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??近期，一份網(wǎng)傳來(lái)自高盛關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)報(bào)告引起了廣泛關(guān)注和討論。

??報(bào)告對(duì)比了中國(guó)、美國(guó)及日本房?jī)r(jià)走勢(shì)及各國(guó)房?jī)r(jià)在見頂后的表現(xiàn)，預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)可能在2027年第三季度達(dá)到谷底。報(bào)告認(rèn)為，2020年底和2021年初開始的住房去杠桿化運(yùn)動(dòng)徹底改變了中國(guó)樓市行業(yè)，盡管政府正在改善樓市的政策環(huán)境，但“房住不炒”的長(zhǎng)期立場(chǎng)沒有改變，新增人口下降和人口老齡化等結(jié)構(gòu)性因素可能會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)限制中國(guó)樓市的發(fā)展。鑒于中美經(jīng)濟(jì)規(guī)模更加接近，貨幣政策和財(cái)政政策干預(yù)也更加積極強(qiáng)勢(shì)，參考美國(guó)2006-2012年間房?jī)r(jià)下跌走勢(shì)，中國(guó)房?jī)r(jià)自2021年第三季度見頂后，或?qū)⒔?jīng)歷24個(gè)季度的下跌趨勢(shì)，于2027年第三季度達(dá)到谷底。

??然而，每個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)都有其獨(dú)特性，通過(guò)簡(jiǎn)單橫向?qū)Ρ炔⒁源藖?lái)判斷中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)至少是不夠科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹Ｒ晕覈?guó)為例，第一，盡管隨著2022年、2023年全國(guó)人口的連續(xù)下降，我國(guó)正式邁入“人口負(fù)增長(zhǎng)”時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求減少，限制樓市發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，但截至2023年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.16%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家“80%”的水準(zhǔn)仍有較大提升空間。我國(guó)持續(xù)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加上“三大工程”的推進(jìn)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形成有力支撐。第二，我國(guó)長(zhǎng)期是全世界居民儲(chǔ)蓄率最高的經(jīng)濟(jì)體之一，個(gè)人住房貸款壞賬率也保持在低位，加之近兩年來(lái)持續(xù)推動(dòng)化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)目前仍總體可控。第三，在以往的很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)樓市呈現(xiàn)出典型的“政策市”特征，政策對(duì)樓市的影響比較顯著，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱時(shí)期，政府通過(guò)出臺(tái)限購(gòu)、限售、限貸等政策，在一定程度上遏止了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，減輕了房?jī)r(jià)虛高。盡管近兩年來(lái)樓市激勵(lì)政策敏感性明顯降低，但其中不乏受經(jīng)濟(jì)下行、收入預(yù)期降低等多因素影響，政策調(diào)控對(duì)樓市的影響仍不可忽視。第四，我國(guó)堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)和“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，部分地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清過(guò)程中，對(duì)房?jī)r(jià)下跌保持審慎控制，使樓市調(diào)整相對(duì)緩和的同時(shí)，也一定程度上拉長(zhǎng)了調(diào)整時(shí)長(zhǎng)。第五，截至2023年末，我國(guó)涉房貸款占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額比重為21.8%，盡管為2015年二季度以來(lái)最低水平，但總體仍然占用較多的信貸資源，對(duì)其他行業(yè)的信貸資源分配有一定的擠壓效應(yīng)等。

??綜上，基于我國(guó)人口形勢(shì)變化、“房住不炒”長(zhǎng)期定位及經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展過(guò)程中市場(chǎng)資源配置優(yōu)化等諸多特征，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行更傾向于趨勢(shì)性調(diào)整，短期內(nèi)漲回來(lái)的可能性較小。房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑿纬删徛滦谐B(tài)，至于多長(zhǎng)時(shí)間見底，還需要關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)、收入預(yù)期改善、政策引導(dǎo)及房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清等，但以目前情形來(lái)看，至少在短期內(nèi)很難完成。