楚小強 2024-02-22 10:23:15 來源：中國房地產網
??作為深圳一家老牌物管企業，深業物業赴港IPO迎來新動靜。
??2月5日，證監會官網披露一則關于深業物業運營集團股份有限公司（以下簡稱“深業物業”）境外發行上市備案通知書，該公司擬在港股上市并發行不超過5198萬股股份獲證監會“放行”。
??備案通知書的有效期限為12個月，意味著在接下來的甲辰龍年中，深業物業需緊鑼密鼓推進赴港上市事宜。否則一旦逾期，便要重新提交上市備案材料予證監會確認。
??近年來，深業物業的大股東深圳控股頻繁進行股權騰挪與資產整合，深業物業的市場主體類型也發生變更。一系列操作背后，旨在推進深業物業成功赴港IPO，打造一家新的獨立融資平臺。
??作為新年物管行業首批獲得“放行”的港股“種子選手”，深業物業究竟成色幾何？
??分拆與重組
??深業物業成立于1992年7月，是深圳老牌物管企業，成立之初名為深業集團（深圳）物業管理公司。深業物業背靠深業集團，后者是深圳市國資委直管的大型綜合性企業集團，前身深業（集團）有限公司于1983年在香港注冊成立。
??深業集團業務范圍廣泛，不僅涵蓋房地產開發與經營，物業管理及商業運營以及農業、養老托育、醫療健康等民生產業，在基礎設施建設與運營，新興產業投資，高科技股權投資及制造等領域也有布局。
??截至2022年末，深業集團資產總額為1753億元，凈資產總額為497億元，運營項目面積8257萬平方米，土地儲備超1000萬平方米。旗下還坐擁深圳控股（HK.00604）和沙河股份（SZ.000014）兩家上市公司。
??在沖刺IPO前夕，深業物業起先由深圳控股通過全資子公司深業南方地產100%持股。2021年9月，為了重整物管業務，深圳控股下屬的深業南方地產、深業泰然集團、泰富物流、深業置地、農科集團等5家公司與深業物業簽訂協議，將持有的多家物管子公司以出售股權并增資的方式整合到深業物業。
??經過一系列分拆與重組，深業物業的股東數擴容為5家，其中深業南方地產持股49.47%、深業泰然集團持股29.55%、深業置地持股13.6%、泰富物流持股4.19%、農科集團持股3.19%。股權層層穿透，深圳控股依然是深業物業大多數股權的實益擁有人。
??同時，分拆重組后，對深業物業業績有重大影響的主要營運子公司增加至11家。從招股書得知，這11家子公司分別是萬廈居業、鵬基物管服務、鵬基物管、深業智慧園區、農科物管、置地物管、深業城市運營、泰富商管、南京鵬基、湖南深業物業以及深業商管。
??前10家主要從事物業管理服務業務，最后一家則主要從事商業物業運營及管理服務業務。
??融資及現金流下滑
??對于分拆重組一事，大股東深圳控股給出了10大理由，其中在第三、第四條理由中，融資需求則被重點提及。
??深業物業的招股書顯示，深圳控股的董事認為，分拆后深圳控股和深業物業經營不同的業務分部，會有不同的增長路徑和業務策略。分拆能讓業務有更明確的重點和有效的資源分配。將為兩個集團的業務提供獨立的融資平臺，為業務增長和擴張提供資金；同時，通過分拆操作，也能讓金融機構對兩集團的信貸情況更加清楚，以便提供更強的融資能力。
??從深圳控股2023年半年報中披露的融資情況來看，截至2023年6月末，其來自銀行及其他借款總額為373.5億港元，較上年末的402.2億港元下降7.14%。
??其中，長期借款285.8億港元，較上年末小幅增長；短期借款為87.7億港元，較上年末的120.8億港元大幅下降27.4%。
??再看分拆后的深業物業，招股書顯示，其在報告期內并無任何銀行借款。不過，截至2023年6月末，深業物業來自關聯方的貸款余額為1960萬元。2021年末時，這一數據為4220萬元。
??在現金流方面，業務分拆之后，深圳控股與深業物業的現金流均出現下降。
??數據顯示，截至2023年6月末，深圳控股現金余額為114.4億港元（不包括受限制現金），較上年同期大幅減少近40%；同期，深業物業現金余額為6.26億元，較上年末亦減少1.42%。
??子公司被強制執行
??登陸資本市場，是拓寬融資渠道的重要手段之一。追溯深業物業的IPO歷程，其于2023年2月24日向港交所披露首份招股資料。然而，彼時并未一舉成功，時隔6個月，深業物業又于2023年8月25日再度更新招股書。
??從招股書披露的情況看，經過多年擴張及分拆整合，深業物業的主營業務已涵蓋三大板塊，包括城市及產業園服務、住宅物業管理服務以及商業物業運營及管理服務。
??截至2023年6月末，深業物業的總簽約建筑面積約為7560萬平方米，在管項目總數為480個，總在管建筑面積約為7180萬平方米。其中，城市及產業園服務在管建筑面積4199萬平方米，占比58.5%，呈逐年攀升之勢；住宅物業管理服務在管建筑面積為2644萬平方米，占比36.8%，呈現逐年下降之勢；商業物業運營及管理服務在管建筑面積僅為340萬平方米，占比為4.7%，亦呈現逐年下降趨勢。
??業績方面，2020年至2022年，深業物業實現營業收入分別為18.38億元、21.52億元、23.48億元，凈利潤分別為1.05億元、0.75億元、1.21億元。2023年上半年，深業物業的營收和凈利潤分別為12.83億元和0.83億元。
??不難發現，深業物業的盈利增長有所波動，其中2021年業績增收不增利，凈利潤同比下滑29%。
??另外值得一提的是，在母公司深業物業沖刺IPO之際，旗下子公司萬廈居業于近期不合時宜地出現“幺蛾子”。
??企查查顯示，萬廈居業被江西省南昌市青云譜區人民法院列為“被執行人”，執行標的約3.93萬元，立案時間是2024年1月。
??萬廈居業是深業物業對業績影響較大的11家主要子公司之一，也是首批被住建部授予“一級物業管理資質”的企業。1987年6月，萬廈居業成立，2020年被深業物業全資持有，是深業物業旗下從事物管業務的“老牌”子公司。
??目前，深業物業的第二份招股書即將在2024年2月25日“失效”，時間窗口已然近在咫尺。如果過了這一期限，意味著深業物業IPO將開啟“三戰”之旅。
??如今，龍年伊始，資本市場日趨回暖，房地產類企業的融資也一再被政策強調與支持，身處下游的深業物業能否成為龍年率先登陸港股的物管企業，尚待時間驗證。
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