中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光

??在近日召開的中央城市工作會議上，習近平總書記發表重要講話，立足新時代我國城市發展新形勢，科學回答了城市發展為了誰、依靠誰以及建設什么樣的城市、怎樣建設城市等重大理論和實踐問題，為房地產行業發展指明了方向。房地產行業將在現代化人民城市建設中迎來新的發展契機。

??全面把握中央城市工作會議精神

??會議對我國城市發展作出了“兩個轉向”的重要判斷，一個是我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，另一個是城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。會議明確了城市內涵式發展的戰略取向，強調了城市更新的重要抓手作用，提出了建設“創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現代化人民城市建設目標，部署了“一個優化、六大建設”重點任務。

??面對城市發展的新形勢，房地產行業必須順應時代、主動轉型。一是發展重心要作出調整：從過去依賴增量開發建設，轉向以存量提質增效為優先戰略。二是企業要主動作為：積極投身存量改造實踐，發揮市場主體優勢，推動改革創新，依托專業能力，落實重點任務。房地產行業要把握從增量擴張向存量提質增效的戰略轉型機遇，將行業發展融入現代化人民城市建設的大局之中。

??分類實施存量改造

??準確把握改造內容和改造方式是存量提質增效的核心環節，應根據改造對象的特點確定改造方式，分類實施改造。

??危舊片區：拆除重建

??對于安全隱患突出、環境惡劣，通過綜合整治難以有效改善的危舊房屋片區，拆遷仍是必要的改造方式。在拆遷過程中，必須充分保障拆遷戶的合法權益。當前普遍采用一次性、一攬子拆遷補償模式，應逐步完善拆遷補償機制，推動從一次性補償向逐步、逐年補償轉型。在操作層面，可以讓拆遷戶以補償權益入股項目公司，通過項目運營逐年分紅。這種模式既降低了當期拆遷成本，又能為拆遷戶提供穩定的長期收益，實現短期減負與長期保障的平衡。

??老舊小區：環境治理

??對于建筑結構尚可，但配套設施滯后的小區，環境改造是提質增效的重點。這類小區普遍存在配套基礎設施老化、公共空間不足、服務功能缺失等問題。受限于老小區內部空間狹小，改造工作需內外并舉。在小區內，應著力完善給排水、供電、供暖等基礎設施，優化交通流線。在街區層面，需對停車難、公共空間不足、服務設施缺失等問題統籌謀劃，活化利用街區低效空間、推動設施共享、在15分鐘生活圈內補齊服務設施短板。

??既有建筑：推進適老化改造

??我國人口老齡化程度正在快速加深，在既有建筑物微改造過程中，適老化改造需求緊迫。改造要兼顧公共空間與私人空間：在公共區域，通過加裝電梯，設置無障礙坡道，安裝扶手及休息座椅，方便老年人出行；在私人居所內，應根據老人的身體狀況和居室實際條件，提供個性化改造方案，例如：安裝緊急呼叫按鈕，增設衛生間防滑設施，調低廚房操作臺高度等，提升居住安全性與舒適度。

??創新改造融資機制

??構建長期可持續的資金支持機制是推動存量提質增效的關鍵突破口，需根據存量改造項目資金需求特征，設計并創新融資模式。

??存量改造面臨融資瓶頸

??存量改造項目存在資金需求量大、回報周期長、項目現狀權益不足、不可控風險因素多等特點。當前主要依賴政府財政投資和銀行貸款等債務融資，存在結構性矛盾：一是期限錯配風險突出，債務還款周期通常較短，而改造項目實施周期不確定性高、回報周期長，不能滿足改造運營需求；二是融資增信難度大，改造項目前期缺少抵押物，增信擔保措施有限，加之還款來源不確定性高，嚴重制約了銀行貸款空間；三是融資環境趨緊，地方政府土地出讓金收入減少，財政投入能力減弱，同時銀行限于風險偏好，對項目自有資金比例、還款能力及抵押物要求趨嚴，項目融資難度進一步加大。

??據住房城鄉建設部測算，我國城鎮有300多億平方米存量住房需要改造。單一的債務融資模式難以支撐，亟待創新融資機制，引入長期耐心資本。

??構建權益型融資機制

??保險、信托、基金、理財等資金機構，具備資金規模大、期限長、追求穩定收益的特點，與存量改造高度契合，當前已有部分機構在城市更新項目中開展探索實踐。應推動“債務融資”逐步向“權益融資”轉型，吸引長期資金投資。

??具體而言，可以采取“項目公司+基金”的模式：由存量房屋改造項目的實施主體成立項目公司，負責項目的投資、建設與運營；同時設立專項基金，吸引長期資金持有者作為有限合伙人（LP）注入資金，項目公司作為普通合伙人（GP）負責資金運作。在收益分配方面，有限合伙人通過基金份額獲得分紅，項目公司則通過項目運營獲取管理費和超額收益。在風險承擔方面，有限合伙人在其出資范圍內承擔有限責任，最終風險由項目公司承擔。

??在這種模式下，存量改造項目獲得長周期資金；投資人得以實現風險可控的長期收益；項目實施主體在超額收益激勵下充分發揮專業能力，提升項目運營質效。

??全過程落實重點任務

??切實提升人民生活品質是存量提質增效的根本目的，要認真踐行人民城市理念，將重點任務融入存量改造全過程。

??在優化城市體系方面，充分考慮新市民、新就業群體居住需求，在改造項目中保留一定比例的低價住房供給，助力農業轉移人口市民化。在建設創新城市方面，積極改造利用老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等存量房屋，盤活存量低效用地，激活城市存量資產潛力。在建設宜居城市方面，提升既有建筑性能，整治老舊小區環境，補足服務設施短板，落實租購并舉制度，全面提升居住舒適度和便利性。在建設美麗城市方面，廣泛應用綠色環保材料，推進建筑節能改造，提升社區綠化水平，推動綠色可持續發展。在建設韌性城市方面，排查結構安全隱患，升級社區基礎設施，強化消防管理，系統提升綜合抗災能力。在建設文明城市方面，對具有歷史文化價值的建筑和街區進行保護性修繕，開展活化利用，傳承文化記憶，延續歷史文脈。在建設智慧城市方面，部署智能化基礎設施，應用智慧解決方案，構建社區智慧管理平臺，定制適老化智能服務，提升居民生活便捷度和社區運行效率。

??積極發揮協會作用

??在促進存量提質增效、建設現代化人民城市的進程中，行業協會作為連接政府、企業與社會的關鍵樞紐，肩負著傳遞政策導向、凝聚行業力量、促進交流合作的重要使命。協會將在以下幾個方面重點開展工作：

??加強思想引領，深化政策宣貫

??將學習領會中央城市工作會議精神作為首要任務。協會內部在學深悟透的基礎上，積極組織會員單位開展系統性學習研討。引導會員單位深刻把握會議對我國城市發展形勢“兩個轉向”的重要判斷，推動會議精神在全行業落地生根。

??凝聚行業智慧，推動創新破題

??存量提質增效是房地產行業的新課題，諸多難題尚待破解。協會將著力搭建行業交流平臺，推廣成功案例與實踐經驗，促進先進技術和創新模式傳播應用。同時，深入開展專項課題研究，系統梳理企業優秀實踐和共性訴求，形成高質量研究報告，及時向政府建言獻策，推動政策優化與制度創新。

??匯聚專業能力，賦能項目實施

??房地產企業的專業能力，是存量改造高質量實施的有力支撐。協會將構建精準、高效的項目對接機制。一方面，整合會員單位在開發運營、養老健康、綠色低碳等領域的專業力量。另一方面，主動對接各級政府，收集存量改造項目信息。搭建項目對接平臺，實現項目需求與市場主體能力的精準匹配。

??中央城市工作會議擘畫了新時代城市發展的宏偉藍圖，為房地產行業轉型發展指出了清晰的路徑。面對城市發展從增量擴張向存量提質增效的歷史性轉變，房地產行業要主動擁抱變革，調整發展模式，聚焦存量改造；協會要充分發揮橋梁紐帶作用，凝聚行業共識，推動轉型發展。