孟雙奎 2024-12-02 10:21:13 來源：中房報
??一次性建房超5000套，成都東部新區藍綢帶社區在打造大規模社區的同時，因去化緩慢，也引發了公眾對其項目合理性和資金占用等問題的質疑。
??近日，中國房地產報記者對成都東部新區房地產市場走訪調研時接到群眾反映，該區域藍綢帶社區一次性建設準現房超5000套，擁有18個小區，號稱成都最大社區。在近幾年房地產市場并不景氣的情況下，為什么一次性建設如此多的準現房？其如何去庫存，如何處理后期銷售費用、維護費用和折舊費用？群眾對此提出質疑。
??帶著這一疑問，記者展開了調查。
??去化或超5年
??據藍綢帶社區的銷售顧問易先生介紹，該社區位于東部新區環湖路，占地超500畝，約34萬平方米，規劃5300多戶，共18個社區，容積率2.2，全精裝準現房，由成都高投置業有限公司（以下簡稱“高投置業”）開發。
??公開資料顯示，高投置業注冊資本15億元，由成都高新技術產業開發區國資金融局下屬成都高投產城建設集團有限公司全資控股。
??2023年，高投置業銷售金額106.87億元。今年上半年，市場低迷，高投置業1~7月銷售為19.57億元，同比下滑47.9%。過去3年，高投置業在成都土拍市場競得10宗地塊，今年7月、8月，先后兩次出手，在競爭激烈的高新區新川板塊拿下兩宗地塊。
??高投置業在售項目中，高投新悅府和部分人才公寓項目去化表現良好，但也有項目去化不理想。據附近一中介機構工作人員小鐘介紹，藍綢帶社區去化緩慢，按照目前去化進度，估計需要5年以上的去化時間。
??“中小套型住房用地”建起了大戶型
??經查詢，藍綢帶社區住宅地塊系高投置業于2018年9月通過拍賣出讓獲取，土地來源為新增建設用地，土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地，年限為70年，容積率在1~2.3之間。
??“中低價位、中小套型普通商品住房”的范圍是什么？記者通過查詢，并沒有找到“中小套型”的明確標準，但可以參考的一些地方政府相關文件和業界觀點，均認為商品房120平方米以下的屬于中小套型。今年，上海市住房和城鄉建設管理委員會等部門聯合印發的《關于優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》（滬房建管〔2024〕101號）明確，根據上海人均住房建筑面積、家庭人口結構、住房套型的市場需求以及住房建筑設計和施工等情況，上海多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調整為100平方米、110平方米、120平方米。
??就“普通商品住房”與“非普通商品住房”而言，當前各地的標準也并不完全一致，大多是根據住宅小區的建筑容積率、單套建筑面積、實際成交價格等條件進行劃分。一般容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下的，稱為普通商品住房。
??而在某大型房產中介平臺上和銷售顧問的介紹中，藍綢帶社區的房源戶型共有86平方米、109平方米、143平方米、144平方米、173平方米五種，均價在1.29萬元~1.37萬元/平方米。
??那么，藍綢帶社區140平方米以上的戶型是否符合“中小套型普通商品住房”用地要求，是否涉嫌變更土地用途？對此，記者曾試圖聯系開發商成都高投置業有限公司求證，但多次撥打其對外公開的電話號碼，均無人接聽。
??在藍綢帶社區走訪中，一些住戶還向記者反映部分小區存在消防通道堵塞、地下室滲水以及墻面脫落等問題。針對此情況，小鐘稱，藍綢帶社區作為一個規劃超5000戶的超大、全準現房社區，目前銷售不足一半，小區沒完全入住，這些問題肯定存在，物業上還需規范。
??項目合理性引發質疑
??四川某地產研究院樓市專家何先生表示，“藍綢帶社區短時間難以完成去化，這必然會涉及未售房源的養護成本、折舊成本等諸多問題，對于國資企業高投置業來說，當初一次性規劃建設如此多的準現房，這樣的決策是怎樣作出的，是在哪個層面作出的，是否考慮過國有資金無法及時回籠會造成對國有資產的占用？而其主管部門，對如此的重資產投入是否了解，如何監管的？值得深思。”
??何先生還表示，超5000套房屋的供應，對當地房地產市場無疑會產生重大影響。在房地產市場相對飽和的背景下，如何確保這些房屋能夠在較短時間內售出，是藍綢帶社區面臨的最大挑戰。長時間的去庫存不僅會導致資金占用，還可能增加市場的不確定性和風險。為了促進銷售，藍綢帶社區可能需要投入大量的營銷和推廣費用。這些費用不僅會增加項目的總體成本，壓縮項目的利潤空間，還可能對項目的盈利能力產生負面影響。維護費用同樣是一個重要的考量因素。隨著房屋的使用年限增加，各種設施設備的維護和更換將成為一項持續的支出。對于藍綢帶社區來說，如何合理規劃和維護這些房屋，以確保其長期的使用壽命和居住品質，將是一個嚴峻的挑戰。維護費用的增加可能會給社區帶來額外的經濟壓力，甚至可能影響到居民的居住體驗和滿意度。折舊費用也是一個不可忽視的問題。房屋作為固定資產，其價值會隨著時間的推移而逐漸降低，折舊費用的計算和處理不僅涉及會計和稅務方面的問題，還直接影響到項目的長期經濟效益。對于藍綢帶社區來說，如何準確評估和計算折舊費用，以確保項目的可持續發展，也值得認真考慮。
??針對上述問題，記者致電東部新區黨群工作部，希望協調采訪相關部門。接電話的工作人員表示，藍綢帶社區系高投置業開發，讓記者聯系成都高新區。隨后，記者致電成都高新區黨群工作部，該部門工作人員表示，采訪函可直接發到高投置業，由高投置業轉送黨群工作部。記者無奈之下再次撥打高投置業的公開電話，仍然無人接聽。
??在藍綢帶社區銀杏府小區，住戶余先生與記者聊天中調侃道：“在這個地方一次建這么多房，真有點不可思議，不曉得開發商怎么想的？目前藍綢帶賣出去的房子并不多，現在房子又不像以前那么好賣，剩下的要賣完不曉得要賣好久。 這不想引來質疑都很難。”
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