??南京:提高二套房首付比例，出臺“搖號拿地”政策

??“南京發布”官方8月11日消息，南京出臺房產新政。一方面是加嚴差別化信貸，主城區已結清貸款的二套房首付比例不低于35%，未結清貸款的二 套房首付比例不低于50%。另一方面是調整土地公開出讓競價方式，主要有三點，一是競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。二是提高預售證申領標 準，競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到更嚴格施工進度要求，競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。三是網上競價達到 最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者。

??首先分析信貸調整，與7月份網傳的“首套房首付比例35%,二套房首付比例50%”相差不大，本次差別化信貸調整并未出乎市場預料，也反映了政 府“逐步加碼、謹防調控過頭”的心理。適當提高二套房首付比例，一方面有助于限制當下過熱的投資性需求，另一方面對于改善性需求也沒有傷及太多,畢竟在南 京的高房價壓力之下，不少二套房家庭本就準備好了50%以上的首付款。而將高淳、溧水排除在政策調整之外，也符合當下因地制宜的政策導向，但對于浦口的西 南部、六合的東北部等低房價區域而言，本次政策還是稍顯嚴厲。

??再看土地公開出讓競價條款，大部分其實仍是“掩耳盜鈴”，無論是“保障房建設資金不計入房價準許成本”(此前已執行)、還是“提高高溢價地塊的施工進度要求”，實質上還是在增加企業的成本，把地價轉向了“看不見”的預售證溢價空間和土地開發成本，換言之，即在“名義“地價上限不變的情況下，提高了“實際”最高限價。

??而土地競價條款三規定的“溢價率達到100%后，搖號產生競得者”更是有些不負責任的意味。國土局采取土地競價拍賣方式的優點，是可以在公開公 正的基礎之上，以資金實力作為依據，讓最有能力的開發商獲取土地，從而保證土地價值的最大化，達到加快推動城市建設發展的目的。而規定“搖號拿地”之后， 則是相當于國土局推脫了“鑒別開發商開發能力”的責任，一塊土地有多家單位愿意超限價購買，一方面說明了地塊上佳的稟賦，另一方面也說明限價明顯低于企業 共識。在此前提下，如果僅用“搖號”決定拿地企業，那么企業開發能力良莠不齊的問題如何管控？又如何保證這一優質地塊的最終項目品質？

??事實上，南京市高地價的最關鍵原因還是在于供應不足，若要解決這一問題，一方面需要加快企業推案節奏、減少“囤地”，就這個角度來說，“提高高溢價地塊的施工進度要求”會延長開發周期，就中短期而言更是弊大于利；但更重要的還是應當加大土地供應，2016 年南京市商品房土地計劃供應面積為500萬平方米，但相對于半年1000萬平方米的成交規模而言還是遠遠不夠。我們認為，市政府還是需要進一步加大供地力 度，并明確公開供地計劃時間節點，如效仿廣州給出年內每一塊土地的供地計劃。畢竟只有真正透明可靠的數據信息，才能統一行業認知與預期，只有讓企業看到板 塊供需恢復平衡的大趨勢，才能真正穩定住沖動的土地投資需求。

??蘇州：“限購“”限貸“雙管齊下，合力抑制投資性需求

??另外，蘇州也選擇在同日發布樓市調控新政，“蘇十五“從土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地產市場進行調整。

??其中第六條完善差別化信貸政策以及第七條較調整非戶籍居民購房政策均將矛頭指向投機性需求，而“限購”和“限貸”組合出臺，政策影響和效果將馬上體現，能有效抑制投資性需求。畢竟若單單實行限購實質上是確立了投資客的看多預期，并進一步堅定他們的投資投機行為，而信貸政策收緊更能有效的控制投資。從“購房門檻”到“購房能力”雙保險對當前投資性需求殺傷力度較大。

??值得注意的是，此前蘇州有購房落戶的政策，而此次對非戶籍二套房“限購”政策并未提到，重新辦理落戶后可繼續在蘇州購買二套房情況。另外，關于有兩套以以上住房且貸款全部結清文件并未涉及，后續執行要看銀行認定情況。

??在政策組合拳之下，蘇州成交量仍會持續下滑。考慮到蘇州市場供不應求的本質并未發生轉變，新政在短期內對降低房價作用也十分有限。不過從新政第一條調整土地供應條件來看，加大土地供應將有效緩解供不應求的局面，房價快速增長態勢得到一定遏制。

??總體來看，此次 “蘇15條”來看，并不像之前網傳的那樣嚴格，倒顯得“相當寬松“。對于市場產生實際影響來說，政策風向的轉變傳達出的”控制房價飛漲，樓市回歸理性“的 信號更有意義。特別是在合肥、南京、廈門均出臺限貸政策之后，在管理層釋放要”抑制資產泡沫“總基調下，接下來或將有更多熱點二線城市采取進一步措施抑制 房地產市場非理性增長。