唐軍 2025-06-06 09:41:29 來源：中國房地產網
??“終于等到開庭這一天，他們霸占著商鋪不愿歸還毫無道理，我要收回我的商鋪！”站在武漢市江岸區人民法院大門旁，感到既憋屈又惱火的賀先生表示。
??為與武漢雙聯創和置業有限公司（以下簡稱“雙聯置業”）打官司，賀先生風塵仆仆的剛從國外趕回武漢。
??賀先生表示，2013年9月 ，他購買了武漢漢口城市廣場二期 C 區1層的192 號、155 號等多間商鋪，并與雙聯置業簽署了《漢口城市廣場產權商鋪委托租賃管理合同》。雙方約定委托管理期間，投資回報率為6.5%，期限為自合同簽署之日起20年。然而，雙聯置業于2024年8月20日以疫情和全國商業市場下行為由，向他發出《合同終止通知書》，且至今不愿將商鋪歸還業主。
??自去年8月底以來，眾多業主都遭遇了與賀先生相同的境遇。
??5月23日下午3點，漢口城市廣場二期C區商鋪訴訟案正式開庭，案涉181名業主、234個產權商鋪。庭審中，被告雙聯置業承認，2024年該商業出租率達98%，商業運營基本正常。目前，此案仍在審查中。
??運營正常卻仍被單方違約，這讓業主們難以接受。對此，北京策略律師事務所律師冷秋菊表示，被告雙聯置業拒絕歸還商鋪的行為，涉嫌侵犯了業主所購買不動產所有權的權利。
??另悉，雙聯置業由南國置業與武漢地產集團有限責任公司（以下簡稱“武漢地產集團”）各出資1000萬元成立，各持股50%。作為雙聯置業股東之一，南國置業商業模式在此次糾紛中亦備受質疑，其旗下多個商業項目此前因“售后返租”失約頻遭投訴，自身更是面臨虧損，已被“ST”，發展艱難。
??運營企業單方面解約
??將時間拉回10年前，武漢地產集團在武漢市江岸區開發漢口城市廣場這一大型城市綜合體項目，項目總體量60萬平方米，其中商業20萬平方米，由雙聯置業運營；其余為住宅。
??賀先生介紹，2012年至2013年，為促進漢口城市廣場商業租售，雙聯置業向投資者推出了年收益率6.5%的租售承諾，合同期限20年。
??合同中，雙聯置業單方設定了條款：由于市場繁榮需要管理方在初期投入大量的人力資源和資金等進行市場培育，初期管理期的3年，投資者的收益僅為每月每平方米（建筑面積）2元；第4、第5年的基本租金收益為每月每平方米191.34元，后面三個委托租賃管理期的基本租金收益為每月每平方米228元。合同中還約定（合同的第4.4條）：管理方在合同初始委托租賃管理期或任何一管理期屆滿前3個月內，有權單方決定是否提前解除合同。
??到了2024年8月20日，雙聯置業以疫情和商業市場下行為由，向漢口城市廣場C區所有業主發出了《合同終止通知書》，單方面解除了合同。
??這一突如其來的解約，讓眾多業主措手不及。
??“當初，糊里糊涂地就與雙聯置業簽了約。”賀先生無奈地說，6.5%的回報率聽起來似乎不低，但從這10年來看，前3年幾乎沒有收益，只是近7年有回報，僅可覆蓋投資商鋪的銀行信貸成本。
??“雙聯置業的很多行為都有失公允，態度還十分霸蠻！”另一位業主鄭女士說，近日我了解到，雙聯置業去年發出《合同終止通知書》后，在我們不知情的情況下，又與我商鋪上的經營商戶簽了新一輪租賃合同。
??更讓業主們為難的是，盡管雙聯置業單方面終止了合同，卻以漢口城市廣場統一運營管理、不能分拆等為由，始終不將商鋪歸還于業主。
??鄭女士說，雙聯置業的這一系列操作背后，是希望將原合同約定的年收益率的6.5%下調至3.3%，迫使所有業主接受這一強施條件重新簽約。
??涉嫌侵犯業主權益
??法庭上，賀先生表示，“當初所簽合同是被告設定的霸王條款，被告于2024年8月發出合同終止函后，我同意解除合同，之后被告卻拒絕移交商鋪，并且還少支付相關租金費用，這種行為沒有法律依據。”
??為此，賀先生提出了幾項訴訟請求：1.判令被告按照合同約定向原告通報自合同簽訂以來的市場管理情況，包括商業業態、經營動態等；2.請求被告向原告提供與實際承租人之間簽訂的商鋪租賃合同以及經營管理期間的會計賬簿以供查閱；3.被告立即歸還商鋪，移交標準為還原至與產權證分割圖一致；4.判令被告向原告立即支付違法占用期間的租金損失，自2024年9月1日期至實際交還商鋪之日止，按照37520.32元/月計算，并支付逾期付款違約金按37520.32元基數，以日千分之五的標準； 5.判令被告賠償原告關于漢口城市廣場的建筑物外立面、 樓頂平臺、室外廣場等公共區域的經營和收益，按照10000元/月計算，自2024年9月1日期至實際交還商鋪之日止；6.本案的訴訟費用全部由被告承擔。
??被告雙聯置業代表則反辯稱，目前，全國商業市場下行，項目的經營收入不及預期，虧損嚴重。據合同第 4.4條約定，“乙方有權單方決定是否解除合同”，因為去年8月已向原告送達了《合同終止通知書》，自2024年9月1日始，合同便對雙方不具有約束力。原告要求繼續依據原合同約定標準向其支付租金，并主張逾期違約金，無事實與法律依據。
??當被問及在合同終止后，為何不能將商鋪歸還給業主時，被告稱，其繼續運營管理涉案商鋪，是為了維護原告在內廣大業主和商戶的整體利益。涉案商鋪已經形成了統一運營管理下，相對穩定的經營模式和商業環境，一旦停止統一管理，業主之間、商戶之間、業主和承租商戶之間都可能因無法達成一致意見，導致整個商業市場無法正常經營。為了有利于整體市場商業價值的實現，單個業主行使權利，必然要受到商業整體功能發揮以及業主整體利益的約束。而關于原告第五項訴訟請求，即業主們對于漢口城市廣場的建筑公共區域的經營收益的主張，根據合同約定，此項收益不屬于原告所有。
??“被告依據合同相關條款約定，應該承擔合同義務。應兌現交還商鋪的承諾，不能單方巧立借口，不交還商鋪給業主。”冷秋菊律師認為，本案案涉合同由被告起草并形成格式合同，從而形成多種法律關系的無名合同，是非標準合同，故原告的訴求既包含依據合同糾紛要求被告應該承擔的義務，也包括依據法律規定構成侵權行為而承擔的騰退商鋪的義務。所以，本案涉及雙重法律關系，具體應由法院裁定。
??危機重重
??據業主反映，盡管武漢地產集團持有雙聯置業50%股份，但漢口城市廣場的商業運營是由南國置業旗下團隊操盤。因此，項目的商業運營深深打上了“南國置業商業模式”的烙印。
??近年來，南國置業旗下多個商業項目因“售后返租”失約問題，正不斷地遭遇投訴，深陷訴訟泥潭。
??如2012年~2013年，湖北荊州南國大家裝項目以捆綁式銷售模式，在售商鋪時與業主簽訂20年代管合同，約定年均保底收益為7%。該項目業主投訴稱，代管公司于2023年7月給業主們發出了合同終止通知書，之后要求簽訂壓低業主利益的新合同，同時不愿歸還商鋪。而原合同約定，在代管公司撤離時商鋪按原樣退還給業主。
??同樣的情況也發生在湖北襄陽泛悅南國城市廣場項目上。該項目業主表示，代管公司單方面解除合同后，業主的商鋪依舊被占用經營，并且在未經協商的情況下直接扣發了應給業主的收益。
??一位漢口城市廣場業主說，雙聯置業強行下調業主收益，給出的理由是行業不景氣、市場下行，也許它還有其他原因。對方沒有公布過財務營業收入情況，到底是怎么回事只有它自己清楚。
??這種信息的不透明，讓業主們對雙聯置業的做法充滿了質疑和不滿。
??經梳理南國置業業績報告發現，2024年度營業收入為29.69億元，從營業收入構成看，物業銷售24.11億元，占比81.2%，同比增長387.29%；物業出租及物業管理5.05億元，占比17.01%，同比增長2.21%；其中，公司對漢口城市廣場項目的權益比例為70%，可出租面積92875.22平方米，累計已出租面積90027.85平方米，平均出租率97.73%，該出租數據基本與法庭上被告的陳訴一致。從數據上看，漢口城市廣場的商業運營整體不錯。
??記者在漢口城市廣場現場了解到，其二期C區商業氛圍尚可，特別是一樓沿街安踏專賣店與華為專賣店，人流較旺。華為專賣店銷售負責人表示，周末每天可賣出20多部手機。
??市場真實景象表明，盡管目前有些實體店業務下滑，但漢口城市廣場商業流量與基本面尚可。
??不過，南國置業層面正在發生大額虧損，業績報告顯示，2023年至2025年一季度，其歸屬母公司凈利潤分別為-16.93億元、-22.38億元、-4.627億元，運營艱難。
??另企查查顯示，其企業面風險已顯，目前共有665條自身風險，包括司法訴訟589條，經營風險76條，其中司法訴訟占比88.57%，僅在近一月就新增自身風險47條。
??5月24日，南國置業還發布了關于籌劃重大資產出售暨關聯交易的進展公告，擬將公司持有的房地產開發業務等相關資產及負債轉讓至控股股東中國電建地產集團有限公司。對于本次交易進展情況，公告稱，公司及相關機構正積極推進本次交易進程。本次交易的標的資產范圍、交易價格等要素均未最終確定，相關方尚未簽署交易文件。
??在當前地產行業轉型的關鍵時刻，南國置業將如何重塑商業愿景，又將如何面對投資者的質疑與諸多的司法訴訟，值得關注。
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