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??導語

??2024年房地產市場將保持震蕩修復，銷售額下降5%，竣工面積增速維持10-15%。

??◎ 文 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??1月17日上午，國家統計局公布了12月及全年宏觀經濟和房地產行業數據。經濟層面，宏觀調控政策持續發力顯效，GDP較2022年增長5.2%；房地產行業則在一系列優化調整政策的作用下，投資、銷售等指標降幅收窄，房地產竣工面積增加較快。

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??經濟穩步回升GDP同比增5.2%，但企業融資偏弱、居民中長期貸款未有明顯好轉

??2023年，隨著宏觀調控力度的加大，全年經濟維持復蘇態勢。從經濟增長看，2023年中國GDP超過126萬億元，按不變價格計算，比上年增長5.2%，增速比2022年加快2.2個百分點。分季度看呈現前低、中高、后穩的態勢，向好趨勢進一步鞏固。按照可比價計算，2023年經濟增量超過6萬億元，人均國內生產總值達到89358元，比2022年增長5.4%。

??從12月的經濟指標運行來看，經濟發展的韌性高、勢頭相對較好。第一，生產供給穩中有升。12月份，規模以上工業增加值同比增長6.8%，環比增長0.52%；第二，市場銷售較快恢復，服務消費快速增長。12月份，社會消費品零售總額同比增長7.4%，環比增長0.42%。全年服務零售額比上年增長20.0%。第三，物價總體穩定。12月居民消費價格同比下降0.3%，環比上漲0.1%。

??此外，從早前公布的12月金融數據來看，基本延續了11月的特點，即社融同比多增，12月同比多增6169億元，結構上下半年更多依賴政府債；貸款同比少增，12月新增人民幣貸款1.17萬億元，同比少增2401億元，尤其是企業部門融資依舊偏弱、居民中長期貸款不見好轉；貨幣擴張速度持續放緩，M2增速自2月以來持續下滑，M1增速1.3%、較上月持平于歷史低位。

??但綜合來看，2023年新增貸款同比多增1.31萬億元，2023年社會融資規模增量累計比上年同期多3.41萬億元，M2同比增長9.7%，多指標也反映出全年流動性合理充裕，信貸保持較快增長勢頭，金融對實體經濟支持有力，整體經濟繼續呈現穩步復蘇的節奏。

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??12月銷售環比漲四成保持翹尾行情
全年銷售規模低位穩定

??房地產行業方面，2023年行業規模繼續下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%，降幅分別較2022年大幅收窄15.8和20.2個百分點。其中商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高于2016年。若與2021年行業頂峰相比，面積、金額分別下降35%和34%，行業繼續出清、延續筑底行情。

??季度走勢來看，2023年行業銷售表現為“前高中低后穩”格局。一季度銷售迎來“小陽春”，在后疫情時期需求集中釋放下快速沖高，二季度在供應收縮、需求退潮下銷售回暖、市場復蘇動能快速衰退，三四季度中央至地方出臺一系列利好政策，且隨著供應加碼，銷售金額、面積在低位迎來邊際改善，充分反映了當前房地產市場尚處在底部修復、震蕩調整過程中。

??聚焦到12月，政持續發酵維穩市場平穩的同時，政策邊際效應有所遞減，市場信心仍有待恢復。

??首先，商品房銷售面積、金額1-12月累計增速較1-11月擴大0.5和1.3個百分點，中斷了此前降速率收窄趨勢；其次，12月商品房銷售面積11226萬平方米，同比下降12.7%，降幅較11月擴大2.4個百分點，商品房銷售金額11304億元，同比下降17.1%，降幅較11月擴大8.5個百分點，兩者均未能延續四季度以來單月同比降幅收窄、趨穩之勢。

??考慮到12月仍處政策寬松期，尤其是上海、深圳相繼加碼新政，降首付、降利率、調整普宅標準，不過從市場反饋來看，一方面是政策邊際效應在遞減，居民加杠桿意愿在收入預期低迷之下仍不高；另一方面部分政策更加利好二手房交易，根據CRIC統計的18個重點城市二手房情況，12月成交面積環比持平，同比增幅擴大至37%。

??值得注意的是，12月商品房銷售面、金額環比分別增長42%和39%，慣性延續年末翹尾行情，且與比過去三年環比增幅相近，一定程度上體現了政策主導下市場支撐力度仍存。從CRIC監測的30個重點城市12月成交環比漲多跌少也可見一斑。如西安、杭州等今年市場熱點恒熱城市，新政持續發酵+優質供應集中入市帶動剛改和高改需求集中入市，市場相對火熱。而蘇州、寧波、濟南等在中心城區改善項目去化明顯優于外圍剛需，成交保持穩定。

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??新開工累計降幅持續收窄至20.4%
單月竣工面積創歷史新高

??2023年，房地產開發企業房屋施工面積838364萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積589884萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積95376萬平方米，下降20.4%。其中，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%。房屋竣工面積99831萬平方米，增長17.0%。其中，住宅竣工面積72433萬平方米，增長17.2%。

??其中，由于疫情、銷售疲弱以及房企“爆雷”等諸多因素影響，過去兩年新開工面積呈現斷崖式下跌，2023年商品房新開工面積降幅較2022年收窄近19個百分點，較2019年高峰下降近六成。

??而竣工指標的表現可謂相當亮眼，在“保交樓”政策帶動下，各地加強對房地產重點項目調度，2023年竣工面積高出過去十年均值1.5%，且由于2022年基數較低，增速也是創下近十年新高。

??月度增速來看，“竣工強、開工弱”的格局顯著，竣工整體呈現前高后低、沖高回落走勢，而新開工面積增速始終保持在低位運行，但年末持續改善。

??其中，12月新開工面積延續了三季度以來邊際企穩、改善的趨勢。

??1-12月新開工面積累計增速較1-11月收窄0.8個百分點，累計降幅連續四個月收窄。12月新開工面積7920萬平方米，同比下跌10.3%，跌幅僅超過1-2月和11月，較二季度顯著收窄，而絕對量則和前十一月均值相持平。

??總的來說，銷售的弱復蘇、市場根基不穩、購房信心低位、企業資金緊缺等種種原因導致新開工長期處于低位運行。但在政策扶持下，新開工已有見底企穩的信號，企業開工意愿較年初有一定改善。

??相比之下，在“保交樓”的帶動下，竣工增速年內始終維持高增長，但年末略有乏力。1-12月竣工累計增速較1-11月收窄0.9個百分點，連續4個月增速收窄。單月來看，12月竣工面積創下自2013年以來歷史新高，達到34594萬平方米，環比上漲243%，同比增長15.3%，同比增速止住四季度以來下滑的趨勢，回到6月份水平。

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??開發投資降幅2022年收窄0.4個百分點
下半年邊際改善但壓力仍存

??在新開工持續低迷、房企拿地謹慎聚焦之下，2023年房地產開發投資持續承壓。全年房地產開發投資額110913億元，比上年下降9.6%，若與高點2021年相比，下降22%。從絕對量來看，開發投資規模已經連續兩年高位下滑，回到2018年水平。

??細分至月度，房地產開發投資累計增速已經連續21個月維持在負區間，降幅在年初大幅收窄之后，隨即下降10個月，年內投資壓力不減。但下半年以來，開發投資持續下跌得到一定緩解。自6月份以來，累計降幅降速連續7個月收窄，但12月份略有回升。1-12月房地產開發投資降幅較1-11月擴大0.2百分點，降速也較此前有所走闊。

??但單月走勢看開發投資的壓力不容小覷。12月房地產開發投資額6868億元，環比下降15.4%，絕對量為近十年月度新低，較2023年前十一月均值下降27.3%。同比則下跌12.5%，實際上從5月份過后開發投資同比跌幅保持在10%以上，雖然三季度末、四季度初單月同比出現收窄跡象，但12月份同比降幅較11月擴大了近2個百分點。

??開發投資壓力來自于新開工及土地購置指標的走弱。2023年房地產開發企業房屋新開工面積下降20.4%。而根據CRIC監測的全國300城土地成交來看，2023年土地成交面積和金額同比下降超過兩成。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??短期來看，1月延續淡季之勢，熱點城市和熱點項目數量仍將下滑。12月仍處政策寬松期，但從市場反饋來看，邊際效應遞減。核心城市供應不升反跌，成交小幅“翹尾”。2024年1月迎來春節前淡季，房企推盤積極性不會太高，供求預期走低，環比持降，考慮到2023年1月基數較低，整體同比持平或微降。城市面，核心一二線城市諸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影響，市場尚能“保溫”，整體市場熱度在各能級城市中居前。其次，以價換量剛需驅動型城市諸如鄭州、天津、武漢等或將延續弱復蘇走勢，購房自住需求小幅修復。

??中期來看，第一，2024年商品房銷售保持震蕩修復的格局，預計全年面積、金額下降5%左右，在人口老齡化、居民收入預期尚未恢復之下，行業仍將在底部運行一段時間；第二，保交樓是市場核心點和聚焦點，支撐2024年竣工面積增速維持10-15%區間；第三，房企資金面實質改善尚需時日，2023年土地成交再降20%且較2020年銳減6成，“無錢無地”的局面使2024年新開工增速預計仍將維持在-15%左右。短期新開工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍，多數房企銷售回款重心在“保交樓”。第四，土地、新開工等先行指標底部震蕩影響開發投資繼續小幅下滑，預計2024年跌幅維持5-8%之間。值得注意的是，但是隨著保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地產投資額仍將有一定支撐，或將逐步回歸正常合理水平。

??長期來看，結合供求關系恢復、居民負債表修復兩方面分析，中國房地產市場有望在2026年前后達成短期探底，并在低位企穩。預測未來三年全國新房成交規模范圍在9.5-11.9億平方米，2026年成交規模10億平方米，仍和2023年新房市場規模相當，扣除銷售型保障住房后，普通商品住宅成交規模約在8億平方米左右。