??9月23日， 中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先支持鄉村振興的意見》，要求重點調整完善土地出讓收入使用范圍，穩步提高土地出讓收入用于農業農村比例，將更多將目光聚焦于鄉村建設。

??土地出讓收益城鄉分配格局的重大改革調整，鄉村振興戰略將獲得有力資金支撐。那么，新出臺的《意見》將如何讓農村更多分享土地增值收益？土地出讓金使用范圍面臨什么樣重大變革？土地出讓收入向農村傾斜后又將對城市發展格局和房地產市場產生什么樣的影響？本期內參帶來分析。

??廣東省房地產行業協會土地與行業研究中心主任趙卓文認為，“十四五”開始，土地出讓收入分配調整，重點向農業、農村傾斜，逐步達到50%以上。意味著國家城鄉發展戰略的重大改變：鄉村振興將成為國家發展戰略中的重點方向；城市靠土地財政推動發展的模式將面臨改變；城市地價、房價快速上升的動能將下降。

??工隆建通智庫研究經理薄著認為，根據意見精神，對于土地出讓收入高、農業農村投入需求小的省內中心城市，可根據實際需要調整比例。這樣省會城市受影響較小，仍有財力投入城市建設，相應其他城市可投入城建的資金將進一步減少，這有可能使得目前“一省一城、省會獨大”的局面更加明顯。

??中國政法大學教授王衛國認為，此次政策提出“防止支出碎片化”，體現了“集中力量辦大事”的政策思路。要統籌整合土地出讓收入用于農業農村的資金，與實施鄉村振興戰略規劃銜接好，要聚焦補短板、強弱項。同時，必須持續加大各級財政通過原有渠道用于農業農村的支出力度，防止產生擠出效應。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房地產角度看，在地方供地節奏調整情況下，未來開發企業拿地收儲布局也會相應調整。現代種業提升、農村人居環境整治、村莊公共設施建設和管護等，尤其是一些城市近郊區的農村即城邊村，或是享受此類土地出讓金支農政策的較大受益者。相關鄉村振興關聯的文旅投資、大型居住社區等或享受更多的資金支持，這是相關房企可以重點關注的領域。

??民銀智庫宏觀分析師趙金鑫認為，意見的出臺一定程度上限制了土地出讓收入用于非農建設的資金比例，對一些土地財政依賴嚴重、財政收支緊張的地方政府短期會形成一定制約。將切實倒逼地方財政開源節流，在學會過緊日子的同時，改掉土地財政依賴癥結，加大專項債發行規模，提高資金利用效率，深化財稅制度改革，探索房地產稅等增收新渠道。

??上海財經大學公共政策研究院首席經濟學家楊暢認為，對于地方政府而言，短期不會影響土地出讓的積極性，畢竟還有50%可以統籌使用，但由于土地需求跟產業發展密切相關，只有產業發展了，才會對土地形成增量需求，因此，這在一定程度上倒逼地方政府擺脫土地依賴，提升拓展財源的積極性。

??中共中央黨校國際戰略研究院原副院長周天勇認為，《意見》的出臺使土地出讓收入的分配向農村逐步增多，比原來更進了一步，但是根本性的改革還是要落到房地產稅和土地交易稅的改革上。土地出讓金是不穩定的，土地也總有一天賣完的時候。出讓土地收入是財政的過渡性措施，需要建立更加穩定的財政收入來源。

??農民日報總編輯思齊認為，由于土地出讓成本性支出的標準很難統一規定，這就帶來了“上有政策、下有對策”的空間。必須對土地出讓收入用于農業農村情況加強核算、考核、審計、監督，著力壓實地方責任；要進一步完善土地出讓收支核算辦法，加強監督管理；要盡快建立全國統一的土地出讓收支信息平臺，實現實時監管；要適時開展土地出讓收入專項審計，將落實情況納入實施鄉村振興戰略實績考核。

??中房分析

??城鄉利益格局調整下，鄉村發展將成為拉動內需的重要戰略抓手

??在國際新冠疫情依然肆虐，地緣政治關系趨于緊張的大背景下，現階段推動內循環發展是主要方向，隨著我國城鎮化率突破60%，城鎮投資和消費增長趨穩，農村發展則大有作為，加快鄉村發展進程、扶持農業并有效提升農村人口就業率進入到勢在必行的階段。

??而處理好農民和土地的關系仍然是深化農村改革的主線，《意見》要求調整完善土地出讓收入使用范圍，提高農業農村收入比例，正是中央以推進土地制度改革為牽引，落實農業農村優先發展的有效途徑。在《意見》推動下，對土地出讓收益城鄉分配格局進行調整，有利于解決土地增值收益長期“取之于農、用之于城”的矛盾，進一步激活省內循環，推動城市和鄉村協調發展、加快構建城市反哺農村的新發展格局。另外，此前新修訂的《土地管理法》已取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，允許農村集體經營土地可以直接合法入市。至此，鄉村發展勢必將成為拉動內需的重要戰略抓手，積極釋放我國經濟增長動能。

??政策賦能，土地收益為鄉村振興提供有力資金支撐

??加強鄉村建設，首要的是資金到位，擁有充足的資金，降低人才流失，方能帶動產業發展，進而推動地方整體經濟發展。落實國家鄉村振興戰略規劃的各項重點任務，需要大量的資金投入，必須把更多的金融資源配置到農村經濟社會發展的重點領域和薄弱環節，滿足鄉村振興多元化多層次的金融需求。因此，需要調整土地出讓收入的支出結構，提高用于農業農村的比例。過去幾年土地出讓的凈收益，用于農業農村的比重大約占30%左右，現在中央要求提高這一比例，提出更“硬”和更“明”的要求來落實這個政策，土地出讓收益城鄉分配格局的重大改革調整，必將為鄉村振興提供更為充裕的資金保障。

??“十四五規劃”時期，鄉村在房地產舞臺中扮演更重要角色

??《意見》如果與房地產調控聯系起來，不僅符合中央堅持“房住不炒”、提高投資有效性的政策導向，更是房地產長效機制的完善。《意見》要求土地出讓收益用于農業農村比例達到50%以上，將倒逼地方政府在城市建設領域降低對土地財政的依賴程度。隨著投入城市建設的資金比例減少，城鄉發展更加均衡，土地市場也將回歸理性發展。隨著城鄉結合部投資強度的提升，城市土地價值也將出現一個重構的過程。

??聚焦房地產市場發展方面，“十四五”規劃時期，鄉村振興或在房地產舞臺中扮演更重要角色，為樓市下半場發展提供了更廣闊的空間，探索新的農村從業參與方式與經營模式也是企業挖掘新機遇的一大重要任務。在鄉村振興導入社會資本的過程中，以恒大、碧桂園為代表的部分規模房企已率先投身到鄉村振興的工作中，其他房企也可抓住戰略窗口期提前進行區域布局，參與一些例如以田園鄉村、農業特色小鎮建設、農業產業、文化旅游等項目獲取收益，為未來發展提供“養分”。