??“三道紅線”后，涉房信貸的“兩道紅線”又來了

??【熱點聚焦】

??2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起執行。根據通知：

??1. 銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱房地產貸款占比）和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱個人住房貸款占比）應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。

??2. 人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理（具體分檔及相應管理要求見附件），并綜合考慮銀行業金融機構的規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統計口徑。

??3. 人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。人民銀行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。

??4. 2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

??【熱點評析】

??“三道紅線”“房地產貸款集中度管理”是建立健全房地產長效機制的重要探索

??建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度是繼“三道紅線”之后，中央強化房地產金融監管、防范系統性風險的又一重大舉措。“三道紅線”核心在于將房企幾項重要財務指標同融資規模直接掛鉤，也就是說，盡管標準較高，但只要滿足要求，房企仍可以獲得一定的融資規模增長空間。而此次出臺的房地產貸款集中度管理制度則主要是針對銀行業金融機構，通過對房地產貸款占比和個人住房貸款占比設置上限，控制銀行業金融機構房地產貸款總體規模。

??客觀來說，受房地產貸款需求旺盛、房地產業投資穩定性和收益率較高等因素影響，房地產業仍然是當前銀行業金融機構投資的重要選擇，優質房企的信貸需求更是各類銀行業金融機構爭搶的業務。房地產貸款集中度管理制度的出臺，將促使銀行業金融機構資金投向趨于理性，避免房地產貸款過度集中，避免信貸資金過度流入房地產領域，防范潛在系統性金融風險。

??“三道紅線”與房地產貸款集中度管理制度，既規范了資金使用方，也規范了資金供應方，雙向管控，將房地產金融監管工作進一步具體細化，是建立健全房地產基礎性制度和長效機制的重要探索，有利于房地產業長期平穩健康發展。

??差別化調控，確保各銀行業金融機構房地產貸款業務平穩有序

??新政一方面根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理，另一方面對當前房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求的銀行業金融機構設置一定的業務過渡期，體現了以“穩”為主、差別化的調控思路。

??具體來看，第一，根據房地產貸款集中度管理要求，以工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行等銀行為代表的大型銀行，房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%，以招商銀行、浦發銀行、光大銀行等銀行為代表的中型銀行，房地產貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%，以城市商業銀行、民營銀行等為代表的小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%。將資產規模及機構類型與房地產貸款集中度掛鉤，有助于銀行業金融機構更好地控制房地產貸款規模、防范潛在風險。第二，第三檔、第四檔、第五檔銀行業金融機構以房地產貸款集中度管理要求為基礎，保有增減2.5個百分點的浮動空間，而第一、二檔沒有相關規定。小型銀行業金融機構可以依據自身情況，在浮動空間內制定合適的信貸政策，靈活性相對較高。

??此外，值得關注的是，在中國人民銀行、銀保監會關于房地產貸款集中度管理制度答記者問中，明確住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算，體現了中央支持住房租賃市場發展、加快建立租購并舉住房制度的政策導向。

??房地產貸款集中度制度短期內對銀行業和房地產業影響有限

??于銀行業金融機構而言，雖然根據中國人民銀行、銀保監會調研，當前大部分銀行業金融機構符合管理要求，但仍有部分超出管理要求，超出管理要求的銀行業金融機構業務將面臨調整。長期來看，在房地產貸款規模受限的情況下，銀行業金融機構投資重點將進一步向優質區域、優質企業傾斜。但考慮到2-4年的調整過渡期，短期內，新政對銀行業金融機構開展房地產貸款可能存在一定的負面影響，但影響有限。

??于房地產行業而言，根據中信建設統計數據，調改按測算約7000-8000億，而且是在2-4年內完成，時間相對寬裕。總的按揭貸款約33萬億，調整比例僅2%左右。而且新政并非對房企融資端的全面收緊，各銀行業金融機構房地產貸款集中度要求不一，且大部分銀行業金融機構符合管理要求。集中度比例上限，并不意味著鎖死了房地產貸款及個人住房貸款的規模上限，隨著我國整體經濟及金融市場的發展，房地產信貸規模也會按比例增長，也就是說房地產貸款規模增長仍存空間。中短期內，房地產行業也將進入平穩緩釋的發展階段，新政對應的信貸增長與房地產業的發展也是互為影響，互為因果的關系，總體不會出現劇烈的市場波動。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）