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仲量聯(lián)行2024年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧

??北京，2024年7月9日——“2024年以來，北京經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，政策的持續(xù)發(fā)力逐步顯現(xiàn)效果。企業(yè)整體的辦公需求釋放較緩，但租金持續(xù)調(diào)整預(yù)計(jì)將在下半年對市場活躍度的提升產(chǎn)生積極影響；北京零售市場保持穩(wěn)健復(fù)蘇，為頭部項(xiàng)目帶來業(yè)態(tài)調(diào)改契機(jī)。“仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。

??二季度，辦公樓市場需求持續(xù)承壓，主力租戶搬遷加劇了個別區(qū)域的空置壓力。投資市場方面，房企加快處置核心資產(chǎn)，內(nèi)資買家成為市場絕對主力。在零售地產(chǎn)市場，雖然新項(xiàng)目供應(yīng)增加，但旺盛的需求支撐了租金的穩(wěn)步復(fù)蘇。工業(yè)物流市場在二季度迎來三個新項(xiàng)目入市，市場租金雖延續(xù)下行趨勢，但低價策略在二季度顯著提升了租賃活躍度。高端酒店市場在2024上半年表現(xiàn)良好，與2023年同期相比呈現(xiàn)積極態(tài)勢。高端住宅市場面臨去化壓力，以價換量趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??甲級辦公樓

??市場持續(xù)承壓下，部分業(yè)主加大續(xù)租優(yōu)惠力度以維持租戶穩(wěn)定。盡管低租金促進(jìn)部分企業(yè)于二季度做出搬遷選擇，但對整體市場需求提振作用有限。除租金外，搬遷成本也逐漸成為影響企業(yè)決策的關(guān)鍵因素。在此影響下，部分企業(yè)更傾向于續(xù)租而非尋找新址。二季度，租賃成交的行業(yè)分布呈現(xiàn)更加多元化的趨勢，源自科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租戶貢獻(xiàn)了租賃成交總量的四分之一。自2023年末開始，中關(guān)村租賃活躍度持續(xù)回升。除傳統(tǒng)的IT軟件業(yè)外，游戲和人工智能企業(yè)在二季度增長趨勢顯著。

??全市甲級辦公樓市場空置率小幅上升0.3個百分點(diǎn)至12.1%。因主力企業(yè)租戶阿里巴巴搬遷至自有園區(qū)，阿里中心望京B座已于二季度全部騰空，重新進(jìn)入租賃市場。在此影響下，望京空置率于二季度顯著上漲。盡管中關(guān)村和CBD的部分空置面積得到有效去化，但從全市角度來看，有部分企業(yè)端租戶縮租及到期不續(xù)租，業(yè)主仍面臨一定空置壓力。

??全市平均租金在持續(xù)震蕩下行。二季度，全市甲級辦公樓市場平均租金環(huán)比下滑3.3%，同比下降12.7%。在需求不足的市場環(huán)境下, 業(yè)主在繼續(xù)下調(diào)租金以吸引新租需求的同時,于續(xù)租方面也開始提供租金優(yōu)惠以維持租戶穩(wěn)定性。“需求復(fù)蘇或需更長時間，全市租金調(diào)整期預(yù)計(jì)將在2024年持續(xù)。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“盡管2024年將有大量租約到期,或可為市場帶來新的需求機(jī)遇，但在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)有待進(jìn)一步夯實(shí)的的市場環(huán)境下，大部分業(yè)主在企業(yè)到期時提供的商務(wù)條款更加靈活,企業(yè)在作出重大搬遷決策時亦更加謹(jǐn)慎，租約到期后原地續(xù)租比例預(yù)計(jì)會在2024年明顯升高。”需求持續(xù)承壓下，業(yè)主預(yù)計(jì)將提供更可觀的租金折扣以吸引和保留租戶，全市租金將在2024年進(jìn)一步下探。

??投資

??為應(yīng)對市場周期性調(diào)整，部分房企加快處置核心資產(chǎn)。根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)在6月7日發(fā)布的公告，將其在頤堤港二期商業(yè)綜合體項(xiàng)目中所持有的64.79%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國人壽及太古地產(chǎn)，交易總價約40億元。位于望京的頤堤港二期目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將于2025年及2026年分階段入市，項(xiàng)目包括商場、辦公樓及酒店等多種業(yè)態(tài)。

??二季度大宗交易以小金額成交為主，活躍于市場中的投資人以內(nèi)資買家為絕對主力。位于西四環(huán)的美泉宮飯店以約7億元人民幣的價格通過拍賣成交，建筑面積約3. 95萬平方米。當(dāng)前，運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)成為投資者的關(guān)注重點(diǎn)。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“目前北京投資市場相對較為平靜，但我們看到資產(chǎn)處置有所增多，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上架將為買家創(chuàng)造低位收購的機(jī)會。”

??零售地產(chǎn)

??備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場的新增供應(yīng)。

??餐飲與時尚業(yè)態(tài)引領(lǐng)租賃需求攀升，為頭部項(xiàng)目帶來業(yè)態(tài)調(diào)改契機(jī)。市場需求延續(xù)活躍態(tài)勢，新租主力集中在餐飲、女裝和生活方式業(yè)態(tài)。其中，價格實(shí)惠并能產(chǎn)生高頻消費(fèi)的零售品牌積極在全市擴(kuò)張，為頭部商場的業(yè)態(tài)調(diào)整注入新動能。不僅如此，旺盛的需求同樣惠及郊區(qū)市場中近期開業(yè)的新項(xiàng)目，幫助其順利去化前期空置面積。第二季度郊區(qū)市場凈吸納量達(dá)24.93萬平方米，而2024上半年郊區(qū)市場的凈吸納量已接近2023全年水平。

??需求穩(wěn)健復(fù)蘇下，供應(yīng)波峰僅對市場造成短期影響，供需格局保持平衡。二季度北京零售地產(chǎn)市場共有三個新項(xiàng)目開業(yè)，總面積達(dá)38.5萬平方米，創(chuàng)下近年單季度供應(yīng)量新高。體量較大的新項(xiàng)目未實(shí)現(xiàn)滿租開業(yè)，導(dǎo)致郊區(qū)空置率短期承壓，上升1.4個百分點(diǎn)至7.8%。然而，從過去幾個季度中新項(xiàng)目快速去化的步伐來看，短暫的整體空置率上升不會對市場情緒帶來持續(xù)影響，供需格局將回歸均衡。

??租金連續(xù)四個季度上漲，但較疫情前仍有缺口，處于低位復(fù)蘇階段。頭部項(xiàng)目的業(yè)態(tài)調(diào)改增強(qiáng)了市場吸引力，推動租金溫和上漲。另外，過去幾個季度低價入市的新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期后開始上調(diào)租金。在這些因素的共同作用下，截至二季度，市區(qū)租金環(huán)比上漲0.9%，郊區(qū)租金環(huán)比上調(diào)1.8%。但是，即便全市租金已連漲四個季度，相較于疫情前的租金水平，仍有15%左右的的缺口，處于低位復(fù)蘇階段。“時尚和餐飲等多個領(lǐng)域的頭部品牌宣布了2024年擴(kuò)張計(jì)劃，提升了市場對租賃需求的信心，這部分旺盛需求將助力去化郊區(qū)市場93萬平方米的未來供應(yīng)。因此，到2024年底，郊區(qū)空置率預(yù)計(jì)僅同比上升0.2個百分點(diǎn)，保持在健康合理區(qū)間。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??受租金持續(xù)下行影響，二季度北京物流市場成交量有所增長。二季度市場問詢及帶看量明顯回升。經(jīng)過先前的多輪租金談判，當(dāng)前業(yè)主愿提供更具有吸引力的租賃條款以推進(jìn)進(jìn)度并盡快簽約。以成本為導(dǎo)向的搬遷升級仍然是租賃需求的主要來源。其中，平谷子市場憑借其價格優(yōu)勢于二季度錄得新租成交超過10,000平方米。在供應(yīng)方面，二季度北京物流市場共迎來三個新增項(xiàng)目，其中兩個位于平谷，總建筑面積約為27.7萬平方米。平谷地區(qū)近十年間首次迎來大規(guī)模供應(yīng)放量，總體量于二季度達(dá)到43萬，躋身北京第三大核心子市場，進(jìn)入快速發(fā)展階段。因新增供應(yīng)影響，市場空置率上升5.3個百分點(diǎn)至15.8%。

??北京工業(yè)物流市場租金持續(xù)處于下行通道，環(huán)比下降1.1%，同比下降2.4%。鑒于當(dāng)前市場需求較為疲弱，即使針對小面積需求，業(yè)主也開始提供可觀的租金折扣。其中，平谷子市場租金下調(diào)幅度達(dá)各子市場中最高水平。由于平谷新項(xiàng)目租金顯著低于市場預(yù)期，為和新項(xiàng)目競爭，存量項(xiàng)目已在二季度對租金做出較大調(diào)整。

??“2024年新增供應(yīng)壓力將延續(xù)，進(jìn)一步擾動業(yè)主情緒。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“未來隨著平谷子市場的低價項(xiàng)目逐步入市，市場競爭加劇將迫使業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金。預(yù)計(jì)2024年北京工業(yè)物流市場租金將下跌4.0%。”低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇，并進(jìn)一步刺激沒有強(qiáng)搬遷動機(jī)的租戶進(jìn)入市場尋找機(jī)會。特別是平谷子市場將有望以低租金吸引之前遷往津冀地區(qū)的租戶回流至北京。

??酒店

??備注：北京酒店指高端及以上酒店，平均房價包含服務(wù)費(fèi)

??北京2024上半年高端酒店市場表現(xiàn)良好，與2023年同期相比呈現(xiàn)積極態(tài)勢。截至2024年5月，北京高端酒店市場的入住率達(dá)到66.3%，平均每日房價為1,073元，每間可出租客房收入為712元，同比增長7.0%。高端酒店市場相較于2023年同期的積極表現(xiàn)可歸因于多個因素：有利的免簽政策刺激了國際需求，同時，大型會議和展覽的數(shù)量也同比增長了17.6%。

??然而，高端酒店市場仍然面臨企業(yè)預(yù)算削減和消費(fèi)降級現(xiàn)象帶來的挑戰(zhàn)。值得注意的是，2024年上半年北京奢華酒店業(yè)績超過了疫情前同期水平，而北京高端酒店則恢復(fù)到了同期水平的89.3%。其原因可能是疫情期間不同收入群體呈K型增長，疫情后消費(fèi)結(jié)構(gòu)分化，導(dǎo)致奢華酒店需求量價齊升，而高端酒店客源受到一定消費(fèi)降級影響。

??北京市場新增供給保持較低的水平，2024年新增2家高端及以上酒店供給。北京中關(guān)村東升科技園萬麗酒店在2024年5月開業(yè)，北京前門文華東方酒店預(yù)計(jì)將于9月開業(yè)，這將是文華東方品牌在北京落地的第二家酒店。中國酒店市場中存量時代的特點(diǎn)逐漸突出，在北京，新增供給增速緩慢的趨勢尤其明顯。存量資產(chǎn)的品牌煥新，升級改造及用途更新是酒店業(yè)主重點(diǎn)關(guān)注的問題，因此，針對酒店資產(chǎn)管理、提質(zhì)增效的訴求逐漸增加。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤表示：“預(yù)計(jì)多國免簽政策的放寬以及即將到來的暑期旅游高峰，將共同推動北京高端酒店市場需求進(jìn)一步攀升。此外，諸如Sibos 年會（Swift 國際銀行業(yè)運(yùn)營大會，Swift International Banker’s Operation Seminar）等高能級國際會議、展覽和大型演唱會等活動也將為北京酒店業(yè)帶來發(fā)展機(jī)會。對于北京酒店市場持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，盡管面臨諸多因素與挑戰(zhàn)，但只要酒店業(yè)能夠緊密關(guān)注并滿足不斷變化的客戶需求，采取精準(zhǔn)有效的戰(zhàn)略措施，就有望保持穩(wěn)健增長，實(shí)現(xiàn)更大的成功。”

??高端住宅

??北京高端住宅市場持續(xù)低位運(yùn)行。新增供應(yīng)下降和購房者觀望情緒濃重等因素持續(xù)抑制購房需求。第二季度，北京高端住宅市場共成交643套，同比下降68.6%。市場去化承壓，以價換量趨勢加速。隨著年中沖刺節(jié)點(diǎn)的到來，開發(fā)商加大折扣力度，帶動高端住宅新房價格環(huán)比下降1.5%。二手市場業(yè)主心態(tài)分化，部分業(yè)主擴(kuò)大議價空間以加速成交，另有部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。高端租賃房源供應(yīng)明顯增長使租金承壓，二季度租金環(huán)比下降1.8%。

??寬松政策持續(xù)加碼，市場仍待修復(fù)。北京于4月末宣布放松五環(huán)外限購政策，允許符合條件的人群在五環(huán)外多購買一套住房，新政短期內(nèi)提振了市場活躍度。“當(dāng)前，北京限購政策仍較為嚴(yán)格，具備優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)下半年政策放寬將延續(xù)漸進(jìn)適度節(jié)奏，以提振市場信心。”米陽表示：“成交增長動能仍待加強(qiáng)，以價換量趨勢或持續(xù)，短期內(nèi)新房價格調(diào)整壓力仍在。近期土地市場降溫或?qū)е赂叨俗≌?yīng)放量收縮，帶動部分需求轉(zhuǎn)至二手市場，二手價格跌幅有望收窄。”