??2022年7月，恰逢傳統銷售淡季，整體市場熱度穩步回落，重點50城開盤平均去化率降至31%，持平5月。受部分樓盤陸續爆出“斷貸停工”傳聞，各城市跌多漲少，僅上海、杭州等個別城市“熱點恒熱”，核心二線諸如蘇州、鄭州、武漢等去化率均呈現穩步回落，市場觀望情緒持續加劇。究竟當前各城市真實市場熱度如何？停工停貸所帶來的負面影響能否得以有效控制呢？

??銷售淡季疊加斷貸停工

??7月50城開盤去化率由升轉降至31%持平5月

??7月迎來傳統銷售淡季，疊加各地部分項目陸續爆出“停工斷貸”負面傳聞，整體去化率由增轉降：據CRIC監測數據，重點50城7月新開盤項目平均去化率降至31%，環比下降8個百分點，持平5月，經歷了6月年中沖刺之后，市場再度回歸平淡，多數城市復蘇進程受阻。

??具體來看，整體依舊延續“強者恒強，弱者積弱”格局：杭州、成都、上海位列前三甲，7月去化率均超6成，而中部和北部弱二線諸如天津、重慶、鄭州、青島、濟南等和核心都市圈三四線諸如佛山、珠海、泉州、東莞、常州等去化率均不足30%。從變動情況來看，總體呈現出跌多漲少行情：

??一方面，中西部乃“重災區”“停工停貸”加劇了居民觀望情緒，同時也對沖了前期政策的利好效應，諸如重慶、武漢、鄭州等短期市場也有了明顯回落，重慶7月去化率降至22%，較上月下降了28個百分點。另一方面，部分熱點城市諸如蘇州、成都等購房者出于對新房交付安全的焦慮，開始轉戰二手房市場，從而刺激二手住宅成交穩步放量。

??鄭州、武漢、重慶等中部城市因停工停貸回暖受阻

??7月來訪、去化轉弱

??聚焦深陷停工斷貸“暴風眼”的中西部市，以武漢、鄭州、重慶為典型代表，無論是停貸、停工項目個數均屬全國TOP5，鄭州的停貸問題最為嚴重，單城停貸項目個數便達到了34個，遠超其停工項目個數11個，樓市下行導致居民觀望情緒持續加劇，而武漢、重慶停工項目個數也都在20個左右，潛在“斷供”風險依舊巨大。

??雖然地方政府也在積極出臺各類政策同時進行輿情監控消弭負面影響，但是整體市場熱度還是呈現穩步回落行情，據CRIC監測數據，7月三城去化率均回落至3成以下，其中重慶降幅最為顯著，環比下降28個百分點，武漢次之，亦下降了18個百分點。鄭州呈現出低位持穩跡象，4-7月去化率基本都保持在30%左右波動。

??從客戶來訪量數據我們也不難端倪，當前居民購房信心明顯不足，觀望情緒持續加劇：自7月斷供項目頻繁出現后，三城項目來訪量數據均出現不同程度回落，均不及其5月水平。

??具體來看，作為停貸“重災區”的鄭州，7月到訪量跌至5.94萬組，環比下降21%，剛需購房者謹慎下手，適度考慮國央企和穩健型民企開發項目，在意交房時間，而改善客戶也拉長了成交周期。重慶如是，7月客戶到訪量不足5萬組，環比下降16%，而客戶轉化率也由上月的7%降至6%。

??蘇州、成都等交付安全焦慮下

??二手住宅成交規模達年內新高，反超新房

??停貸潮也一定程度加劇了部分城市諸如蘇州、成都等購房者對新房交付安全的焦慮，有迫切自住需求的開始轉戰二手房市場，從而刺激二手住宅成交穩步放量。

??以蘇州為例，新房與二手房市場呈現出典型的“此消彼長”行情：新房市場來看，7月供應明顯疲軟，僅有2個項目開盤，共推出388套，去化123套，去化率32%，較上月下降13個百分點；相城區高鐵新城板塊的鉑悅春和萬象去化尚可，達45%；園區勝浦板塊的中鐵建花語瀾苑去化率僅18%。

??而二手房市場來看，截止7月28日，蘇州市區二手住房成交5674套，連續兩月同環比均增加，較6月基礎上繼續創造年內新高，市場顯著回暖，本月二手房成交套數約為新房的1.4倍。而成都如是，自3月以來，成都二手房成交量即反超新房，7月成都二手成交量沖高至1.7萬套，已達到近10年月度最高水平。

??購房者轉戰二手房市場并非沒有緣由，除了短期對于新房交付的安全焦慮之外，一方面受益于政策利好，二手房指導價實質性取消，限售年限縮短、房貸利率下調等都在激活二手房市場流動性，另一方面，因核心地段新房供應稀缺，有實際自住需求的購房者也被倒逼至二手房市場，加之部分城市次新房品質不差，配套齊全，性價比高，“所見即所得”也迎合了多數購房者的需要。

??展望：政府端+銀行端“雙管齊下”保交付

??8月樓市預期仍將二次探底

??7月末中央政治局會議召開，針對于當前停工停貸問題，首提“保交樓”，多城已落實“一樓一策一專班”。而在與多地交流過程中，我們也發現部分城市針對停工停貸的解決方案也值得被廣泛推廣和借鑒，大體可以通過政府端和銀行端“雙管齊下”解決問題。

??政府端可以充分協調，推動企業復工復產，共克時艱。一方面符合條件的項目超節點提前撥付監管資金，另一方面，風險企業的優質項目和風險企業適度分離，給予一定的稅收減免，或是允許其邊開工邊銷售，資金回籠優先償還工程款，保證其工期進度。此外，以行政手段做好輿情管控，不允許公職人員參與停貸，或是讓相關媒體息聲，保證負面情緒不會擴大化。

??銀行端可以強化地產授信，針對于快要完工項目成立小額紓困基金助力交付。而對于部分暫時面臨資金流動性困難的企業予以貸款展期等等。

??目前來看，各城“保交付”政策尚處于研討期，還未有更多的實質性動作，即便后期政策落地實施，對于整體市場信心的修復效果仍有待驗證。基于此，我們認為，8月市場仍將會二次探底，不過整體成交同比跌幅還將繼續收窄。各城市市場也將繼續分化：

??首先，上海、杭州、成都等市場熱度慣性延續，成交或將高位保持，不過值得關注的是，這類城市因區域冷熱不均，整體市場去化率波動極易受到房企供貨區域影響，集中供地下樓盤集中入市也會使得后期房企競爭持續加劇。其次，救市政策力度加碼城市，譬如目前仍處于政策醞釀期的天津、長沙、青島等短期內成交或將穩中有升。第三，鄭州、武漢這類停工、斷貸項目較多的城市，即便政府及時介入，但與房企洽談解決停工、斷貸問題仍需時間，短期內購房者觀望情緒較為濃厚，成交或將轉入下降通道。最后，多數三四線城市將面臨較長時間的盤整期，成交或持續低位運行，短期內難以抬頭。以常州、珠海、東莞、佛山等為典型代表，都市圈邊緣城市尚需靜待核心城市實質性回暖之后方有轉機，而內陸內生型三四線更多只能以時間換空間，依托自身需求修復。