陳標志 2024-05-31 11:19:41 來源：中房報
??最近，張春雨頻繁地往返于鄭州與海口之間。
??一頭要處理鄭州工作的事，另一頭要在海口忙著房子維權(quán)的事，張春雨心力交瘁。他苦笑著對記者說，“這是自找的煩惱”。
??時間回到9年前，張春雨在海口西海岸片區(qū)的海口盛福樂·康年酒店（現(xiàn)更名為“凱賓酒店”）購買了一套建筑面積為57.38平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店客房。開發(fā)商當初承諾，每年固定按照購房款10%進行回報，回報年限為10年。
??孰料到2022年下半年，這一固定回報突然斷了。
??張春雨的固定回報期限為2025年12月31日止。與張春雨有同樣情況的購房人還有300戶左右，雖然彼此購房時間不盡相同，但開發(fā)商承諾的固定回報期限均未到期。
??回報為什么斷了？張春雨告訴記者，根本原因是開發(fā)商在合同期限內(nèi)將酒店經(jīng)營權(quán)擅自授予第三方管理，造成了今天的這個局面。
??收益回報被拖欠以后，購房人紛紛從外地趕往海口討說法；當?shù)卣毮懿块T也已介入?yún)f(xié)調(diào)。因情況較為復雜，購房人最后展開的“自救”——收回房源自主經(jīng)營的方式也受阻。
??“開發(fā)商是我們河南老家的企業(yè)”
??張春雨所稱的“自找煩惱”，就是他在海口市西海岸長濱東三街購買了一套產(chǎn)權(quán)式酒店客房。
??2015年7月，張春雨作為甲方，與海口市產(chǎn)權(quán)式酒店項目——海口盛福樂·康年酒店開發(fā)商海南昌建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“海南昌建公司”）、酒店經(jīng)營管理方海口昌建盛福樂酒店管理有限公司（以下簡稱“昌建盛福樂公司”）簽訂三方協(xié)議，張春雨將其購買的房屋委托昌建盛福樂公司經(jīng)營管理。
??通過股權(quán)結(jié)構(gòu)穿透，海南昌建公司系河南昌建地產(chǎn)有限公司100%控股子公司，即昌建控股集團有限公司旗下企業(yè)；昌建盛福樂公司為海南昌建公司子公司。
??在一份《海口盛福樂康年酒店委托經(jīng)營管理合同書》中記載，2015年5月1日，張春雨等與開發(fā)商海南昌建公司簽訂了一份《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店客房買賣合同》，購買海南昌建公司開發(fā)的海口盛福樂·康年酒店一套一室一衛(wèi)建筑面積為57.38平方米（套內(nèi)面積為39.18平方米）的客房產(chǎn)權(quán)，總房款82.5萬元。
??依照上述合同約定，張春雨的房屋委托昌建盛福樂公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，開發(fā)商海南昌建公司承諾給予張春雨固定回報的方式兌現(xiàn)收益，即每年固定回報的金額為購房款的10%（含稅），固定回報年限為10年。
??記者了解到，該合同的第一個合作期生效日為2016年1月1日至2025年12月31日。這種將客房委托第三方經(jīng)營管理、開發(fā)商分期固定回報的模式，于開發(fā)商而言能吸引大批普通購房人投資，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店的快速去化；于購房人而言，開發(fā)商承諾的穩(wěn)定回報，看起來并無多大投資風險。
??為此，與張春雨一樣的數(shù)百位購房人購買了海口盛福樂·康年酒店的房產(chǎn)，并簽訂了委托管理經(jīng)營的三方協(xié)議。
??“開發(fā)商是我們河南老家的企業(yè)，我們很相信他們。”購房人劉先生也告訴記者，開發(fā)商銷售的300多套客房大部分被河南老鄉(xiāng)購買了，購房時間在2015年至2017年間，張春雨屬于較早的一批購房人。
??酒店經(jīng)營權(quán)被“轉(zhuǎn)讓”
??委托經(jīng)營管理的三方協(xié)議簽訂后的第一個固定回報年，張春雨等購房人如約收到了約定款項；在往后的幾年里，開發(fā)商也依約兌現(xiàn)了承諾。
??但自2022年下半年開始，海南昌建公司開始出現(xiàn)拖欠業(yè)主固定回報的情形。對此，張春雨等購房人開始向開發(fā)商催要客房租金，但多次交涉并沒有結(jié)果。
??“據(jù)業(yè)主初步統(tǒng)計，海南昌建公司已拖欠業(yè)主客房租金2000余萬元。”張春雨告訴記者，去年，外地購房人紛紛趕赴海口與開發(fā)商進行了交涉，海口市秀英區(qū)政府、西秀鎮(zhèn)政府等職能部門也已介入此事并協(xié)調(diào)。
??據(jù)張春雨介紹，在維權(quán)過程中他們才了解到，早在2018年底，海南昌建公司等在未履行告知義務、未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，擅自將協(xié)議約定的剩余經(jīng)營權(quán)年限轉(zhuǎn)讓給了其他企業(yè)，酒店的名稱也由原來的“盛福樂康年酒店”改為“凱賓酒店”，酒店的物業(yè)管理也相應變更為其他公司。
??“這些情況業(yè)主都蒙在鼓里，原因是此前海南昌建公司仍按之前的約定返還租金。”一位不愿具名的業(yè)主告訴記者。
??多次溝通未果后，購房業(yè)主退而求其次，開始積極展開“自救”，將自己的客房收回，自主經(jīng)營或者重新委托第三方酒店管理企業(yè)進行經(jīng)營管理，希望盡量將損失降到最低點。
??“萬般無奈的情況下，從去年6月初開始部分業(yè)主只好陸續(xù)收房，目前已收房的有150余戶，還有100多戶在陸續(xù)收房中，將引入新的酒店經(jīng)營管理方‘自救’。”上述不愿具名的業(yè)主告訴記者。
??但這也遇到了重重阻力。
??“自救”阻力重重
??有業(yè)主告訴記者，去年12月初，在海口市秀英區(qū)政府、西秀鎮(zhèn)政府等相關(guān)部門主持下，購房業(yè)主方代表、海南昌建公司、凱賓酒店等多方坐在一起進行溝通，主要針對業(yè)主委托的酒店管理公司進駐凱賓酒店后如何使用公共部位、公用設施等方面，希望有一個雙方滿意的解決方案。
??據(jù)上述不愿具名的業(yè)主稱，按照此前合同約定及海南昌建公司證實，業(yè)主共享的公共部位包括一樓大堂、負二層停車位和地面停車場、游泳池，樓體外立面等。但這次協(xié)調(diào)會并沒有實質(zhì)性進展，凱賓酒店經(jīng)營管理方并不同意業(yè)主方面的訴求。
??3月20日，業(yè)主代表一行10余人再次前往凱賓酒店，與凱賓酒店等就新酒店方進駐進行了磋商，談判再度陷入僵局。
??4月24日，業(yè)主代表再次從外地趕赴海口，就此事進行維權(quán)，但仍無任何結(jié)果。
??4月28日，業(yè)主們強行進駐酒店大堂進行吧臺施工，遭到了凱賓酒店方的阻攔，雙方因此還發(fā)生了肢體沖突，驚動了警方。
??5月16日，海口市秀英區(qū)西秀鎮(zhèn)人民政府針對業(yè)主的網(wǎng)上投訴回復稱，5月14日，秀英區(qū)政法委、西秀鎮(zhèn)黨委、五源河派出所等有關(guān)負責人已組織召開協(xié)調(diào)會，具體協(xié)調(diào)結(jié)果還在協(xié)調(diào)中，目前尚未有明確的結(jié)果和措施，后續(xù)社區(qū)也會持續(xù)跟進。
??“我們自己購買的房屋產(chǎn)權(quán)，怎么就不能使用共有部位和公共設施？”上述不愿具名的業(yè)主表示， 我們也曾想召集召開業(yè)主大會，以及籌備成立業(yè)委會，通過業(yè)主投票方式?jīng)Q定酒店的相關(guān)爭端，但從目前的情況來看困難重重。
??記者也就業(yè)主所反映的問題分別聯(lián)系了開發(fā)商及凱賓酒店方進行了解，截至發(fā)稿，對方均未予回復。
??事情走向如何？記者將進一步關(guān)注。
??（應受訪者要求，張春雨為化名）
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