??中房網訊 3月29日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2022房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”舉行。備受關注的“2022房地產開發企業綜合實力TOP500”、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO 丁祖昱

??會上，上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO丁祖昱發布了2022房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究成果。丁祖昱表示，去年行業經歷了巨大變革，今年整體榜單變動情況較大。前10強有20%的變動，前50強有26%的變動，而在2021年前10強1家變動，前50強是10%的變動。同時，企業資產規模整體增速明顯放緩，同比增長了10%左右；凈資產均值211億元，同比增長18%。增速雖然放緩，但依然還有增長。

??銷售規模方面，TOP500房企的整體銷售出現了回落，這種趨勢才剛剛開始。從市場情況來看，行業規模已經見頂。在接下去的相關年份中，整體行業規模將回落。對于企業來講，企業在2021年開始重新強調產品，回歸產品，提升品質。特別是要強調人居，強調產品的品質，包括注重健康，消費者越來越重視，房企也越來越重視。

??從本次測評中發現企業對內不斷地提升運營管理能力，對外在發力做營銷。2021年從全年來看，營銷都是關鍵詞，從開年到結尾都在強調營銷。還有一部分企業提前贖回了債務，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場信心。同時，也欣喜看到一部分企業到目前還是抵御住了整體現金流的壓力。

??2021年雖然房地產行業經歷了更多的波折，但是TOP500房企依然是整個行業的標桿，依然是整個行業企業的榜樣，也希望這些企業能夠繼續引領中國房地產行業持續健康發展。

??以下為文字實錄：

??大家好！今天是一個特別的發布會，我在上海會場是個空場，因為疫情關系，我們也臨時讓上海的客戶都在線上參與到整個活動。我在上海的分會場向各位發布2022年房地產開發企業top500測評成果。

??首先看一下測評標準。去年整個中心和房協共同發布了《中國房地產開發企業綜合實力測評標準》，印發出來作為TOP500測評的基本依據。測評指標體系中包含了8個一級指標，25個二級指標，73個三級指標，企業規模和風險管控同樣看重。也包括一系列的一票否決企業。今年一部分企業因為一票否決比如違約、暴雷等相關企業退出了TOP500的榜單。測評模型、測評方法用了因子分析法、層次分析法、功效系數法、組合評價法。多種測評方法也要用綜合的方法測評，這樣的過程中不斷地對整個模型、指標體系更新調整。

??今年測評報告，榜單的變動情況，行業經歷了巨大的變革，整體榜單變動情況比之前大得多。前10強有20%的變動，前50強有26%的變動，而在2021年前10強1家變動，前50強是10%的變動。榜單發生了比較大的變化。10強中一些熟悉的面孔，萬科綜合實力高居首位，中海、保利分居二、三，央企、國企在前10強榜單中的排名發生了非常大的變化。碧桂園、招商蛇口、龍湖、融創、金地、新城分列4-10位。從入榜企業區域分布情況看，華東和華南占比仍然60%，東部地區占比比去年有所提升。企業資產規模整體增速明顯放緩，但是考慮到我們把一部分企業一票否決相關原因拉出去，所以增速放緩速度還好，至少看到這次還是同比增長了10%。凈資產均值211億元，同比增長18%。增速雖然放緩，但依然還有增長。

??銷售規模同比均有所下降，下降幅度還不小，比如前10下降了16.3%，前100下降了16.7%，TOP500整體銷售下降14.9%，這次特別是2021年在全國統計局的數據整體略有上升的情況下，TOP500企業的整體銷售出現了回落，這種趨勢才剛剛開始，接下去會有進一步的回落。

??風險管控指標中，TOP500償債指標有所改善，這和前年搞的“三道紅線”有非常重要的關系，去年整體償債上榜的企業情況還是非常不錯，由于償債指標有所改善，也導致房企資金端承壓非常大。長期償債能力中，TOP500資產負債率均值去年67.85%，比前一年下降10%。凈負債率69.57%。

??房企到位資金增速也出現相應回落，其中國內貸款比例占比也有所下降。資金來源總額雖然比2020年上升了4.2，但是增速明顯回落。國內貸款同比增長12%，整體占比開始下降。

??融資情況來看，龍頭房企融資總額和融資成本均有下降。2021年前50房企融資總額是10540億元，比2020年下降2.34%。二八法則在房企中非常明顯，前50強融資占了房企融資大頭，它比2020年下降2.34，也可以看到整個融資狀況是不容樂觀。

??絕對盈利能力來看，營業收入增速在持續放緩，當然還是有增速。凈利潤同比繼續出現下降，雖然收入在增長，利潤率還在繼續下滑，而且下滑速度還不慢。TOP5002021年營業收入均值190億元，營業成本均值153億元，利潤大幅度下降。整個凈利潤2021年只有10.72億元，比前一年有所下降的，下降了2.61%。

??相對盈利能力，資產收益率是小幅下降，盈利能力也在繼續下降。前500總資產收益率均值只有0.78%，比前一年下降了0.54個百分點。凈資產收益率均值3.89，較上一年下降0.64個百分點。成本費用利潤率均值9.84，較上一年下降1.41個百分點。現在房地產算是微利行業了。

??梯隊情況來看，行業內部分化明顯，新的榜單中可以看到前10房企還是非常亮眼，營業收入均值達到了2760億，同比增長72%。今天龍頭企業整體表現還是非常不錯的。相對盈利方面龍頭企業更具優勢，但是每個梯隊之間還是有比較大的差異。

??運營效率指標來看，非常欣喜看到2021年運營指標還有小幅度提升，TOP500存貨周轉率均值是0.13，流動資產周轉率均值是0.15，總資產周轉率均值0.11，都比前一年小幅度提升。在行業發生比較大的變動情況下，房企向管理要效益，強調加速周轉，資金回籠，提高人效，還是取得了一定效果。

??存貨情況，房地產去化壓力非常大，庫存創歷史新高。去年下半年市場出現比較大的下調，2021年年末前TOP500平均存貨獲值508.75億，同比增加7.39%。

??成長角度來講，房企成長阻力非常大，TOP500銷售金額同比14.9%，利潤下降6.8%。目前情況來看，在未來行業規模繼續萎縮的情況下，整體增長不僅是放緩，接下去可能繼續下滑。

??拿地情況，總體力度進一步下滑，2021年全國300個城市經營性用地成交用地6.8萬億，同比下降10%。前30強新增拿地金額2.25萬億元，同比下降19.37%，處于五年來最低水平。22城拿地金額前三名都是央企、國企，所以央企、國企拿地過程中還是占據優勢。

??社會責任情況來看，整體稅收貢獻有所下降，TOP500所得稅均值3.51億元，同比下降25.17%，這也符合整個行業變成微利行業的現狀。當然這些龍頭企業還在積極開展各項公益活動，隨著行業非常困難，甚至很多企業也非常困難，但是圍繞鄉村振興、醫療健康、抗疫救災、文化體育、企業幫扶等等十多個方面做了大量公益工作，在承擔社會責任方面，房地產企業還是作出了表率。

??相應的測評結論。中央政策去年是現金后穩，今年總情況看也是以穩定為主，所以應該講政策面今天還是非常有利于整體行業的平穩健康發展。地方政府調整相對高頻，特別在去年全年，一部分熱點城市去年上半年頻頻出臺相關調控政策，去年下半年一部分市場壓力較大的城市出臺了一部分的放松穩定市場的政策，所以我們大概統計了一下去年地方政策收緊加碼的有250次，特別是深圳、廣州、上海、杭州、成都這些熱點城市。下半年政策松綁，到今年一季度政策松綁情況更加明顯。

??市場面情況來看，行業規模已經見頂，2021年中國房地產市場經歷了前高后低的轉變，去年上半年高歌猛進，下半年急轉直下，最終全年銷售規模還是創了新高，國家統計局數據全年商品房銷售面積179433萬平，同比增長1.9%，銷售金額181930億元，同比增長4.8%。在接下去的相關年份中，整體行業規模將回落。去年全國房地產開發投資總量是14.76萬億，同比增長4.4%。增速也有所回落，而且全年是呈現持續下降的狀況。

??行業出現的問題是流動性危機，在2021年集中爆發，出現了不少違約暴雷的企業，行業并購的事件也明顯增多，這也是2021年，乃至2022年持續發生的行業大變局帶來的相應情況。

??對于企業來講，企業在2021年開始重新強調產品，回歸產品，提升品質，特別是要強調人居，強調產品的品質，包括注重健康，這次疫情也給大家提了醒，宅在家里的時間會更多，居家的安全健康，以及產品本身和設計、綠色低碳、數字化、智能化相關的內容，消費者越來越重視，房企也越來越重視。這次TOP500測評中發現企業對內不斷地提升運營管理能力，對外在發力做營銷，2021年從全年來看營銷都是關鍵詞，從開年到結尾都在強調營銷。還有一部分企業提前贖回了債務，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場信心，我們也欣喜看到一部分企業到目前還是抵御住了整體現金流的壓力，上榜的企業基本都能夠比較好地把債務問題處理到位，只能說截至到發稿的時候，后續情況會怎么演變還得再看。還有第二曲線的問題，在過去3年里，第二曲線，包括物業、租賃、商業、辦公、文旅、康養、產業、城市更新等等取得大發展的，在2021年房企更加理性看待第二曲線，我們也看到第二曲線不是攤多求全，面面俱到，只注重規模增長，很多企業偏重點進入其中一兩條、兩三條線，希望在第二曲線發展過程中也是高質量持續健康發展，所以應該講2021年雖然房地產行業經歷了更多的波折，但是我們這次評選出來的TOP500企業依然是整個行業的標桿，依然是整個行業企業的榜樣，我們也希望這些企業能夠繼續引領中國房地產行業持續健康地發展。

??謝謝大家！