??政策如期而至，力度略超預期：今天央行、住建部、銀監會聯合下發通知下調二套房首付比例至40%，首套房公積金貸款最低首付20%。同時財政部下調 二手房營業稅免征年限至2 年。我們此前多份報告強調二套房首付比例和交易稅調整的空間，此次政策的落地正一一兌現我們的前瞻性。政策角度，我們認為幾點值得關注：1、當前通縮環境 使得管理層在政策層面游刃有余，同時庫存結構也很難使得全國房價出現普遍上漲。2、我們并不認同因為本次政策出臺而看好地產產業鏈，繼續強調今年投資很難 出現強復蘇，路徑依賴不可取。3、我們預期在福建“閩七條”之后，將有更多城市出臺細則，對改善性需求提供更為詳細的背書。市場角度，政策出發點是降低購 房成本，擴大購房人群基數，建議關注一線城市成交彈性，同時我們測算二手房營業稅調整將降低買家綜合購房成本約4.5%-5%，將有效促進二手房市場活 力。

??政策寬松未完待續：政策寬松并不會就此結束，政策后續仍具備較大的調整空間：1、契稅優惠普及，事實上部分城市已經開始在契稅優惠 層面作出嘗試；2、限購政策繼續放松。雖然我們認為一線城市限購全面放開的可能性不大，但作出結構性的讓步空間是存在的，如高端住房等對成交量影響有限的 房屋類型。3、部分城市嘗試的購房退稅有望在更多城市鋪開。

??主流城市成交回暖不應再有疑慮：主流城市正如我們預期的進入弱復蘇階 段，16 大重點城市在春節后已經連續五周環比回升，其中一線、二線城市上周環比增速繼續維持在雙位數，隨著推貨意愿增強以及政策環境改善，今年的小陽春必將如期而 至。但需要指出的是，我們并不認為在政策大力度寬松階段，三四線城市的市場格局也會隨主流城市得到改善，這些城市的供需結構仍需要較長時間轉圜，這也是此 輪周期和上一輪最大的不同。

??機會明確、莫再猶豫：政策如期落地進一步強化管理層穩增長的思路，維持行業“買入”評級。標的繼續強調“選 擇兩極 拒絕中庸”的配置思路，推薦保利、招商、萬科、華僑城、陽光城、中天城投、迪康藥業以及去年6 月份構建的絕對收益組合，繼續強烈推薦北京區域以及地產+金融的投資機會。需要指出的是，我們所推薦的個股是我們精選的成果，但我們并不認為在此輪周期下 所有主流地產股都能享受到充分的溢價，未來市場分化將更加明確，那些處于非主流市場或者競爭力相對較弱的企業只能面臨轉型的選擇，而這些企業中也將幻化出 精彩的機遇。