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??7月9日和10日，上海和蘇州下半年首輪集中如期開拍。從熱度來看，上海在優(yōu)質(zhì)地塊疊加“滬九條”政策刺激下仍然保持較高熱度，楊浦平?jīng)觥㈤L白兩宗地均高溢價(jià)成交，溢價(jià)率分別是21%和17%，奉賢、寶山地塊則底價(jià)成交，成交總金額91.3億元，整體溢價(jià)率增至8.44%。反觀蘇州，本輪次雖然3宗地均為低密地塊，但熱度并不高，其中姑蘇地塊底價(jià)成交，獅山和太湖科學(xué)城均低溢價(jià)成交（均不足2%），攬金額僅有21.2億元，整體溢價(jià)率僅有1.44%，市場表現(xiàn)平平。

??上海：取消10%溢價(jià)上限后首拍，楊浦平?jīng)龅匾鐑r(jià)率20%

??7月9日，上海迎來了下半年首場集中，最終4宗地均成功出讓，總成交建面29萬平方米，成交總金額91.3億元。熱度方面，由于本場是取消10%溢價(jià)上限之后的首場，而且出讓條件中也并未規(guī)定房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，并且在楊浦平?jīng)觥㈤L白兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，房企參拍積極性有所提高，本批次熱度明顯上升，成交溢價(jià)率增至8.44%。不過奉賢、寶山等遠(yuǎn)郊地塊，均底價(jià)成交，市場熱度持續(xù)分化。房企拿地方面，4宗地均被央國企或城投拿下，民企拿地積極性仍在低位。

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??‘滬九條’出臺(tái)后的首批宅地出讓

??楊浦平?jīng)觥㈤L白兩地溢價(jià)率均突破15%

??本批次是‘滬九條’出臺(tái)后的首批宅地出讓。自該批次起，上海取消自2021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。從昨日的上海結(jié)果來看，新政取得了明顯地效果，楊浦兩地均高溢價(jià)成交（21%、17%），土地市場熱度有明顯回升。

??具體來看，掛牌的4宗地，2宗高溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率高達(dá)8.44%，是2023年以來月度溢價(jià)率第二高（略低于2024年3月溢價(jià)率9.07%）。

??其中，楊浦平?jīng)龅貕K在區(qū)位優(yōu)勢的助力下，引得華潤、中海、綠城多家房企積極參拍，經(jīng)過60輪競價(jià)后，由保利發(fā)展競得，溢價(jià)率高達(dá)21.18%，溢價(jià)率為本批次最高。楊浦長白地塊吸引了4家競買人，在經(jīng)過79輪競價(jià)后，由越秀&北京城建聯(lián)合體競得，溢價(jià)率為17.12%。

??余下的奉賢和寶山地塊略顯冷清，各有一名競買人報(bào)名，因此都以底價(jià)成交。競買人分別是奉賢發(fā)展、招商蛇口&中旅地產(chǎn)聯(lián)合體。

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??樓市利好政策密集落地

??效力持續(xù)釋放但邊際遞減

??市場熱度的回升，除了本次掛牌地塊質(zhì)量明顯提升之外，還有政策頻發(fā)對(duì)新房市場帶來的積極影響的因素。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：受新政釋放和供應(yīng)質(zhì)量提升的影響，6月份上海新房成交規(guī)模止跌回調(diào)，6月累計(jì)成交6643套，成交面積80萬平方米，均價(jià)77417元/㎡，同比跌幅收窄，新政效果顯現(xiàn)。

??去化情況來看，6月共32盤入市，累計(jì)7497套房源，整體去化率50%。本月整體質(zhì)素上升，新政加持下，去化表現(xiàn)優(yōu)異：（≥70%）項(xiàng)目有13個(gè)，占比41%，整體去化回升，但市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部兩級(jí)分化依舊明顯。

??典型項(xiàng)目普陀長風(fēng)宸嘉100·嘉佰道，其憑借稀缺供應(yīng)+產(chǎn)品力重現(xiàn)千人搖；而市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段但有明顯產(chǎn)品力缺陷項(xiàng)目卻開局失利，棄號(hào)超預(yù)期，如祥生虹口源·717開發(fā)商交付風(fēng)險(xiǎn)+噪音/采光/得房率等問題，認(rèn)籌86%去化僅24%；老靜安稀缺地段項(xiàng)目昌平云岸機(jī)械車位+戶型“非主流”，認(rèn)籌196%去化75%。

??郊區(qū)項(xiàng)目中，高去化項(xiàng)目憑自身綜合素質(zhì)+借助市場窗口有所提升，去化7成以上有8個(gè)，但其余質(zhì)素普通項(xiàng)目平均去化35%或平推，本月平推率回落至年初的20%左右。

??蘇州：低密宅地刺激效果不佳，蘇州下半年首拍“啞火”

??5月17日，央行、國家金監(jiān)總局等部門發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，涉及降首付比、取消利率下限、降公積金利率，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。新政出臺(tái)后，南京、蘇州、天津等重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整供應(yīng)端，掛出多宗低密宅地（容積率低于1.2），以適應(yīng)當(dāng)前以改善為主的新房市場。今日蘇州參拍的3宗地容積率均低于1.3，屬于比較典型的低密地塊，尤其是獅山地塊，位于核心淮海街東，容積率僅有1.3，起拍樓面地價(jià)31500元/㎡，市場關(guān)注度處于高位。

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??市場熱度延續(xù)低位

??2宗低溢價(jià)、1宗底價(jià)成交

??雖然蘇州本輪次3宗地均為低密地塊，但熱度并不高，姑蘇地塊底價(jià)成交，獅山和太湖科學(xué)城均低溢價(jià)成交（均不足2%），攬金額僅有21.2億元，整體溢價(jià)率僅有1.44%，市場熱度仍處低位。與3月17%的高溢價(jià)相比明顯下降，市場熱度處于低位。

??其中，容積率僅有1.3的獅山地塊，經(jīng)過5輪競拍，被金新城以104355萬元競得，樓板價(jià)為32116元/平方米，溢價(jià)率僅有1.95%，是本輪競拍中溢價(jià)率最高的地塊。值得注意的是，3月，綠城中國曾以總價(jià)8.28億、樓面地價(jià)45454元/平方米、溢價(jià)率42.05%拿下了蘇州獅山板塊蘇地2024-WG-Z03號(hào)地塊，刷新了該板塊的樓面價(jià)紀(jì)錄，兩地相隔不足1公里，樓板價(jià)差額超1.3萬元/平方米，不過該地塊仍是該板塊樓板價(jià)TOP2。

??除此之外，容積率僅有1.05的太湖科學(xué)城地塊，僅2輪競拍，被蘇州新勝城市發(fā)展有限公司1.07%的溢價(jià)拿下，樓板價(jià)16171元/平方米。余下的迷你地塊——姑蘇地塊則被蘇州瑞嘉商業(yè)發(fā)展有限公司底價(jià)拿下。

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??6月新房開盤去化率僅有13%

??新房去化壓力仍在高位

??整體來看，本輪蘇州表現(xiàn)平淡，就連開拍前一度被高看一眼的獅山低密宅地也低溢價(jià)成交（溢價(jià)率僅1.95%），市場表現(xiàn)不及預(yù)期。

??究其原因，很大程度上與當(dāng)前蘇州樓市的去化壓力有關(guān)。盡管2024年以來蘇州扶持性政策力度明顯加強(qiáng)，尤其是6月以來利好政策頻發(fā)：6月2日，蘇州發(fā)布“新政16條”，包含取消購房資格審查，首付比例調(diào)整為首套15%、二套25%，放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購房落戶，契稅補(bǔ)貼，推動(dòng)去庫存，取消1.0以下容積率限制。6月18日，蘇州市住房公積金中心發(fā)布了關(guān)于優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，調(diào)整公積金貸款政策，跨區(qū)購房共享首套房利率。6月25日，蘇州進(jìn)一步發(fā)文跟進(jìn)，購買本市新建商品住房且完成網(wǎng)簽備案的即可申請(qǐng)落戶；積分落戶再次放寬。但從新政施行效果來看，效果并不明顯。

??CRIC監(jiān)測顯示，6月蘇州新房成交面積41萬平方米，環(huán)比增加58%，同比減少29%；狹義庫存超700萬㎡，去化周期超20個(gè)月，仍然呈現(xiàn)拉長之勢。去化情況來看，6月3個(gè)項(xiàng)目集中開盤，共計(jì)推出484套房源，成交62套，開盤去化率13%，去化率環(huán)比持平。其中珺華賦地段劣于競品，開盤去化差；金融街融悅沁庭，擁有純洋房優(yōu)勢，但板塊內(nèi)競品分流嚴(yán)重，去化一般；中建閱湖之星洋房+疊墅的差異化產(chǎn)品，但市場觀望情緒嚴(yán)重，去化一般。

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??民企拿地積極性提升

??金新城2%溢價(jià)拿下獅山地塊

??本輪蘇州民企的積極性有所提升，除姑蘇地塊被蘇州瑞嘉商業(yè)發(fā)展有限公司底價(jià)拿下外，其余2宗均被民企低溢價(jià)拿下，分別為蘇州新勝城市發(fā)展有限公司、金新城，民企拿地占比明顯提升。

??值得注意的是，金新城拿下的獅山低密宅地也是本場中起拍總價(jià)和起拍單價(jià)最高的地塊，經(jīng)過5輪競拍，溢價(jià)1.95%成交，樓板價(jià)達(dá)32116元/平方米，刷新了獅山板塊樓板價(jià)TOP2記錄。不僅如此，該地成交總價(jià)達(dá)10.44億元，成交金額占到本場總金額的49%。

??綜上，在土地質(zhì)量提升以及政策利好因素的影響下，上海本輪熱度明顯提升。出讓的4宗地全部順利成交，其中楊浦2幅地溢價(jià)率均超過15%（21%和17%），整體溢價(jià)率增至8.44%，是2023年以來月度溢價(jià)率第二高。不過，上海市區(qū)和郊區(qū)分化現(xiàn)象依然明顯，楊浦2宗地均高溢價(jià)，奉賢和寶山均底價(jià)成交。與上海不同，蘇州本輪熱度依然較低，3宗地均底價(jià)或超低溢價(jià)成交，兩城結(jié)果呈現(xiàn)截然不同的結(jié)局。

??究其原因，很大程度上還是與當(dāng)?shù)匦路咳セ俣扔嘘P(guān)，盡管兩城在“517”新政之后，均出臺(tái)了新政，但效果卻大相徑庭。新政之后的6月，上海新房開盤去化率維持在50%的相對(duì)高位，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更是火熱，這也很好地解釋了上海楊浦宅地得到熱捧的原因；反觀蘇州，6月整體去化率僅有13%，核心地段項(xiàng)目去化也比較慘淡，房企拿地積極性受挫，結(jié)果表現(xiàn)相對(duì)平淡。