陳標志 2024-10-24 10:47:03 來源：中房報
??提著一大袋子情況反映材料，王女士等在三亞四處討說法。
??在這些情況反映材料中，有生效的法院判決書和執行裁定書，也有向當地有關部門的求助信，分門別類地用曲形針和金屬夾子夾好，每摞材料都用便簽紙寫好了材料的類型。
??遺憾的是，她們四處奔走多年，卻始終沒有一個滿意的結果。
??9年前，王女士及其朋友朱女士以55000元/平方米價格，在三亞市一地下商場項目——中央大道風情街購買了兩間各40多平方米的鋪面。但她們“真金白銀”投資鋪面卻招來了一堆煩心事：數年過去了，不僅開發商承諾的“委托經營”“返租收益”的回報未能兌現，要回商鋪自主經營也顯得困難重重。
??“開發商從一開始就違約，打贏官司也已經過去3年了，至今一分錢也沒要到。”王女士告訴中國房地產報記者，討要說法也找不到人，她們曾向法院申請宣告開發商破產還債，但被法院駁回了。
??記者了解到，不僅僅是王女士、朱女士等在三亞購買地下商鋪“投資失利”，與其有同樣遭遇的購買人有上百人。他們一方面通過信訪的方式向當地相關部門求助，以求化解矛盾；一面通過法律訴訟的方式，以求解決與開發商的紛爭。
??但時至今日，此問題仍是一個懸而未決的棘手事兒。
??“一次錯誤的投資”
??“目前我們面臨的現實情況，就等于錢財兩空了。”不久前，海口市市民王女士再次提著一大袋子材料，奔走在三亞市的各個部門之間。
??王女士所反映的情況，就是她和朋友一起在三亞投資購買地下商鋪的事。她認為，這是自己人生中的“一次錯誤的投資”。
??王女士告訴記者，2015年3月，她與定居香港的“閨蜜”朱女士在三亞游玩，無意間看到了三亞市“中央大道商業街”項目（解放路地下人防工程）商鋪銷售廣告。有意投資商鋪的王女士，進而向開發商了解該項目的商鋪情況。
??當年4月10日，王女士及朱女士以合伙的形式，共同與該項目開發商海南天懋投資有限公司（以下簡稱“海南天懋公司”）簽訂了一份《三亞解放路（新風街-和平街）人防工程（中央大道商業街）平時使用權轉讓合同》。
??按照合同約定，王女士等以55000元/平方米的價格，受讓該項目“C1249”商鋪的使用權。該地下商鋪建筑面積約40.3平方米，使用權期限為45年。但實際上，該商鋪的使用面積僅為20.15平方米，公攤面積高達50%。
??而在此前的3月30日，朱女士也為自己剛滿1周歲的兒子李某某，在該項目購買了一間建筑面積為40.26平方米的商鋪。該商鋪單價、使用年限及公攤面積與“C1249”商鋪情況一樣。
??在簽訂上述轉讓合同的同時，開發商海南天懋公司還與王女士等簽訂了一份《補充協議》，內容為：王女士等受讓使用權的商鋪委托第三方公司經營管理，經營管理期限為8年，前3年王女士等不得解除委托關系，后5年可以自由選擇。
??該補充協議還約定，商鋪經營管理方每年支付商鋪總款項的8%的收益款給商鋪受讓人。但前3年24%的收益，商鋪管理方直接交給開發商；后5年收益按年支付，直接支付給王女士等受讓人。
??為此，王女士等向開發商支付了76%的商鋪受讓款。開發商在主合同中承諾，上述商鋪于2016年2月6日前交付給受讓人使用。據了解，該項目后更名為“三亞風情街”。
??值得注意的是，海南天懋公司還為王女士等發放其自行制作的《三亞風情街商鋪使用證》。該證上載明了使用權人、所在層數、位置編號、使用面積等，一切顯得“很正規”。
??而商鋪“返租收益”的商業模式，也讓王女士等人吃了顆“定心丸”。“當時我們也覺得，投資商鋪的回本周期并不長，投資風險也相對較小。”王女士告訴記者，但后來，事實并非如此。
??當初，與王女士等人同樣想法的，至少有上百投資客。這些投資人基本上以同樣的方式在該項目購買了商鋪。
??法院判開發商賠付違約金
??“我們后來維權時統計到的數據，海南天懋公司至少賣了100多間地下商鋪，情況基本與我們一樣。”王女士告訴記者。
??2024年8月26日，三亞市綜合行政執法部門出具的一份群眾信訪答復件上記載“購買（三亞地下風情街商鋪）總計109戶”，也印證了王女士等人的上述說法。
??那么，看似“一本萬利”的地下商鋪投資，為何又引發眾人維權了呢？
??王女士等受讓人告訴記者，開發商海南天懋公司在合同中承諾2016年2月6日前將商鋪交付給受讓人，但實際上一直到2018年8月份才交付。更讓王女士等感覺情況不妙的是，開發商擅自更改了第三方委托經營公司。
??“當初，我去地下商場找我們的商鋪，找了很久都沒找到。”王女士稱，“開發商的工作人員隨手一指說‘那就是你們的’，但商鋪的編號與合同上的商鋪編號對不上，他們實際上是一種‘虛擬分割’，沒法確定誰的商鋪在哪。”
??由于開發商在延期交付上沒有任何說法等原因，2021年1月，王女士、朱女士等將海南天懋公司訴至法院，要求法院判令海南天懋公司支付逾期交付商鋪的違約金。
??實際上，這是商鋪使用權受讓人王女士等拿起法律武器維權的第一步。王女士告訴記者，該項目是未經規劃報建和驗收的項目，至今仍是違建，她們要解除與開發商的受讓合同，要回自己的投資款。
??2021年6月，三亞市中級人民法院對此作出判決，海南天懋公司向王女士、朱女士支付逾期交房（鋪面——記者注，下同）違約金46萬余元。在另外一起判決書中，前述法院也判令海南天懋公司向朱女士的兒子李某某支付逾期交房違約金45.6萬余元。
??值得一提的是，受讓人李某某剛滿一歲時購買的鋪面，截至上述判決時，他已滿7周歲。原本是母親送給他的生日禮物，孰料因購買地下鋪面而卷入了一場令人鬧心的糾紛官司。
??記者了解到，不僅僅是王女士等將開發商海南天懋公司訴至法院，其他諸多鋪面購買人也分別將開發商告上法院。
??法院執行生效判決受阻
??截至目前，上述判決已生效。王女士等多次申請法院執行，但違約金的問題至今沒有實質性進展。
??2022年12月，三亞市中級人民法院就王女士、朱女士等訴開發商海南天懋公司合同糾紛一案，作出相應執行裁定書，責令被執行人海南天懋公司履行生效判決確定的給付義務，并向法院報告財產狀況。但海南天懋公司未報告財產，亦未履行生效判決確定的義務。
??為此，三亞市中級人民法院輪候查封了海南天懋公司相關地下人防工程使用權，并對該公司名下的多個銀行賬號進行了凍結。另外，法院還對海南天懋公司及其法定代表人曹某采取限制高消費措施，并將該公司納入失信被執行人名單。
??王女士等最為關心的是開發商的違約金，但至今沒有被執行給付到位。原因在于被執行人的銀行賬戶無可執行余額，也未查詢到其可供執行的財產。為此，法院終結本次執行程序。
??2023年6月，法院針對王女士等申請追加商鋪租賃戶、現地下商場管理方等作為被執行人。但王女士等人的申請被法院駁回。
??之后，王女士等發現被執行人海南天懋公司在三亞風情街項目管理方有未支取的收入，便向法院申請執行。海口市中級人民法院作出執行裁定，扣留、提取相關款項至案件的代管款賬戶。
??但王女士等依然沒有拿到這筆款項。期間，王女士等曾向法院提出申請海南天懋公司破產還債。“不知道什么原因，法院最終沒有立案，將申請材料返還給了我們。”王女士告訴記者，在法院退還材料時，上面還張貼了一張寫有“庭長說涉地下風情街報市長，先不立放著”的的便簽，令她們百思不得其解。
??去年4月及今年9月，記者也就此上述問題向三亞市中級人民法院提出采訪，但未得到正面回應。
??“到目前為止，我們雖然打贏了官司，但事實上沒拿到一分錢。”王女士稱，按照目前的情況，鋪面退也退不了，拿回自主經營也存在很大的風險。
??今年8月底，記者也就此前往三亞地下風情街進行走訪。王女士指著兩間“人去樓空”的鋪面告訴記者，開發商的人說這兩間鋪面是她們的，但是鋪面編號與他們當初的合同上確認的編號不一致，她也不能完全確認這兩間鋪面屬于她們。
??記者在現場看到，雖然王女士的“商鋪”有隔擋和玻璃門，但更多的“商鋪”是平面的，所謂的“商鋪”實際是一種虛擬分割，有些僅用簡易柱子和擋板隔離開，擋板一拆就是光禿禿的地板，嚴格意義上不能稱之為“商鋪”。記者還見到，大部分“商鋪”早已不經營，顯得格外蕭條。
??記者也當著王女士等人的面，與項目開發商海南天懋公司一相關負責人聯系采訪事宜。但令人遺憾的是，該負責人表示，“我不是當家的”，不愿意接受采訪。但記者在多份往來文件材料中發現，均為該負責人簽字。對于此，記者將進一步關注。
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