??克而瑞研究中心，6月云端分享月今日開啟。

??云端交流，知識共享，線上研討，自6月7日到29日，克而瑞研究中心開啟八場線上直播分享。

??作為克而瑞的專業研究平臺，研究中心通過地產金融峰會、產品力發布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業專家的生態交流平臺。

??作為“6月云端分享”的首場，克而瑞研究中心副總經理楊科偉先生帶來《房地產金融政策演變對行業影響分析》主題分享。

??以下為精彩發言：

??首先，我們將從金融政策機制對于房地產的作用展開討論。回顧過去20多年中國房地產的發展，可以看出巨量資金推動房地產需求周期和城市分化的輪動。

??眾所周知，宏觀調控是房地產行業周期波動、呈現顯著“政策市”特征的重要推手，尤其是金融政策首當其沖，這是大家共同的感受。

??從圖1可以看出，中國房地產在過去20多年有幾次大幅波動。比如2008年次貸危機時期和2012-2014年去庫存時期。總體來看，既有刺激政策也有緊縮性政策，但影響最大的還是金融政策。

??金融政策中，貨幣供應量是很重要的一個抓手。過去20多年，我國貨幣供應量變化情況和GDP增長率、商品房成交面積增長率息息相關。尤其是M2的波峰波谷與商品房成交面積增長率的高點低點基本吻合。

??在總量調控方面，由于貨幣供應總量與我國宏觀經濟快速增長高度相關，這也變相提高了百姓的收入，并且提供了大量的就業崗位。隨著百姓收入增長預期提高后，大家也有了更穩定的預期去買房。

??不過，2022年經濟下行壓力較大，大家對于未來收入的預期有所降低，從而導致目前的地產寬松政策效果不明顯。

??同時，存款準備金率變化作為調節信貸資金總量最常用政策工具，每輪降準都快速改變行業走勢。例如，2015-2016年央行連續5次降準，累計降準300bps。受此影響，全國商品房銷售面積單月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。

??此外，PSL作為央行2014年創設新工具，定向支持棚改、三農、小微企業釋放流動性，并激活三四線樓市。

??在價格調控方面，如圖2所示，下調房貸利率對商品房銷售拉動效果并不明顯，首付比例的限貸調整對樓市才是根本。

??從城市空間看，由于政策調整導致市場起伏，一線城市率先成為“熱錢”追捧的投資標的，之后投資“熱錢”轉而流向二線城市，最后傳導至三四線城市。

??目前，很多城市的居民杠桿率已超200%，而居民債務收入比也達到55%的高位，這導致金融系統面臨的風險較大。

??因此，從2021年開始對居民部門去杠桿、降負債，信貸政策從供給方“兩集中”管理并嚴查短期消費貸經營貸購房。

??其次，從房地產開發企業的融資情況來討論。

??當前，房企融資調控已由渠道閘門切換至資產池總量管控。

??政策變化方面，從早期的公司債募集資金不得用于購買土地、限制房企境外發債、收緊房地產信托、再到近年三道紅線等，房企融資調控由原先的渠道控制切換至主體控制。

??進入2022年，國家出臺了很多金融政策來保持宏觀杠桿率基本穩定，尤其是確保房地產行業從去杠桿到穩杠桿。其中，貨幣政策總量和結構雙輪驅動，降準、降息助力經濟穩增長，短期實質穩地產。未來，金融政策對于房地產行業的影響是積極樂觀的。

??在房企融資方面，未來將支持房企合理融資需求，幫扶企業經營盡快回歸正軌，重塑行業信心。在居民信貸方面，支持剛性和改善需求始終不變。目前已有44城放松限貸、17城執行首套房貸利率4.25%、二套5.05%。在按揭方面，各地調整限貸降首付，放松居民按揭貸款支持購房消費，引導房地產交易正常化。

??對于未來房地產市場運行情況，我們認為，經濟下行壓力下月供預期轉差，信貸乘數效應轉弱，行業總規模下行。城市分化加劇，核心一二線城市有望率先復蘇，三四線調整周期或更長。