分析師：朱一鳴 陳開朝

  近日，《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》及《關于我市住房公積金貸款有關問題的通知》征求意見稿全文公布。根據文件精神，廣州擬全面提高住房公積金貸款門檻。

  對此我們認為，廣州公積金新政既是為了紓解公積金缺口，也是為了加碼房市調控。

  首先，新政可以一定程度上紓解公積金短缺。無須諱言，目前全國各城市公積金存貸普遍進入“入不敷出”且缺口逐漸加大的惡性循環中。主要原因是公 積金貸款的利率較銀行商貸優惠很多，在當前商業銀行資金趨緊、貸款利率持續上浮的背景下，越來越多的購房者傾向于用足公積金貸款額度。可以想象，如果每人 都去貸，額度都是自己繳存公積金的幾十倍，公積金肯定要入不敷出。為紓解公積金缺口，全國已有多個城市抬高了公積金貸款門檻。如福建省，為控制公積金貸款 總量，多市推出公積金貸款“輪候制”，此外部分市還調高了條件，如將最低繳存期限從6個月上升至1年，夫妻雙方最高貸款80萬元降至至60萬元，部分沒有 限購的城市，取消了第三套房公積金貸款。我們看到，廣州新政較福建各市更進一步：戶籍人口最低繳存期限從6個月上升至2年，外來常住人口低繳存期限從1個 月上升至3年，并停止第二次公積金貸款。

  其次，新政表明廣州今年房市調控力度將繼續加強。在商貸利率持續上浮的背景下，提高公積金貸款門檻對購房需求會有明顯的抑制作用。從政策動向 看，廣州加強了對三類需求的抑制力度：一是抑制了新參加工作的戶籍人口和剛到本市外來常住人口的購房需求，新政出臺后，前者2年內不能公積金貸款，后者是 3年；二是抑制了二套改善購房需求，新政后，二次公積金貸款將不予辦理；三是抑制了二手房的購房需求，新政后，二手房貸款期限不得超過20年，貸款年限加 上樓齡不得超過35年。二手房的貸款期限大幅縮短，其每月按揭壓力將大幅上升。這將導致：二手房成交急劇下滑，更多需求擠向一手房。