——以 2018 年房價上升期為主 ——

江原大學校 金鎮宇 

??1.序論

??根據韓國統計廳的資料顯示，2018 年韓國的家庭資產中房地產所占的比例為 70.2%，與其他國家相比水平偏高。此階段代表房地產的是包括公寓在內的多種住宅。由此可見，住宅的買賣價格 ( 以下簡稱住宅價格 ) 在上升的情況下，擁有住宅住戶的消費支出因受住宅資產效果的影響，其消費支出成正比。到目前對這種消費支出的分析一直都在進行著，只不過大部分的研究都局限在對擁有住宅戶主的消費支出上。

??假定住宅價格的上升直接對消費支出成正面的影響，隨之而上升的租金也會間接影響擁有住宅或是租賃住宅住戶的消費支出。也就是住宅價格的上升正面地影響著擁有住宅的住戶， 因資產效應其消費支出也自然會上升，但是租金反而會負面地影響到租賃住宅的住戶。根據先行的研究表明，對消費支出產生的負面影響并不會減少消費支出而是會導致不均衡的消費支出。

??類似的住戶具有代表性的就是低收入住戶。根據 2017 年統計廳的居住實態調查顯示、低收入階層的住宅擁有形式中自我擁有的占 47.5%、中等收入階層占 60.2%、高收入階層占73.5%( 整體平均為 57.5%)、低收入階層明顯偏低。這表明低收入階層的住戶在住宅租賃市場上比其他階層處于更困難的境地，同時其消費支出也會有所不同。總而言之，低收入階層的住戶相比其他階層的住戶，住宅價格上升帶給消費支出不均衡的負面影響要高出消費支出上升的正面影響 ; 另外，預計還會給低收入階層的租戶中月租住戶比全租住戶帶來更大的影響。

??本論文以最近住宅價格的攀升期 2018 年為標準，旨在研究住宅價格上升的影響對低收入階層中全租和月租住戶的消費支出有何變化，以及全、月租住戶的特性對消費支出產生什么影響。

??2.住宅價格上升期的設定

??2018 年以韓國的首都首爾為主，住宅價格急劇上升。根據 KB 國民銀行的住宅價格動向調查資料顯示，2018 年全國的住宅價格上升率為 3.16%; 相反，首爾的住宅價格上升率為10.44%, 顯示出相當高的上升趨勢。隨之，韓國政府在 2018 年 7 月 6 日率先公布了綜合不動產稅改編方案，隨后，8 月 27 日的不動產對策，9 月 13 日的住宅市場安定對策，9 月 21日的首都圈住宅供應擴大方案，以及管制住宅買賣價格的多種政策也相繼公布。綜上所述，2018 年以首爾為主的住宅價格攀升，為了限制價格繼續攀升，國家政府正式啟用了多種不動產政策。

??3.低收入階層住戶的特性和消費支出差異

??根據韓國統計廳的資料顯示，2018 年全國住戶的總數達 20,499,543 戶，基礎生活費領取者的低收入階層住戶達 1,165,175 戶。擁有住宅的低收入階層戶主年齡的分類中，自我擁有的戶主為 67.4 歲、全租戶主為 53.6 歲、月租戶主為 43.9 歲; 另外，自我擁有住宅的住戶，其家庭成員的平均數為 1.60 個，全租住戶為 1.41 個，月租住戶為 1.22 個。

??住宅擁有形式中，消費支出的順序由多到少分別為月租住戶、自我擁有住戶、全租住戶。自我擁有住宅消費最高的種類是食品費、家庭用品、保健費 ; 全租住戶為煙酒費、飲食住宿費兩類 ; 月租住戶為居住費、交通費、教育費。按住戶的特征分類 : 自我擁有住宅住戶的家庭消費集中在數額逐漸增多的支出上，全租住戶的家庭消費集中在嗜好物品上 ; 而月租住戶的家庭消費則集中在外部的消費上。

??具體消費支出的項目按擁有住宅形式的特征分類后，可知自我擁有住宅的戶主年齡較高， 而且家庭成員也較多 ; 家庭內所需的食用品和醫藥費的消費支出也最高。然而，月租住戶戶主的年齡明顯較低，大部分屬于單身家庭 ; 居住費、交通費、教育費也相對較高。這都是因為與居住相關的高額費用間接影響著低收入階層月租住戶的結果 ; 也可以說是低收入階層月租住戶消費支出的核心因素。除此之外，教育費支出的差異上，戶主年齡較低的低收入階層為今后做準備所需的消費支出與其他低收入階層屬于另一種現象。

??總而言之，低收入階層的月租住戶比其他住宅擁有形式生活環境惡劣，而且還要支出高額消費主要是受居住以及與居住相關費用影響最大的原因 ; 其消費支出的形態也呈現不均衡的趨勢。

??4.低收入階層全、月租住戶的特性對消費支出的影響

??住宅價格攀升期，低收入階層戶主的年齡、家庭成員數、住宅類型等住戶特性對消費支出產生的影響如下 : 首先，每當全租住戶特性的變數超過月租住戶時，其常數值就越低。這說明全租住戶特性的影響力對消費支出起到了作用。相反，月租住戶特性的變數每超過全租時，其常數值就越高。這表明與全租住戶相反，其影響力在逐漸減少。另外，從低收入階層全、月租住戶間常數和系數值比較的結果來看，月租住戶的常數值明顯高于全租住戶，而全租住戶的系數值卻高于月租住戶 ; 由此可以斷定月租住戶不像全租住戶那樣已顧及不到自家的境況，只能將計就計支付一些必要的消費支出而已。總之，月租住戶是顧不得自身的意愿，只能是被消費。在前一部分的分析中，就曾舉過月租住戶需要承擔月租金居住費用的例子。

??另外，住宅價格攀升時，相對全租住戶，月租住戶對住宅類型和住宅擁有會更敏感，也就是其影響力更大。這是由于全租住戶投入的居住費用比月租住戶低，與消費支出成正比的緣故。尤其是低收入階層月租住戶和全租住戶對住宅擁有的影響力均有較大差異，對月租住戶來說就意味深長，反而對全租住戶則毫無意義。由此可斷定月租住戶對是否擁有住宅的消費差異感受更深。

??然而，低收入階層全、月租住戶間也存在共同點，即戶主年齡對消費支出的影響均成負比例。可斷定這與消費函數理論中的生涯周期假設有一定的關聯，若年齡增高，低收入階層住戶的家庭消費就會降低，從而影響消費支出。另外，全、月租住戶的家庭成員數對消費支出的影響也成正比，其影響系數的差異并不大。

??5.結論

??在低收入階層全、月租住戶對消費支出的住戶特性彈力力度上，全租住戶要高于月租住戶。比起全租住戶，月租住戶根本考慮不到住戶自身的特性，所以，固定消費支出的負擔更大。同是住宅價格上漲，根據住宅擁有形式的不同，低收入階層內部對消費支出的影響力度也不同。另外，從住戶特性對消費支出的影響上來看，相比全租住戶而言，月租住戶根據住宅類型和住宅擁有的差異，對消費支出的影響力意義更大。在住宅價格攀升的局面下，居住費用以及與居住相關的費用，比如支付超額月租金的月租住戶自然會比全租住戶更加敏感。經過該研究后發現住宅價格上漲對總是處于被消費境地的月租住戶的具體消費支出成負面影響， 與全租住戶則然不同。

??因此，若以低收入階層住戶為主要對象的政策得以實施，可以斷定根據住宅擁有形式不同， 國家只要提供差別化的支援，就會得到應有的效果。比如 : 低收入階層月租住戶為了減少居住負擔，同時也為了提高消費支出的質量，公共租賃政策、青年住宅等低收入階層月租住戶都急需多種持久安穩的居住政策。