??一、前言

??2024年，中央繼續以明確的發展方向，鼓勵住房租賃行業發展，加大對住房租賃市場的扶持力度，從金融支持、政策培育、稅收優惠、市場監管、住房保障方面不斷加碼，為其提供大力支持。

??為準確反映住房租賃市場的發展狀況，推動行業健康發展，促進建立租購并舉的住房制度，中國房地產業協會持續編制中國長租房行業發展指數，并以季度為周期定期發布。此次發展指數通過對租賃行業的成長性、規模性和盈利性3個一級指標及新增住房數量、租金、開業規模量等11個二級指標，進行全面數據收集和深度量化分析，并依據各自的代表性和重要程度賦予不同的分值和權重，來建立綜合性評估體系，得到最終行業發展指數。

??二、發展指數發布

??2024年一季度，各評估指標綜合得分53.17分。相較于2023年四季度，本季度綜合得分略有下降。具體來看，行業成長性指標由27.72分下降到24.81分，這一變化揭示了行業成長速度在新一季度有所減緩。然而，行業規模性指標從18.24分上升到19.74分，表明盡管增長速度有所放緩，行業的規模仍在持續擴大。與此同時，行業盈利性指標從8.57分微增至8.63分，基本保持穩定，這表明行業的盈利能力在兩個季度之間保持穩定。

??原因分析：一是租金的整體下滑是關鍵因素之一。保租房的整體入市導致行業供求關系結構性的失衡，進而引發了租金一定程度上的下滑。二是春節前后季節性退租現象比較普遍，為了維持出租率，部分項目采取提前調價的策略，而未調價的企業則面臨出租率下降的問題，所以整體盈收能力在一季度會顯得下滑。三是往年春節后是租賃旺季，但今年由于一線和強二線城市當中返程就業機會減少，許多潛在的租賃群體選擇留在家鄉等待有就業機會再返回，這導致春節后的租賃需求推遲至三月底至四月才逐漸顯現。

??綜上所述，租金下滑，整體營收減弱以及租賃需求的季節性延后，共同導致行業發展指數的下降，所以一季度基數是下滑的。

??三、發展指數解讀

??（一）成長性

??1、行業規模成長情況解讀

??①從體量、同比變化、環比變化維度分析解讀住房租賃行業整體新增住房數規模增長情況：一季度，行業新增開業住房指數72.76，截至當前參與統計的頭部50家企業合計新增住房數7.27萬套，環比增長1.74%，行業規模整體呈現為拓展增速持續提升，開業規模穩健推進的現象，展現出持續的成長性和發展潛力。

??②結合頭部企業新增住房數規模增長的表現進行解讀：頭部住房租賃企業規模成長勢頭延續，以萬科泊寓、有巢公寓、蘇州恒泰為代表的典型住房租賃企業規模增長領跑，萬科泊寓新增住房數近7830套，有巢公寓增住房數超6550套，蘇州恒泰新增住房數近4620套三家企業占據增長數量近半份額。

??③從體量、同比變化、環比變化維度分析住房租賃行業新增儲備項目數規模增長情況：一季度，新增儲備項目指數得分42.7，截至當前本季度參與統計的頭部50家企業合計新增儲備項目數4.27萬套，環比有一定下降，顯示行業在儲備項目增長上有所放緩。

??2、行業租金水平成長情況解讀

??①住房租賃行業整體租金水平增長率情況及解讀：行業一季度租金增長率約-0.17%，環比下降0.03個百分點，雖表現不及23年四季度，但在傳統租賃市場淡季期，其降幅仍處可控范圍。原因分析：一是一季度通常是租賃市場的淡季，部分人租房或換房需求相對較低，導致租金需求和價格暫時性下降；同時，部分城市保租房集中入市，供應端結構性上漲，導致行業內部競爭加大，對租金產生一定影響。

??②對頭部企業租金增長率表現進行解讀。參與統計的頭部50家企業中10家企業在一季度租金水平呈現增長態勢，原因分析：一是這些項目正處于新上市或新開期，其自身的租金收入有提升因此呈現上升趨勢。二是這些項目所處的城市當中，并不是保障性租賃住房集中入市的城市，所以這些項目租賃的產品比較有優勢。

??這些企業相對注重企業品牌影響力，項目的優越地理位置和便捷的交通也是租金增長的原因，且這些企業可能針對特定的市場細分，如高端租賃市場或特定需求的租戶群體，從而實現租金增長。

??3、行業客戶忠誠度情況解讀

??①住房租賃行業整體客戶續簽率情況及解讀：長期以來，行業迭代出以運營端為核心導向的方式，來提升租戶粘性，包括不斷提高產品品質、服務水平、細化內容及社群運營能力等。多方舉措共同作用下，一季度項目客戶續簽率實現數值約60.66%，環比增長8.08%。

??②對頭部企業客戶忠誠度表現進行解讀：如，美寓、筑巢公寓、YOU+公寓、寓見安居、新投海瑜為代表的租賃企業租戶粘性表現強勁，客戶忠誠度較高，續簽率均超80%。

??4、行業外部融資規模成長情況解讀

??①住房租賃行業整體外部融資規模情況及解讀：行業一季度共有3家企業獲得外部融資，融資規模達0.64億元。一批頭部企業新獲得融資，將有利于進一步鞏固行業優勢，推動行業規模發展。

??②個案分析：典型企業融資能力表現解讀。如：YOU+公寓憑借品牌優勢及獨到的運營模式，新獲融資0.5億，為企業的發展注入強大動力。

??（二）規模性

??1、行業開業規模情況解讀

??①住房租賃行業開業規模量情況及解讀：行業規模性指標綜合得分19.74。從絕對值來看，截至當前參與統計的頭部50家企業合計房間量231.29萬間，其中，開業規模95.76萬間，呈現穩步擴容態勢。其主要原因在于，一季度以來市場拓展加速，同時，在國家政策的大力支持下，租賃行業信心逐漸恢復，參與方增多帶動規模提升。

??②對頭部企業開業規模量表現進行解讀：從一季度的數據來看品牌企業規模優勢持續凸顯，萬科泊寓開業規模量17.93萬間，所占市場份額超18.73%，龍湖冠寓開業規模量12.8萬間，所占市場份額約13.37%。從這些頭部企業已經開業的項目分布情況來看，華東地區依舊占據領先地位，華南其次，然后中西部等二線城市正在成為新增開業中的增長點，這表明市場擴張正逐步向這些區域傾斜。

??2、行業儲備規模情況解讀

??①行業儲備規模量情況及解讀：截至當前參與統計的頭部50家企業合計儲備規模135.53萬間，呈現穩步擴容態勢。

??②對頭部企業儲備規模量表現進行解讀：儲備規模TOP3企業分別是萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓，三家企業儲備規模達51.28萬間，約占行業總儲備規模的37.84%，品牌企業持續夯實儲備規模優勢，后市發展動力強勁。

??（三）盈利性

??1、行業營收結構及情況解讀

??①、住房租賃行業營收結構：一季度，行業盈利性指標綜合得分8.63分。數據顯示，一季度，總體收入當中，其他營業性收入占比不足整體收入10%，租金收入依舊占據主導地位。但縱觀整個行業，在宏觀經濟復蘇緩慢和保租房持續入市的影響下，租客對租金水平的敏感度提升，或制約未來租金收入的盈利增長空間。而通過清潔、搬家、維修寵物周邊等多元增值服務，打造租賃生活全場景模式，或成為行業優化盈利結構的突破口之一。

??②、結合頭部企業租金收入表現進行解讀：如，萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓、樂乎公寓憑借規模優勢，租金收入領先。

??③、結合頭部企業其他營業收入（多元增值收入）表現進行解讀：在參與統計的頭部50家企業中，大多數企業已布局多元增值服務。然而，盡管這些企業在增值服務領域有所涉足，但其在整體營業收入中增值服務收入占比仍然相對有限。這表明，盡管多元增值服務為企業提供了新的收入來源，但并沒有有效形成第二業務增長曲線態勢。  

??2、行業綜合運營成效情況解讀

??①住房租賃行業整體綜合運營成效（出租率）表現，變化及原因分析解讀；租賃住房綜合運營成效突出，品牌房源出租率超9成，其中品牌型房源平均出租率91.59%。

??②結合頭部企業綜合運營成效（出租率）表現進行解讀：房源出租率相對領先的典型企業分別為萬科泊寓、龍湖冠寓、桐堂、出租率分別為95.8%、95.5%、99%。原因分析：一是同一區域的產品稀缺性；二是企業的操盤和調價效率高，個別企業開啟了長短租模式，來提升出租率；三是品牌效應，為企業帶來持續的運營收入和良好的收益。

??3、行業運營成本情況及解讀

??①住房租賃行業整體運營成本表現及解讀：從參與編制的企業運營情況來看，主要運營支出集中在人員工資支付和獲客渠道費用上。從行業預期發展角度觀察，企業需要在增強用戶粘性、優化租期結構及提高空窗期招新效率方面產生新的控制成本方式。

??②結合頭部企業運營成本管控解讀：以萬科泊寓、龍湖冠寓為例，這些企業在運營管控上能力較為突出。他們通過優化人房比管理，來減少人員工資支出，人房比可達到1:200的高效比例，所以在人員工資上獲得了一定的成本控制。另一方面，個別企業在獲客渠道管控層面降低了外部渠道的占比，更多地使用自身的品牌和渠道來獲客，從而降低渠道成本支出。

??四、后市預測

??1、政策導向：住房租賃行業政策環境。

??政策支持加強：預計政府將繼續出臺更多扶持性政策，以促進長租房市場的健康發展。這可能包括土地使用權、稅收優惠、金融支持等措施，特別是對于保障性租賃住房的建設和運營。

??租購同權推進：政府可能會進一步推動租購同權政策，確保租房者在教育、醫療等公共服務上享有與購房者相同的權利，提升長租房的吸引力。

??市場監管強化：政府將加強租賃市場的監管，確保租賃關系的穩定性和租賃住房的質量，打擊違法違規行為，如黑中介和不規范的租賃行為。

??2、行業發展：住房租賃行業成長性、規模性、盈利性發展趨勢。

??市場規模擴大：隨著城市化進程的加快和購房成本的增加，長租房市場需求將持續增長，市場規模有望進一步擴大。

??機構化趨勢：長租房市場將趨向機構化管理，預計專業租賃企業將發揮更大作用，提供更規范化、標準化的服務。

??產品和服務創新：企業將推出更多樣化的產品和服務，如針對年輕人的小戶型住房、針對家庭的多居室住房等，以滿足不同租戶的需求。

??技術應用加深：互聯網技術和智慧管理平臺將在長租房市場中得到更廣泛應用，提高管理效率和居住體驗

??3、企業格局：住房租賃行業企業格局變化趨勢。

??市場集中度提升：市場競爭將促進行業內部的整合，預計市場集中度將提高，形成若干領頭企業。

??多元化經營：領先的長租公寓企業可能會拓展業務范圍，如提供增值服務、社區建設等，以增強市場競爭力。

??合作與競爭并存：長租公寓企業之間可能會出現更多合作，如資源共享、品牌合作，同時在市場拓展上保持競爭。

??品牌影響力增強：品牌將成為長租公寓企業競爭的關鍵，企業將更加注重品牌建設和市場推廣，尤其是主流房企旗下的長租公寓品牌，如萬科泊寓等。

本期長租房行業發展指數成分企業名單

排序按照參編順序排列