彭紅俠 2024-08-26 14:14:39 來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??因貸款工作不審慎，金隅集團(tuán)旗下財(cái)務(wù)公司被處以高額罰款。
??近期，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京市監(jiān)管局公布處罰信息，北京金隅財(cái)務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金隅財(cái)務(wù)公司”）因固定資產(chǎn)貸款貸前調(diào)查不審慎，向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款；貸后管理不審慎，貸款資金被挪用，最終被罰70萬元。
??同時(shí)，時(shí)任北京金隅財(cái)務(wù)有限公司客戶服務(wù)部副經(jīng)理鄒娟，被北京市監(jiān)管局處以警告。
??公開資料顯示，金隅財(cái)務(wù)公司是金隅集團(tuán)下屬企業(yè)中唯一金融持牌機(jī)構(gòu)，主要是為成員單位提供金融服務(wù)。根據(jù)其官微透露，2016~2019年間，金隅財(cái)務(wù)公司為成員單位累計(jì)發(fā)放貸款462.2億元。
??金隅集團(tuán)為北京市屬國(guó)企，旗下有四大業(yè)務(wù)板塊：水泥、房地產(chǎn)、新型建材以及物業(yè)投資管理，但真正為金隅集團(tuán)貢獻(xiàn)大規(guī)模盈利的是水泥和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
??而自2021年將水泥業(yè)務(wù)整合至冀東水泥，金隅集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)更為倚重，不過其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展難如人意。簽約銷售增長(zhǎng)乏力庫存不斷積壓，積重難返之下金隅集團(tuán)在2023年報(bào)中計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，可大額計(jì)提資產(chǎn)減值造成業(yè)績(jī)大幅下滑，遭到上交所發(fā)函質(zhì)疑。
??根據(jù)金隅集團(tuán)年報(bào)，截至2023年12月31日，房地產(chǎn)項(xiàng)目原值895.6億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額23.8億元，其中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備15.4億元，包括天津空港項(xiàng)目、天津金玉府項(xiàng)目、青島金玉府項(xiàng)目、寧波金郡府項(xiàng)目及其他項(xiàng)目。
??尤其是天津空港項(xiàng)目，存貨原值69.3億元，僅去年就計(jì)提金額9億元，占總計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的58%。
??天津空港地塊是金隅集團(tuán)旗下公司金隅大成2016年高價(jià)拿下的項(xiàng)目，該項(xiàng)目由3幅地塊組成，總建筑規(guī)模180087.45平方米，成交價(jià)57.5億元，三地塊樓面價(jià)分別為31498元/平方米、31751元/平方米、32528元/平方米。
??值得一提的是，空港地塊起拍價(jià)不足10億元，而競(jìng)拍后金隅大成卻以5倍超高溢價(jià)拿下該地塊。根據(jù)金隅集團(tuán)2018年度第五期中期票據(jù)募集說明書，天津空港地塊規(guī)劃總投資額102.56億元，資金來源方面，公司自有資金為30.77億元，貸款71.79億元。
??根據(jù)《土地管理法》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》相關(guān)政策法規(guī)，土地出讓金必須以自有資金支付，不得使用貸款資金進(jìn)行支付。那金隅大成僅靠30.77億元的自有資金是如何獲得近60億元土地的呢？
??此外，依托天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)的天津空港地區(qū)遠(yuǎn)離天津市區(qū)，且2016年空港商品房銷售均價(jià)僅20247元/平方米，遠(yuǎn)不及其樓面價(jià)，金隅大成超高價(jià)“地王”能否換來豐厚利潤(rùn)？
??根據(jù)年報(bào)，截至2023年末，天津空港項(xiàng)目的總投資額為70.56億元。自2016年10月拿地至2023年12月，扣除57.5億元的土地成本，7年多時(shí)間該地塊投入資金不過13億元左右。
??由于開發(fā)成本中也包含項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、利息支出和稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金只會(huì)更少。根據(jù)公開信息，定名為金隅云筑的空港地塊，拿地4年后開盤，首批均價(jià)約4.5萬元/平方米，這一價(jià)格是彼時(shí)空港區(qū)域新房銷售均價(jià)近2倍。時(shí)至今日，項(xiàng)目周圍的房?jī)r(jià)依然遠(yuǎn)未超過樓面價(jià)。
??更重要的是，2016年~2019年，金隅地產(chǎn)集團(tuán)耗資近700億元拿地，如天津金隅云筑一樣難流轉(zhuǎn)的“地王”項(xiàng)目并不少見。
??截至2019年年末，金隅地產(chǎn)集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備的總面積已達(dá)799.25萬平方米。此后數(shù)年，金隅地產(chǎn)集團(tuán)拿地力度開始減小，但銷售未見明顯增長(zhǎng)，導(dǎo)致其存貨規(guī)模居高不下。
??從2020年~2023年，金隅地產(chǎn)集團(tuán)商品房簽約銷售面積分別為170.51萬平方米、145.74萬平方米、91.35萬平方米、96.36萬平方米，取其中位數(shù)以年均簽約面積126萬平方米來算，2023年底權(quán)益土地儲(chǔ)備586.02萬平方米，即使沒有任何新增土地進(jìn)賬，其土地儲(chǔ)備也可供其開發(fā)近5年。
??龐大的土地儲(chǔ)備無法快速變現(xiàn)，已完工的項(xiàng)目又不斷積壓，這些都一步步導(dǎo)致金隅集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模不斷膨脹。截至2023年末，金隅集團(tuán)總負(fù)債1753.15億元，其中流動(dòng)負(fù)債1176.05億元，主要包括短期借款295.27億元、合同負(fù)債244.90億元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債224.01億元。而公司賬上資金173.32億元，現(xiàn)金比率與現(xiàn)金到期債務(wù)比分別為0.15、0.12。
??有息債務(wù)仍維持較大規(guī)模，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物無法對(duì)短期有息債務(wù)形成有效覆蓋，金隅集團(tuán)存在一定短期償債壓力。如果將永續(xù)債計(jì)入在內(nèi)，其債務(wù)壓力將進(jìn)一步增加。
??截至2024年上半年，金隅集團(tuán)共有存續(xù)債券27只，規(guī)模429.65億元，其中8只共計(jì)130億元將于一年內(nèi)到期。
??從業(yè)績(jī)情況來看，根據(jù)2024年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，金隅集團(tuán)預(yù)計(jì)2024年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-7.5億元~-9.5億元，而上年同期凈利潤(rùn)4.1億元，同比下降283%~332%。
??事實(shí)上，金隅集團(tuán)2023年年報(bào)的凈利潤(rùn)就已轉(zhuǎn)負(fù)，為公司近10年來首次。2023年，金隅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1079.56億元，同比增長(zhǎng)4.99%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-12.9億元，同比減少174.0%。
??2024年一季報(bào)顯示，金隅集團(tuán)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)-13.09億元。從上述半年度預(yù)虧-7.5億至-9.5億元的情況來看，金隅集團(tuán)今年的虧損幅度在二季度開始收窄。
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