樊永鋒 2023-11-10 08:04:52 來源：中房報
??蘇州高新區(qū)“毒地”事件還在持續(xù)發(fā)酵。
??11月4日，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（600663.SH,以下簡稱“陸家嘴”）發(fā)布公告稱，其控股子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“蘇州綠岸公司”）名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。
??為此，陸家嘴向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟，請求法院判令蘇鋼集團承擔賠償人民幣100.44億元的侵權(quán)責任，并請求判令蘇州市環(huán)境科學研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、蘇州市自然資源和規(guī)劃局承擔連帶責任。近日,陸家嘴收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書。
??根據(jù)陸家嘴此前發(fā)布的公告，旗下蘇州綠岸公司所轄的17宗地塊中共有14塊土地存在污染。對此，陸家嘴方面認為，不排除蘇鋼集團、環(huán)境檢測機構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息。
??11月6日，陸家嘴董事長徐而進在三季度業(yè)績說明會上向投資者透露，目前，蘇州綠岸已暫停相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作。值得一提的是，徐而進還強調(diào)：“對于未來，公司將密切關(guān)注長三角市場情況，擇機參與。繼續(xù)積極支持長三角一體化發(fā)展建設(shè)，持續(xù)做強做優(yōu)公司主業(yè)。”
??但記者深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，陸家嘴代表的蘇州綠岸公司和此次事件的被告方之一蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱“蘇州高新區(qū)管委會”），卻對于污染物的環(huán)評結(jié)果，有兩種截然不同的說法。蘇州高新區(qū)管委會認為地塊已經(jīng)通過環(huán)評，符合標準。
??截至目前，雙方對環(huán)評結(jié)果各執(zhí)一詞 ，而其他參與環(huán)評的各方態(tài)度顯得尤為關(guān)鍵。
??11月8日，中國房地產(chǎn)報記者致電向此前承擔“蘇鋼地塊老區(qū)焦化區(qū)域污染場地修復(fù)”環(huán)評工作的蘇州科技大學相關(guān)負責人，在聽到記者來意后，對方表示不予置評，隨后掛斷電話。
??就環(huán)評報告等相關(guān)問題，記者向蘇州市環(huán)境科學研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會及蘇州市自然資源和規(guī)劃局求證，但截至發(fā)稿，上述單位均未能接通電話或做出回應(yīng)。
??“毒地”項目停擺
??自2021年綠岸項目“毒地”事件暴發(fā)后，項目住宅區(qū)的幾千套房屋暫停銷售、投資百億元的區(qū)域綜合體項目也暫停運營，淪為一座空城。
??11月9日，中國房地產(chǎn)報記者來到蘇州虎丘區(qū)滸墅關(guān)的綠岸公司項目所在地，涉事地塊的部分住宅小區(qū)已經(jīng)交付，其他商業(yè)、寫字樓、幼兒園、學校也已完工，不對外開放運營，其他大部分地塊被圍墻擋住，工地里沒有任何動工跡象。
??整個走訪過程中，除了偶遇零散騎著電瓶車巡邏的保安和一些物業(yè)工作人員以外，記者沒有見到任何其他人員。
??記者首先來到此前被認為污染最嚴重的4號地塊，門上貼著“本地塊存在污染風險，嚴禁入內(nèi)”標識。
??目前，處于非焦化區(qū)的陸家嘴錦繡瀾山小區(qū)已經(jīng)基本建成；8號地塊商辦A區(qū)的寫字樓以及“和陸坊”商業(yè)綜合體已建好，雖然外立面和路面設(shè)施都是嶄新的。
??記者隨機詢問了幾名在門口站崗的保安，商業(yè)項目何時開業(yè)，均表示并不清楚。
??目前，該區(qū)域內(nèi)多宗計劃于2021年竣工的地塊，均已停工，墻上的施工銘牌褪色模糊。
??據(jù)陸家嘴董事長徐而進介紹，2023年8月7日，陸家嘴及全資子公司佳灣公司、上海佳二實業(yè)投資有限公司作為原告，就2016年蘇州綠岸95%股權(quán)交易，向江蘇省高級人民法院提起了民事訴訟，向包括蘇鋼集團、蘇鋼集團當年委托的環(huán)評機構(gòu)、蘇州相關(guān)政府部門在內(nèi)的多方當事人發(fā)起共同侵權(quán)訴訟。
??知情人士表示，在提起訴訟前，陸家嘴方面也嘗試過其他處理方案，例如和蘇鋼集團交涉退還蘇州綠岸的股權(quán)，致函蘇州市自然資源和規(guī)劃局要求退還污染地塊并賠償損失，但最終未能達成一致。
??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，蘇鋼集團把綠岸公司95%的股份賣給陸家嘴，其中有毒的14塊土地也打包在該項目公司名下，如果蘇鋼集團已經(jīng)知道土地有問題卻沒有及時披露，那么它不僅會面臨陸家嘴方面的索賠，甚至還可能引發(fā)其他更嚴重的問題。而對于相關(guān)鑒定機構(gòu)，如果它的鑒定結(jié)論有失公允，它可能會受到嚴重處罰，不僅是民事責任的問題，如果出具虛假鑒定報告，而且又造成慘重的損失，它可能會面臨相應(yīng)的行政處罰，甚至會被吊銷相關(guān)資質(zhì)，嚴重的還可能受到刑事處罰。
??根據(jù)《土壤環(huán)境質(zhì)量 建設(shè)用地土壤污染風險管控標準》（GB36600-2018年）中第一類用地的篩選值標準和《地下水質(zhì)量標準》（GB/T14848-2017年）中V類標準要求，地塊規(guī)劃建設(shè)為生活居住區(qū)，居住人群在生活過程中因場地暴露受其影響，健康風險主要體現(xiàn)為經(jīng)口攝入污染物、皮膚接觸污染土壤、呼吸吸入污染物顆粒物，以及室內(nèi)外空氣當中的揮發(fā)性氣態(tài)污染物。
??而該廠經(jīng)營年代久遠，一旦污染物做實，以上高治癌污染物的濃度可以想象，可預(yù)見場地土壤45項基本因子及氰化物的檢測值中，土壤及地下水修復(fù)目標污染物主要為苯并蒽、苯并芘、苯、萘、芘、苊、咔唑、熒蒽、二苯呋喃、2-甲基萘、三甲基苯等。具體數(shù)值需實地勘測確認。
??記者來到蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的門口，崗?fù)さ囊晃槐０脖硎绢I(lǐng)導(dǎo)們都在開會，隨后記者多次撥打一顧姓負責人的電話并發(fā)去短信，截至發(fā)稿，尚未收到對方回復(fù)。
??7年前的拿地往事
??一紙訴狀牽扯出7年前的拿地事件。
??2016年，蘇州土地市場呈現(xiàn)出熱火朝天的局面，當年，蘇州以1773億元的土地出讓金位列全國之首。眾多房企拿地意愿十分強烈，在了蘇州的土地市場上演了“地王頻出”的戲碼，高溢價地塊不斷誕生，幾十家開發(fā)商“哄搶一塊地”是家常便飯。
??據(jù)悉，蘇州綠岸公司名下主要資產(chǎn)為位于蘇州市西北部高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)的 17 宗地塊，規(guī)劃用途為住宅、商辦、工業(yè)研發(fā)、教育、加油站等，占地近 1500 畝，規(guī)劃總建筑面積約為 108 萬平方米，其中住宅用地規(guī)劃總建筑面積約為 66.4 萬平方米，是彼時蘇州市場體量最大的地塊，可供整體系統(tǒng)開發(fā)，打造樣板性建筑群。蘇州綠岸公司 95% 股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，評估值為13.6 億元，掛牌價格 31.5 億元。
??最終，陸家嘴下屬全資公司上海佳灣資產(chǎn)管理有限公司與華寶信托-安心投資20號集合資金信托計劃聯(lián)合體，經(jīng)過200多輪的競價，于2016年10月17日在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合競得綠岸公司95%股權(quán)，總金額為85.25億元。
??蘇州當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士告訴記者，該地塊之所以吸引眾多房企爭相競拍，除交通優(yōu)勢外，還有區(qū)域市場前景方面的考慮。滸墅關(guān)區(qū)域曾是蘇州房產(chǎn)價格洼地的，在2015年前后曾有大批商業(yè)項目進駐。
??2016 年 8 月底，蘇鋼集團在上海聯(lián)交所掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 95% 股權(quán)。
??拿完地之后的陸家嘴集團將在該地塊開發(fā)建設(shè)蘇州綠岸項目，蘇州高新區(qū)管委會官方微信公眾號曾發(fā)文稱，項目總占地面積約66萬平方米，開發(fā)總體量（建筑面積）約157萬平方米，是蘇州高新區(qū)首個百萬平方米城市區(qū)域綜合體項目。
??在陸家嘴公布的地塊評估報告中，詳細介紹了17個地塊的具體用途。其中，1、2號地塊的用途為工業(yè)用地；3、10、11、12、14、15號地塊為住宅用地；4、5、7、8號地塊為商辦用地；6號地塊的為辦公用地；9號地塊為社區(qū)商業(yè)用地；13、16號地塊為教育用地，17號地塊為加油站。
??此后，項目于2017年5月正式啟動開發(fā)建設(shè)，整體開發(fā)周期計劃為8年，原預(yù)計于2025年左右基本開發(fā)成熟。除住宅外，項目中的商業(yè)地塊還將成為滸墅關(guān)區(qū)域的重要核心商業(yè)項目。
??不過，在蘇州當?shù)厝丝磥恚懠易戾\繡瀾山的幾個項目位置偏遠，并不是置業(yè)的首選，該小區(qū)附近的一名中介告訴記者，當年開盤時，項目均價在1.8萬元/平方米，目前，小區(qū)二手房均價格已經(jīng)跌到1.4萬元/平方米。同時，在污染問題解決之前，中介覺得買入的風險較大。
??據(jù)了解，陸家嘴錦繡瀾山總共規(guī)劃有7000多套房源，已經(jīng)建成的有2000余套，目前因為污染問題，項目已經(jīng)暫停銷售，施工建設(shè)也已停擺。
??中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場看到，在斑駁的圍墻上，“百萬大城 聚繁華”的宣傳語顯得頗為刺眼，陸家嘴錦繡瀾山售樓處也早已人去樓空。
??王強是陸家嘴錦繡瀾山峰譽庭一名業(yè)主，這些天他正忙著自己房子的裝修，對于自家小區(qū)可能建在“毒地”上，王強毫不知情。“我只是覺得小區(qū)人特別少，幾乎沒什么人。”王強告訴記者，他是今年上半年買的房子，總價130多萬元，并且直接從開發(fā)商處購買。
??雙方各執(zhí)一詞
??那么，原本已經(jīng)修復(fù)完備的土地為何再次出現(xiàn)污染事件。污染地塊緣何能夠掛牌轉(zhuǎn)讓成功？
??根據(jù)蘇鋼集團于2016年8月掛牌時披露的信息，蘇州綠岸公司名下地塊中，非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發(fā)利用；焦化區(qū)域的污染主要集中在4號地塊局部區(qū)域，根據(jù)修復(fù)目標值，最終確定0~18米深度內(nèi)，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。
??2017年8月至2020年4月，“蘇州綠岸”完成了4號地塊治理修復(fù)，修復(fù)效果評估通過專家評審。
??2019年11月，錦繡瀾山峰譽庭開盤銷售，同年，英國雷丁學校奠基動工。
??2020年10月26日，江蘇省生態(tài)環(huán)境廳、江蘇省自然資源廳公布的一份《江蘇省建設(shè)用地土壤污染風險管控和修復(fù)名錄（第三批）》中，蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原蘇鋼老區(qū)焦化區(qū)域4號地塊被移除移出名錄。這意味著地塊已經(jīng)修復(fù)完畢，具備了開發(fā)屬性。
??2021年，錦繡瀾山錦園開盤銷售。同年5月31日，英國雷丁學校建成。值得注意的是，原先的2號地塊規(guī)劃用途為工業(yè)用地。
??據(jù)當?shù)刂槿耸客嘎叮?021年6月，蘇州雷丁學校校方在辦理辦學許可證過程中，應(yīng)當?shù)丨h(huán)保局要求，對竣工的學校所在地2號地塊的土壤污染狀況進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)2號地塊存污染物，后又經(jīng)政府推薦的第三方鑒定機構(gòu)調(diào)查，結(jié)果同樣顯示污染嚴重，因此蘇州雷丁學校項目暫停啟用，已招錄的學生只能另行安排其他學校借讀。
??隨后，陸家嘴就土地污染事宜向當?shù)夭块T進行了報告，并于2022年4月獲得環(huán)保部門的初步確認。
??陸家嘴在公告中稱，污染的地塊原為蘇鋼集團老區(qū)焦化區(qū)域，該區(qū)域土地在掛牌出讓前曾多次被改變土地性質(zhì)。經(jīng)過核查發(fā)現(xiàn)，在蘇地2008年-G-6號地塊調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團、環(huán)境檢測機構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓綠岸公司股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息。
??2022年4月14日，陸家嘴正式發(fā)布風險提示公告稱，從“中環(huán)網(wǎng)”上獲悉，江蘇省生態(tài)環(huán)境廳發(fā)布了中央第二生態(tài)環(huán)境保護督察組移交事項，其中涉及上市公司控股子公司綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下部分土地存在污染物。
??2022年7月26日，陸家嘴發(fā)布了風險提示的進展公告，稱按生態(tài)環(huán)境部督察辦要求委托的南京環(huán)境科學研究所（以下簡稱“南科所”）進場對綠岸公司名下全部17塊土地進行初步檢測調(diào)查，結(jié)果顯示，稱綠岸公司旗下1號、2號、3號、4號、5號、6號、10號共7塊土地存在污染，局部區(qū)域污染情況嚴重。
??受土地污染影響，蘇州雷丁學校生化實驗室的環(huán)評無法審批通過。蘇州綠岸公司還曾被蘇州環(huán)保部門調(diào)查。2023年1月19日，依據(jù)《環(huán)境影響評價法》蘇州市生態(tài)環(huán)境局對其做出了542.7萬多元的行政處罰。
??2022年4月10日，江蘇省政府官網(wǎng)公開《中央第二生態(tài)環(huán)境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》，其中一條交辦事項為反映蘇州綠岸項目多處地塊土壤中污染物超標，核實情況為，“根據(jù)現(xiàn)場核實情況和蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的土壤污染狀況初步調(diào)查報告，部分地塊可能存在土壤污染風險（2、3、4和13號地塊部分點位存在苯并[a]芘、萘超標）”。
??因污染地塊不符合開發(fā)條件，綠岸公司暫停了相關(guān)開發(fā)建設(shè)工作。此后，陸家嘴認為土地有部分污染。期間陸家嘴多次向環(huán)保部門和有關(guān)部門進行過舉報，均未果。
??不過，此次事件的另一方蘇州高新園區(qū)在收到陸家嘴集團的相關(guān)情況反映后，則給出了另一種答案。
??蘇州高新區(qū)管委會認為地塊已經(jīng)通過環(huán)評，符合標準。
??2022年4月20日，蘇州高新區(qū)管委會在其官網(wǎng)公布了第十六批群眾信訪舉報轉(zhuǎn)辦和邊督邊改公開情況，對蘇州綠岸項目所反映的土壤及地下水污染問題組織開展核查。蘇州高新區(qū)管委會成立了工作專班，要求蘇州綠岸公司于當年6月底前，委托第三方機構(gòu)完成土壤污染狀況調(diào)查方案制定，并抓緊組織實施，后續(xù)視調(diào)查結(jié)果依法開展相關(guān)工作，期間，上述地塊不得開展任何與土壤污染防治無關(guān)的活動。
??2022年5月6日，蘇州高新區(qū)管委會在其官網(wǎng)公布了第三十二批群眾信訪舉報轉(zhuǎn)辦和邊督邊改公開情況，對綠岸項目地塊污染舉報情況進行了調(diào)查核實，明確關(guān)于該地塊土壤污染狀況調(diào)查結(jié)論不真實的舉報“不屬實”，而且進一步說明：“2021年10月，蘇州市生態(tài)環(huán)境局答復(fù)了‘蘇州綠岸’申請公開辦理的情況；2014年1月至2015年12月，‘蘇鋼’委托第三方機構(gòu)編制的非焦化區(qū)和焦化區(qū)土壤和地下水初步調(diào)查、詳細調(diào)查和風險評估報告均通過專家評審，并提交至蘇州市生態(tài)環(huán)境局備案”。
??土地開發(fā)銷售之前，消除污染修復(fù)土壤是開發(fā)商的職責。在這場“毒地”風波中，矛盾沖突點在于雙方對于檢測結(jié)果各執(zhí)一詞，對待問題的結(jié)果不一致，因此產(chǎn)生了截然不同的態(tài)度和處理措施。
??未來，該項目將何去何從，中國房地產(chǎn)報記者將繼續(xù)關(guān)注該事件最新進展情況。
??（應(yīng)受訪者要求 文中王強為化名）
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