仲量聯行2021年第四季度北京房地產市場回顧

??2022年1月6日，北京——“2021年第四季度，北京甲級辦公樓市場的單季及全年可租賃凈吸納量均創下過去十年最高記錄，強勁的復蘇態勢顯著提振市場各方信心。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，“在過去一年復蘇勢頭持續增強的情況下，北京穩定向好的經濟基本面，極具韌性的優質資產，以及長期的增長前景，將會吸引投資者越發看好北京商業地產市場。”

??辦公樓市場方面，以內資TMT行業為主力的強勁市場需求推動項目快速去化，整體市場空置率已恢復至2019年末疫情前的水平。在投資市場，北京全年成交總額超過600億元，市場活躍度和流動性持續提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個數據中心項目。餐飲行業持續作為零售地產市場的主要需求來源，第四季度有包括正大中心商業部分在內的共四個新入市零售項目。工業物流地產市場率先開始租金正增長，引領復蘇趨勢。酒店市場方面，延慶區新開業3家高端酒店，引領了北京2021年新增供給。豪華公寓市場第四季度供需兩旺，成交量達到自2014年以來單季度最高水平。

??甲級辦公樓

??2021年第四季度，近十年最大的單筆成交將可租賃凈吸納量推高至2011年以來最高單季度水平。年末內資TMT行業擴張勢頭依舊強勁，使得本季度可租賃凈吸納量達到33.7萬平方米。某行業巨頭在位于奧林匹克地區的亞洲金融大廈新簽10.7萬平方米，為過去十年北京辦公樓租賃市場面積最大的單筆成交之一。此外，源自內資租戶的需求在全市場持續活躍，占總成交量的 90% 以上。來自內資金融和專業服務業租戶的需求對租賃活動做出重大貢獻。

??活躍的市場需求使得整體市場空置率下降1.0百分點至11.7%，已恢復至2019年末疫情前的水平。舉例而言，由于近期入市和新入市項目的快速去化，麗澤和奧林匹克地區子市場空置率均實現較大幅度回落。同時，租金水平連續兩個季度基本持平，整體市場租金環比下降0.1%，同比下降3.3%。由于空置面積持續回填，全市九個子市場中已有四個于第四季度錄得租金正增長。“此外，隨著甲級辦公樓的整體市場復蘇在 2022 年到達關鍵轉折點，預計當前市場將由對租戶方有利轉為更加。”仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示,“我們將看到整體租金于年初觸底，并于接下來的幾個季度逐漸回升。盡管2021 年全年凈吸納量達到空前水平，如此強勁的復蘇勢頭能否持續到 2022 年仍有待觀察。”

??投資

??2021年商業地產投資市場整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元。該水平為過去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較去年上提35%。辦公物業投資熱度不減，全年成交占比約56%，成交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。同時，北京優質零售物業交易機會增多，全年零售物業成交總額同比上升34%，知名案例包括博楓（Brookfield）對悅薈萬科廣場的收購。北京整體優異的市場表現及抗壓能力，持續吸引內外資投資者的青睞。

??第四季度北京投資市場主力仍為辦公樓物業，數據中心持續受到關注。第四季度重點辦公物業成交包括某自用型買家以4.3億元購入的西三旗金隅科技園，以及以5.7億元完成司法拍賣的位于姚家園的樂融大廈。另一重點成交為遠洋集團將位于CBD核心區的Z6項目出售給其聯合數家國際投資人一同設立的核心寫字樓基金。同時，隨著鵬博士轉向“輕資產、重運營”的發展道路，其于第四季度將酒仙橋、三元橋兩個數據中心項目分別以7.5億元、6.5億元出售給寶能地產。仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東表示：“后疫情時代，北京商業地產投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處于談判階段。北京強勁的基本面增強了資本信心，預計2022年將有更多優質物業進入市場，市場交易將更為活躍。”

??優質零售地產

??餐飲行業持續成為市場主力需求來源，在2021年第四季度零售業態新開業面積中占比超40%。主題餐廳品牌表現活躍，推動大面積餐飲鋪位租賃需求，其中好萊塢主題餐廳 Kitty&Daniel’s在第四季度開設兩家門店。同時，中式糕點類品牌受到年輕消費者追捧，在資本的推動下加速擴張。國內運動品牌銷售額迎來大幅增長，其中市場領先品牌李寧和安踏的營業額在上半年均實現雙位數增長。同時，國產運動品牌正通過發布新品牌來拓寬消費群體，例如李寧1990首店亮相僑福芳草地。

??市場空置率已恢復至疫情前水平，市區市場租金逐步止跌回穩。第四季度，北京市區零售地產項目租金保持平穩，租金環比略降0.1%。市區市場中領先的優質項目營業額穩健增長，使得更多業主進一步上調租金，核心市場表現優于預期，其租金環比上漲0.4%。同時，郊區市場的空置壓力已得到較大程度緩解，全年空置率同比下降3.0個百分點至6.2%。郊區市場租金降幅持續放緩，環比下降0.5%。

??2021年第四季度，北京新開四座零售項目。其中值得關注的為位于CBD核心區的首個零售項目——正大中心商業部分。目前CBD核心區有大量的辦公人口，但是區域內零售資源相對稀缺，正大中心的開業為區域帶來豐富的餐飲及購物選擇。同時備受矚目的太古里西區開業，“新建西區與既有的太古里南北區形成了品牌和功能的流動互補，同時南區的部分品牌遷至西區，為更多時尚類品牌提供了拓展空間，加強南區和西區定位的差異化同時提升太古里整體定位。” 仲量聯行華北區研究部董事紀明表示，“北京市市區新增商業項目有限，太古里西區等此類存量改造類項目成為市場供應的重要組成部分。預計進入2022年，市場將迎來更多此類存量改造類項目，帶動周邊乃至全市消費升級，進一步激發城市消費力。”

??工業物流地產

??電商物流持續作為需求核心來源，帶動整體市場空置率回歸疫情前水平。電商巨頭積極擴張，傾向于承租自有倉庫周邊面積。另外，本季度為線上銷售旺季，電商及物流行業貢獻短期租賃需求。得益于2021年四個季度均保持正吸納量沉淀，空置率回歸疫情前水準，于年底錄得4.6%。同時，冷庫需求持續增長，部分租戶傾向于大面積長租期的租賃機會。2021年，工業地產租金同比兩倍增長，全年四季度均呈現回暖態勢。在2021年第四季度，市場租金環比上漲0.6%，同比錄得3.6%，與2020年數據相比近乎翻倍。穩定的需求加之供給稀缺成為2021年租金平穩回暖的動因。核心子市場的優質項目與較為偏遠但具備租金競爭力的項目在本年度實現最高租金漲幅。“即使2022上半年有超過17萬平方米的項目入市，市場預計保持穩健。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示，“市場持續回暖加之穩定需求支撐下，空置壓力或將有效緩解。并且，新增優質項目預計持續受到市場追捧，為之后幾季度的租金上漲趨勢提供支撐。”

??酒店

??2021年下半年疫情反復致酒店業績波動，而北京環球度假區開業利好業績恢復。7月得益于暑期利好，北京高端酒店市場每間可出租客房收入恢復至2019年同期的86.9%。8月受到南京祿口國際機場引發的全國疫情影響，北京高端酒店業績環比下降56.2%。9月至10月，環球度假區開業且會議會展活動恢復正常，兩月間北京共舉辦大型會展活動42場，北京高端酒店業績分別恢復至2019年同期的73%和65%。10月起，北京本地及全國多地出現散發疫情，導致新一波防控政策收緊。11月，北京高端酒店入住率環比下降28.3個百分點，每間可出租客房收入環比下降55%至277元。對比全國其他主要城市，北京酒店業績受疫情影響的波動更大。

??延慶區引領北京市2021年高端酒店新增供給。2021年北京市共計開業4家高端酒店，向市場新增1169間客房，占市場原有供給總量的1.5%。新增高端酒店中，3家均位于延慶區，分別為北京長城腳下的公社（改造翻牌項目，現為凱悅臻選品牌）、北京延慶萬豪酒店和北京八達嶺希爾頓逸林酒店。

??由于冬奧前期相對嚴格的防疫政策，預計冬季奧運會對酒店業績利好有限。由于10月底北京本地出現疫情，為防止病毒在秋冬季快速傳播，確保冬季奧運會順利舉辦，11月入京政策再度收緊，預計當前逐步收緊的防疫政策可能持續至2022年4月。仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部副總裁梁濤表示：“盡管嚴格的入京政策在短期內將一定程度影響北京的酒店需求，中長期來看，預計冬奧會和2022年兩會結束后入京政策將逐步放寬，再加上我國疫苗接種率的提高及環球影城帶來的北京市場吸引力提升，北京市高端酒店整體業績表現預期保持良好恢復趨勢。”

??高端住宅

??季度成交量再創歷史新高，北京高端住宅市場年底呈現供需兩旺。2021年第四季度，北京豪華公寓市場共成交1529套，環比增長76.4%，單季度成交量達到2014年以來最高水平。圓明天頌和學府壹號院兩個新項目開盤即售罄。同時，開發商為回籠資金沖刺業績也趁勢密集推盤，推動全年豪華公寓供應總量同比增長138%。

??預計2022年高端住宅新增供應有所放緩，但短期內市場需求勢頭仍保持強勁，或將推動新房價格平穩進入上升通道。改善性需求將持續關注位置優越且市場認可度高的優質物業，推動高端住宅銷售市場持續活躍。“今年以來，由于土拍政策趨嚴導致高端住宅用地供應的減少，將直接帶來高端住宅未來供應量的短缺或將進一步推動新房價格維持上行。”米陽表示，“新房選擇空間的減小也使得部分活躍的市場需求轉至二手高端住宅市場，同樣推動二手價格穩定健康增長。”