曾冬梅 2024-07-26 11:20:21 來源：中房報
??一邊是收不回來的物業管理費，一邊是兄弟公司交不上的稅款，雅生活智慧城市服務股份有限公司（以下簡稱“雅生活服務”，03319.HK）通過幾筆交易讓二者掛上了鉤。
??根據7月23日的公告，雅生活服務及雅居樂控股旗下的鄭州雅宏房地產開發有限公司（以下簡稱“鄭州雅宏”）分別與鄭州市中牟縣的3個鎮政府、廣惠街街道辦事處簽訂了協議，雅生活服務將對地方政府的約5175萬元應收款轉為對鄭州雅宏的貸款，鄭州雅宏以此抵扣應付給中牟縣稅務局的稅款。
??雅生活服務表示，在這5000多萬元未償還的物業管理費中，賬齡一年以上的占比超過95%，此次交易為公司收回應收款項提供了可行的解決方案。
??應收款是一個令雅生活服務頭疼的問題。截至2023年底，該公司的貿易及其他應收款項以及預付款項達111.3億元，占全年收入的72%。
??5175萬元的多方交易
??公告顯示，中牟縣鄭庵鎮人民政府、劉集鎮人民政府、姚家鎮人民政府及廣惠街街道辦事處都欠付雅生活服務物業管理費，金額分別為974.2萬元、1020萬元、615.3萬元、2565.3萬元，總額約5175萬元。
??雅生活服務與鄭州雅宏簽訂了一份貸款協議，金額為5175萬元，利率每年3.45%，貸款期限為2024年12月31日。交易的各方約定，雅生活服務將要求鄭庵鎮人民政府、劉集鎮人民政府、姚家鎮人民政府及廣惠街街道辦事處將其所欠付該公司的未償還物業管理費支付予鄭州雅宏，該金額將視為貸款。最終，這5175萬元將由上述政府機構支付給中牟縣稅務局，用于鄭州雅宏抵扣相關稅款。
??根據鄭州市航空港經濟綜合實驗區稅務局今年4月份披露的信息，鄭州雅宏欠繳土地增值稅7683.17萬元。作為被執行人，該公司的涉案金額達2.91億元。
??由于中牟縣稅務局僅愿意以上述方式從鄭州雅宏應繳的部分稅款中抵扣未償還物業管理費，為保護自身利益，雅生活服務要求鄭州雅宏全額借入未償還的物業管理費，未償還物業管理費與待抵扣稅款之間的差額由鄭州雅宏全額負擔。這筆貸款以騰沖雅居樂持有的雅居樂云南原鄉97套房地產項目作為抵押品，抵押品的市場評估價約5194萬元。
??在幾個拖欠物業管理費的政府機構中，廣惠街街道辦事處的拖欠金額是最高的。根據一份裁判文書，2018年至2022年間，廣惠街街道辦事處與雅生活服務、雅生活智慧分別簽訂《中牟縣廣惠街辦事處綠博三號社區物業服務合同》，對該物業的專有部分進行有償維修養護服務，服務期限為2018年8月1日至2022年12月31日。截至起訴日，廣惠街辦事處應付但尚未支付的物業服務費（2019年5月至2022年8月期間）本金合計2556.8萬元，雅生活服務多次通過電話、函件等方式催收，但廣惠街街道辦事處均未予積極反饋。2022年11月，法院判決，廣惠街街道辦事處于判決生效之日起十日內支付物業管理費2556.8萬元以及約8.5萬元的案件受理費。
??待解的應收款難題
??在公告中，雅生活服務強調盡管訂立上述協議并非日常業務，但符合公司及股東的整體利益。
??“簡單來說就是收不回來的應收換成賣不掉的房子。”7月24日，有位投資者如此評價這筆交易。該投資者表示，因為母公司欠稅加上地方政府缺錢，雅生活服務的應收款很難收回來。交易后，相當于將應收款直接換成雅居樂的房子，但由于騰沖的房子還不錯，雅生活服務可以拿房子抵扣上游供貨商的貨款，整體來看算是利好。
??也有投資者表示，與鄭州雅宏的關聯交易，說明雅生活服務仍面臨著母公司的持續吸血以及抵債等風險。
??2023年，雅生活服務錄得約154.4億元的收入，同比微增0.4%，股東應占利潤為4.61億元，同比下降74.9%。截至2023年底，其貿易及其他應收款項以及預付款項同比增加3.9%至111.3億元，其中，貿易應收款項77億元，同比增加11.2%，原因是業務拓展帶來應收款項的增長，以及受市場環境下行影響，存量項目回款放緩。期內，雅生活服務計提了約10.54億元的貿易應收款虧損準備。
??一位業內人士表示，正常大型物業公司應收款占收入兩成，而雅生活服務的應收款占了收入的70％。
??除了關聯方的應收款外，向地方政府提供的城市服務的回款難度也在增加。某家環衛企業對中國房地產報記者表示，近兩年該公司對地方政府的應收款增長不少，部分沒有收回希望的項目已經進入了訴訟程序。“就連一線城市項目的回款都有問題，更別說三四線城市了。”
??雅生活服務的城市服務體系涵蓋成熟城市、新興城區、鄉鎮三大領域，包含鄉村人居環境提升、縣鎮全域服務、城市一體化服務等內容，2023年，其城市服務業務的收入約13.87億元，占總收入的9%。雅生活服務在2023年的年報中表示，在城市服務領域，公司更為重視現金流及風險管控，全力回款改善現金流。同時，集中資源尋找能與公共服務產生協同效應的高線城市機會。期內，該公司已退出了部分毛利率較高但回款不佳的城市服務項目。
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