??云端交流，知識共享，線上研討，克而瑞研究中心8月線上直播分享持續進行。作為克而瑞的專業研究平臺，研究中心通過地產金融峰會、產品力發布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業專家的生態交流平臺。

??8月第2場直播聚焦房地產上下游企業生存現狀，由克而瑞研究中心高級研究員貢顯揚帶來《行業壓力傳導下，上下游產業鏈企業的風險與破局》的主題分享。

??本次分享聚焦三方面內容：

??首先、在風險積聚的行業背景下，房地產對上下游產業鏈的影響分析；其次、探究在行業風險出清的這個過程中企業具體舉措或戰略，來應對危機，保證自身業務的健康可持續發展；最后，隨著政策和市場層面的緩和企穩，上下游各產業鏈未來發展機遇。

??一、房地產上下游產業鏈概況及現狀

??房地產開發流程長，上下游產業鏈覆蓋行業眾多。具體對房地產行業而言，以商品房開發及施工建設流程來劃分，可以將房地產開發產業鏈分為幾個階段：

??上游產業由土地購置、規劃設計和建筑施工三大環節組成，其中涉及了政府土地供應、金融機構提供融資、前期工程咨詢服務、建筑施工原材料和工程機械供應以及施工建設、園林工程、建筑裝飾等不同產業；

??而下游則主要是服務于項目銷售及竣工交付后的產業，比如銷售預售、家居家裝以及增值服務等，其中又分別包含了銷售策劃代理、裝飾設計、家裝建材、家裝設備、物管服務等具體行業。

??目前，房地產行業仍是國民經濟的支柱產業。全年房地產增加值占國內生產總值的比重較高，保持在7%上下。同時，除了房地產行業本身外，在建筑業增加值、工業增加值、批發和零售業增加值、金融業增加值中由房地產業投資帶動、直接或間接涉及房地產上下游產業鏈的部分也在GDP中占到了較大的比重。

??同時，地產開發產業鏈的各個環節還與金融行業密切相關，整體來看，房地產行業上下游產業鏈增加值占國內生產總值的比重不低于3成，對國民經濟的重要性不言而喻。

??2021年以來，地產行業陷入困局。銷售、投資雙下行，特別是去年下半年至今行業新開工降速明顯。房地產開發投資、施工面積、竣工面積等行業指標的增速也都由高位回落并呈持續降低的趨勢。

??地產開發企業債務違約、出險暴雷等現象頻頻出現，房企境內債違約規模逐漸增加，部分頭部房企出現流動性危機，進而直接影響到對上游產業鏈企業的原材料需求，以及對下游產業鏈行業的產品供應。而在規模房企經過了多年來以規模優先，高負債、高杠桿的發展之后，對上下游資金的擠占，已經成為房企維持自身流動性的重要途徑之一。

??從規模房企資金擠占率的水平來看，2021年行業典型上市房企上下游資金擠占率達到0.51且超過4成規模房企對上下游企業的資金擠占率，分布在0.5及以上。整體來看，地產開發企業對產業鏈上下游企業的資金擠占情況較為嚴重。

??二、行業系統性風險積聚，六類上下游企業經營分析

??目前，對房地產上下游產業鏈的企業而言，應收賬款規模的增長和逾期商票無法得到兌付都對企業的正常經營帶來巨大的壓力。2021年有不少房地產上下游產業鏈企業表現出規模增速放緩、利潤下滑，計提減值甚至破產重組等。

??具體來看，根據產業大類和細分行業的不同，行業系統性風險對企業的影響深度各有差異。

??1、建材產業

??受到的負面影響主要有兩方面主要原因。一方面，是行業下行、部分規模房企暴雷、工程進度停滯。建材供應企業的結算回款周期變長，部分企業應收賬款存在減值風險；另一方面，主要受國內疫情影響，建材產業上游的原材料價格提升并保持在高位且在疫情反復的情況下，運輸、勞務、生產等各項成本也均有提升。

??多方面因素不僅使得建材供應企業的營收及利潤規模增速放緩，也顯著影響了企業利潤率水平。此外，中短期需求的疲弱也導致建材細分行業競爭格局惡化、企業競爭加劇。

??2、建筑產業

??建筑產業作為地產開發產業鏈中的中上游產業與房地產行業整體發展強相關，主要包含土木工程、鋼結構工程、機電工程、園林工程等細分行業。

??建筑工程類企業的客戶以地產開發企業為主。行業整體議價能力較低、付款周期較長且近年隨著房企對上下游企業資金擠占程度的不斷提升。這類企業墊資經營的情況相當普遍，項目長時間現金流為負。

??2021年，不少規模房企資金狀況惡化，直接影響了建筑工程類企業的業務回款、結算。同時，建筑工程類企業屬于勞動密集型產業，涉及員工數量眾多，社會影響面相對會更廣。此外，應付工程款能否按期結算、回款又會影響到項目的施工進度和竣工交付，行業整體資金壓力傳導下，也加劇了目前部分企業項目層面緩工、怠工、停工的局面。

??2021年下半年以來，已有多家建筑類總包企業陷入危機，申請破產重組、清算。整體來看，對于資金周轉規模較大、利潤率本就較低的建筑工程類企業而言，目前整體經營形勢和資金壓力仍然較為嚴峻。

??3、建筑裝飾行業

??目前，建筑裝飾行業市場規模大，但企業集中度較低，“大行業、小企業”的特征顯著，頭部企業的規模擴張，對房企的依賴度較高。在房地產市場不確定性加劇的背景下，對于地產大客戶依賴度越高，敏感性和脆弱性也越高，財務風險急劇上升，中短期來看，建筑裝飾行業仍將面臨一段陣痛期。

??受到房地產行業整體下行的影響，建筑裝飾行業規模增長也調整放緩，行業格局趨向穩定，新上市企業少。特別是2021年下半年以來，隨著房地產市場加速調整下行，流動性危機爆發，給建筑裝飾行業也帶來不小的沖擊。從已上市企業具體的經營表現來看，營收與利潤的實現均面臨較大挑戰，虧損現象普遍。受到房企客戶違約、暴雷的拖累，建筑裝飾企業的經營弊端和風險也加速暴露出來。

??4、家居家裝行業

??家居家裝行業以住宅室內裝飾為主，涵蓋面廣、細分產業眾多，涉及家電、陶瓷、地板、門窗、衛浴、家具、櫥柜、定制家居等。

??從2021年上市企業財報來看，增收不增利現象也十分顯著。少數企業出現虧損，但整體受損程度還是小于建筑裝飾行業，主要原因在于家居家裝行業B端的工程業務和C端的零售業務并行，且C端的市場空間也較大。因此整體受到房地產影響并不像建筑裝飾等工程類業務主導的行業那么大，而且家居家裝行業在存量市場大有可為，因此房地產增量的減少短期內對其影響也相對有限。

??但也有部分企業，由于近年來大宗業務的拓展，因此不可避免受到房地產市場下行及房企流動性危機爆發的波及，尤其是大宗業務的應收票據、應收賬款都面臨較高的壞賬和減值損失風險。

??目前，從家居家裝企業的經營現狀來看，經銷、零售渠道相較于大宗工程客戶渠道更為安全，利好企業業績實現與穩定發展。整體來看，家居家裝行業風險可控，恢復預期較好，但對房企業務依賴度較高的企業也需積極采取應對措施，加速調整、保證經營安全性。

??5、承銷代理商

??地產產業鏈中房地產代理商主要為房地產開發商提供營銷代理和咨詢策劃等業務。此類代理咨詢公司都與地產開發商有著深厚的關系，但自2021年下半年以來地產行業進入下行周期，地產開發企業的流動性危機對下游承銷代理企業的正常經營也帶來沖擊，上游開發商資金周轉困難，房地產代理商也相應出現虧損。

??6、物管行業

??近年來，物管行業在政策和資本的助力下，成為房企布局的重要方向之一，其中碧桂園服務、華潤萬象生活、中海物業、保利物業、綠城服務、招商積余、旭輝永升服務等一系列開發商旗下的物管公司，服務體量已形成一定的規模。但自2021年下半年以來，房地產行業爆發的危機已逐漸蔓延至下游產業，物管作為房地產行業下游分支，在此次危機中也勢必會受到影響。

??一方面，目前大部分規模物管公司的背后都以房地產開發企業為主，母公司的債務危機會導致旗下物管公司的股權不穩定。比如隨著母公司的暴雷，部分房企尋求出售旗下產業以回籠資金，如2021年有一部分地產開發企業出售旗下物管公司進行回血；另一方面，物管企業受地產行業整體信用風險所帶來的不確定性影響，交付規模與比重減少，且如果房企母公司暴雷之后，交付后的物管企業的運營質量會存在較大的不確定性。

??但目前物管行業在房企產業鏈中表現相對穩定，未來隨著收并購的增加，未來物管行業集中度將有所提升。短期來看，頭部物管企業應積極整合收并購資源，提高自身的行業競爭力；長期來看，物管企業應積極拓展第三方渠道，減少業務層面對母公司的依賴。

??三、展望房地產上下游產業鏈未來機會

??經歷此輪危機，加速了行業洗牌、上下游企業的底色也都顯露出來。在市場風險加劇的背景下，長期來看，地產開發上下游產業鏈企業想要實現穩健可持續發展，除了自身的品牌、渠道和產品優勢外，還要依靠創新，順應綠色低碳、數字化等趨勢。

??對建材生產企業而言，在“碳達峰、碳中和”的雙碳政策引導下，研發新材料、拓展新的應用場景和投資新能源業務成為建材生產企業發展的第二賽道。以防水及涂料產業為例，目前行業內各龍頭企業，比如東方雨虹、科順股份、三棵樹等都在積極拓展業務以尋求新的增長點，多品類布局與新材料投資研發是防水材料生產企業未來發展的重中之重。

??對建筑工程行業而言，隨著政策環境的改善與企穩，市場需求釋放將利好部分上下游產業的恢復，特別是隨著政府主導的保障性住房建設步入快車道，或將為建筑行業帶來可觀的需求支撐。

??此外，在政策紅利下，裝配式建筑企業的發展前景也相對可觀。近兩年，在“雙碳”目標下，各項政策陸續出臺，積極引導建筑產業結構調整和生產方式變革。2021年10月《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》中，明確提出要實現工程建設全過程綠色建造，大力發展裝配式建筑，重點推動鋼結構裝配式住宅建設。目前，遠大住工、旭杰科技、中鐵裝配等裝配式建筑業務的領先企業，已在加速戰略布局與轉型，搶占市場份額。

??從家居家裝行業的角度，特別是對C端零售渠道的業務來說，全流程服務和數字化轉型升級都尤為關鍵。一方面，隨著生活理念的不斷升級深化，消費者對居住的安全、舒適、健康、綠色、環保等方面都提出了更高的訴求。綠色、健康、環保家居產品在市場的認可度和需求都會大幅提升一個臺階，定制、整裝仍將是重要賽道。在此趨勢下，擁有設計、安裝、服務等全流程能力的企業有機會脫穎而出。

??另一方面，數字化轉型升級不僅可以提升經營管理效率，還有利于非標定制家居的規模化生產，提升產品與服務的功能性和體驗感，目前來看，索菲亞、顧家家居、東易日盛等企業都已經啟動了數字化轉型升級的工作。

??問答環節

??Q1

??上下游產業鏈企業現在有哪些需要注意的？

??A1

??我覺得對于上下游企業來說，除了等待地產行業的修復與企穩，還需要主動調整、加快轉型。

??當然，發展戰略、發展機會還是要分行業來看，比如建筑工程行業資金周轉規模較大、利潤率較低，之前墊資經營的情況還是相當普遍，目前整體的經營形式還是很嚴峻。

??現在短期來看，一方面要盡可能的保交付，因為只有保交付才能有結算回款，避免引發一系列的系統性風險；而長期來看，則是要把握好未來的發展機遇，比如在保障性住房建設、裝配式建筑的發展這些方面尋找機會。

??Q2

??建筑裝飾行業的企業目前應該做些什么？

??A2

??對于建筑裝飾行業，特別是對地產開發商工程業務依賴大的企業，一方面是要排查合作方的風險，對房企業務的承接要更加謹慎；另一方面，在選擇合作方時可重點關注國企央企和優質民企，減少自身對大客戶的依賴度、控制風險。

??比如金螳螂表示目前已經在優化業務結構，加大力度承接EPC總包項目、城市更新項目、裝配式項目等。圍繞客戶轉型開拓新基建、新能源、人工智能、生物醫療等一批新成長價值的客戶，爭取增加公裝訂單的占比、提升訂單質量，增加公建業務、政府平臺、國企業務，央企總包等項目的承接。