樓市持續火熱的同時，三四線城市返鄉置業則表現得格外冷清。雖然與疫情和“就地過節”有一定關系，但不可否認的是，在人口持續外流的情況下，三四線城市樓市發展缺乏有效支撐，未來市場成交或將繼續縮量。部分城市或存在庫存過剩或房價泡沫等潛在風險，需要警惕。

此外，受住宅用地“兩集中”政策影響，不在政策覆蓋范圍內的城市土地市場可能迎來升溫，尤其是城市群、都市圈內潛力城市，房企競爭將更加激烈。而實施住宅用地“兩集中”的22個重點城市，土地市場熱度將有所降低，土地溢價率或將明顯下降，從而導致地方土地出讓收入減少，這在引導促進地方房地產市場平穩發展的同時，對部分土地財政依賴度較高的城市也提出了挑戰。