研究員/楊科偉

  17日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議印發(fā)了《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)深化改革的實(shí)施意見(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱征求意見稿)。征求意見稿 提出，在完善住房保障和供應(yīng)體系領(lǐng)域，通過(guò)探索公有產(chǎn)權(quán)住房模式，建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度；構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)；未來(lái)廣東或?qū)⑼ㄟ^(guò)房產(chǎn)稅促進(jìn)閑置住房 出租，降低二手房交易成本，允許提取住房公積金支付購(gòu)房首付款和房租等多層次促進(jìn)市場(chǎng)供應(yīng)，鼓勵(lì)自住型，遏制投資投機(jī)型住房消費(fèi)。

  降低二手房交易成本，平抑新房市場(chǎng)價(jià)格

  過(guò)往樓市調(diào)控重要手段之一就是設(shè)置越來(lái)越反復(fù)的存量房交易環(huán)節(jié)、增加越來(lái)越多的稅費(fèi)，希圖減少樓市炒作的頻率和收益率進(jìn)而平抑投資沖動(dòng)，屢調(diào)屢 漲的結(jié)果表明，這種措施不但沒(méi)有遏制樓市投機(jī)炒作風(fēng)潮，反而由于稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁最終居住者而徒增購(gòu)房支出，推高房?jī)r(jià)。過(guò)高的二手房交易成本，一方面也將眾多購(gòu)房 者推向了一手新房市場(chǎng)，導(dǎo)致供需失衡，另一方面也導(dǎo)致存量房業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”或者“撤牌停售”，減少了二手房市場(chǎng)供應(yīng)。故而，近年來(lái)市場(chǎng)對(duì)二手房交易成本 過(guò)高使得調(diào)控屢不奏效的因果關(guān)系的詬病越來(lái)越多，簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)、降低交易稅費(fèi)成本的呼聲越來(lái)越高。

  《征求意見稿》在建立多層次住房供應(yīng)體系中提出的一大亮點(diǎn)即是，“進(jìn)一步簡(jiǎn)化存量住房交易手續(xù)，降低交易成本”。這項(xiàng)改革一旦確立，不光是對(duì)二 手房市場(chǎng)，乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展無(wú)疑是一大利好。在當(dāng)前限購(gòu)、限貸政策的大環(huán)境下，投資需求大幅減少，短期炒作獲利的投機(jī)需求比例更低，市場(chǎng)以剛需 和改善置業(yè)自住需求為主。簡(jiǎn)化二手房交易環(huán)節(jié)、削減二手房交易成本，可以有效地吸收自住需求，相對(duì)活躍的市場(chǎng)交易又會(huì)帶動(dòng)更多存量房源掛牌投放，二手房市 場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，另一方面，在需求一定的情況下，二手房市場(chǎng)成交勢(shì)必減少一手新房需求，有效緩解新房供需矛盾，平抑新房市場(chǎng)價(jià)格。

  《征求意見稿》在促進(jìn)市場(chǎng)供應(yīng)方面透露出的另一個(gè)信號(hào)則是房產(chǎn)稅的出臺(tái)。提出“按照國(guó)家部署，配合做好房產(chǎn)稅等稅制改革工作”，“探索通過(guò)房地 產(chǎn)稅等措施，促進(jìn)閑置住房出租”。之前一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本可以促使多套房持有人出售、出租多余空置房產(chǎn)，可有效地增加市場(chǎng)供應(yīng)量， 起到平抑房?jī)r(jià)和租金的作用。

  探索共有產(chǎn)權(quán)住房模式，保障中低收入家庭

  《征求意見稿》明確了廣東將根據(jù)國(guó)家的部署，探索公有產(chǎn)權(quán)住房模式，建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度。2014年全省還將完成新增開工保障性住房50178套，棚戶區(qū)改造37538套，基本建成保障性住房10.22萬(wàn)套的工作任務(wù)。

  所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，通俗地說(shuō)即個(gè)人與政府“搭伙”買房，將根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額，確定個(gè)人和政府持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)，分享產(chǎn)權(quán)。這既有助于降低中低收入者的購(gòu)房成本，也能夠遏制投資套利的行為。 

  這一產(chǎn)權(quán)模式最典型的表現(xiàn)則是近幾年上海的經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)房源區(qū)位、戶型不同，個(gè)人享有房屋產(chǎn)權(quán)的60%-80%不等，其余產(chǎn)權(quán)為政府所有， 目前還沒(méi)有退出機(jī)制的規(guī)定，但明確不能進(jìn)行常規(guī)市場(chǎng)交易，沒(méi)有套利空間之后在分配環(huán)節(jié)也就相對(duì)公平、公正，有限的房源真正分配到需要的中低收入家庭。

  公積金破冰先行，細(xì)則還需進(jìn)一步落實(shí)

  《征求意見稿》提出，將允許提取住房公積金支付購(gòu)房首付款和房租。這條公積金新政無(wú)疑將給樓市剛需者和租房的低收入者帶來(lái)福音。住房公積金制度 作為國(guó)家主導(dǎo)的住房互助資金，本來(lái)是為了方便和幫助更多的人購(gòu)買自住房，由個(gè)人、企業(yè)和和國(guó)家各出一部分費(fèi)用，以減輕工薪階層買房的壓力。可是，目前公積 金制度不僅沒(méi)能起到應(yīng)有的作用，反而飽受詬病。一方面，數(shù)千億元的公積金在銀行里沉睡，使用效率不高；另一方面房?jī)r(jià)高企的無(wú)奈現(xiàn)實(shí)，讓大量繳納了公積金的 普通工薪階層無(wú)力買房，無(wú)緣享受制度優(yōu)惠，公積金反而成了“劫貧濟(jì)貧”、“劫貧濟(jì)富”。這跟目前必須支付首付款后，才能提取公積金的政策有很大關(guān)系。改變 大量繳納者盡了義務(wù)卻無(wú)法享受權(quán)利的制度缺陷，喚醒沉睡的公積金，讓公積金政策真正惠民便民，幫更多的人實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，擴(kuò)大住房公積金的使用 范圍，讓公積金能夠便利地用于包括買房、租房在內(nèi)的所有住房消費(fèi)，已是當(dāng)務(wù)之急。

  不過(guò)，如何細(xì)化相關(guān)政策，包括提取條件、額度、比例等等，都需要在考量不同人群需求之后，一一落實(shí)，使政策效益最大化。