??政治局會議房地產(chǎn)表態(tài)：預(yù)期管理，穩(wěn)字當頭

??1、要下決心解決好的是哪些房地產(chǎn)市場問題？

??結(jié)合會議內(nèi)容，我們認為當前房地產(chǎn)市場問題核心在于：1、結(jié)構(gòu)性供需的不均衡；2、以及由于供需問題所衍生的市場秩序問題。其中有關(guān)于“因城施策”、“引導(dǎo)預(yù)期”、“整治秩序”、“長效機制”等表述其實與5月19日的住建部發(fā)文并沒有太大差別。我們認為圍繞著上述2個問題的解決將構(gòu)成下半年調(diào)控思路的重心，下半年將在需求端打擊投資炒作，供應(yīng)端整頓違規(guī)行為，加速供給。

??2、堅決遏制房價上漲的表述是否超預(yù)期？

??這樣的表述似乎第一次在政治局會議中提出，但是在執(zhí)行層面其實對市場而言并不陌生。2016年底以來重點城市的預(yù)售證管理已經(jīng)實施了快2年，這些城市的統(tǒng)計口徑價格上漲確實得到了明顯的“遏制”。所以在整體供應(yīng)并未完全跟上的市場中，以“限價”、“搖號”等以時間換空間的政策還會執(zhí)行下去，但內(nèi)容上不用擔(dān)心有更新的手段。我們認為如同經(jīng)濟的“六穩(wěn)”目標，房地產(chǎn)的調(diào)控思路也是穩(wěn)定，而不是打擊，這種表述更加類似于預(yù)期管理。

??深圳樓市新政

??我們在7月初的報告《從近期政策變化展望下半年調(diào)控思路》中就提出熱點城市在之前嚴格的政策環(huán)境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。本次深圳樓市新政首先在上周就已經(jīng)有預(yù)期，而且內(nèi)容上除了限售，其余如限制企業(yè)購房、堵漏離婚買房等都是屬于補丁政策。

??百強房企7月銷售：再創(chuàng)高峰

??根據(jù)克而瑞披露數(shù)據(jù)以及已完成實際銷售情況所作的修正，2018年前7月百強房企銷售額達到5.36萬億元，同比增長39.4%，增速較上半年提高2.5個百分點；其中Top10房企銷售額為2.29萬億元，同比增長30.2%，增速較上半年提高0.2個百分點。

??邊際改善未完待續(xù)，板塊估值亟待修復(fù)

??政治局會議明確房地產(chǎn)調(diào)控思路延續(xù)，但同時我們也能看到在整體經(jīng)濟不確定性增加環(huán)境下，圍繞著流動性、去杠桿節(jié)奏的邊際改善也在發(fā)生，對于房地產(chǎn)市場而言，積極因素也正在逐步累積，行業(yè)銷售增速持續(xù)修復(fù)，我們認為對于地產(chǎn)板塊的過度悲觀情緒有望得到修正。當前房地產(chǎn)行業(yè)估值無論是絕對水平還是和歷史相比較都已足夠便宜，貨幣政策的邊際改善未完待續(xù)，低庫存環(huán)境疊加宏觀流動性改善是市場延續(xù)的動力，板塊估值具備進一步修復(fù)的空間。

??風(fēng)險提示：房地產(chǎn)成交超預(yù)期調(diào)整等。