溫紅妹 2021-04-19 10:14:34 來源：中國房地產網
??“現在依然沒有進展。”一位深陷連云港新浦工業園土地合同詐騙的企業負責人如此哀嘆。
??連云港海州區新浦工業園土地合同詐騙事件依然在發酵。從2021年3月的15家企業聯名上書，牽出一宗16年的國有土地被圈占侵吞積年黑幕。2005年，一家民營企業跟政府、國營農場簽訂農地開發協議，自設管委會，冒充政府機關對外招商引資，十余年間坑騙數十家企業巨額土地款，至今無法辦理土地使用證。
??截至2021年4月，新浦工業園被當地政府接管重新包裝規劃，而先前被圈占的近千畝耕地，早已經興建成別墅項目、私人會所，和違建糧倉、廠房被出租，部分耕地圈而未建撂荒多年。
??15家企業聯名上書
??戳穿新浦工業園“畫皮”
??今年3月份，有消息稱15家企業聯名上書連云港市人民政府，舉報江蘇玖信投資有限公司（以下簡稱“玖信投資”）私自設立管委會，于2007年，通過自行投入和引資的形式籌建新浦工業園（原名東海縣新經濟創業園）。實控人劉紅玖在運營原“連云港新浦工業園”期間，與多家企業簽訂《土地使用權出讓協議》，私自轉讓、非法買賣土地，在國土部門備案的面積累計達656.6畝，涉及企業33家。
??這些被私自轉讓的土地，后被連云港海州區法院判定《土地使用權出讓協議》無效。然而，在法院的判決中，因劉紅玖代表的江蘇玖信公司不是土地的合法權利人，不存在向其返還土地的問題。多數涉訴企業只能寄望于當地政府協助，補繳土地出讓金、完善審批手續，獲得土地使用權。
??目前該工業園區已被海州區政府新設立的新浦工業園管委會接管，此前招商企業土地問題依舊懸而未決。
??連云港新浦工業園位于連云港市市區西郊。據玖信投資公開信息顯示，園區一期占地4800畝，計劃總建筑面積約為200萬平方米，內設工業區、物流區、商業區等，該工業園所占土地多數為連云港崗埠農場的農耕地，土地所有人為江蘇省崗埠農場有限公司（以下簡稱“崗埠農場”），是江蘇省農業產業化重點龍頭企業，其母公司是江蘇省農墾集團有限公司（其控股企業江蘇省農墾農業發展股份有限公司于2017年5月15日A股上市，股票代碼601952）。
??中國房地產報記者調查發現，私設管委會、非法買賣土地只是冰山一角。劉紅玖一手操作新浦工業園成立，開始就充斥著圈占土地投機牟利的動機，大面積土地被私權相授，違建別墅、私人會所，巧立名目違建廠房出租。當地政府、崗埠農場有限公司、江蘇省農墾集團的加持，讓土地違規開發問題疊加、積重難返，背后不為人知的內幕引各方猜測。
??對此，崗埠農場工作人員以領導不在為由，拒絕回應相關問題。中國房地產報記者多次致電江蘇省農墾集團辦公室 ，未獲回應。截稿前，連云港海州區政府相關部門未對中國房地產報記者采訪做出回應。
??民營企業自設管委會
??非法買賣土地
??2005年底，為參與連云港的經濟大開發，上海財經大學與上海紡織控股集團、中國曙光控股集團等三家單位同東海縣人民政府合作在江蘇省農墾國營崗埠農場共建了“江蘇東海·蘇北工業新經濟創業基地”。
??彼時，扭曲的考核機制和政績觀，讓各地工業園盲目追求規模擴張、“揮霍”土地的發展模式蔚然成風，連云港新浦工業園就此畸形誕生。
??當年，作為“江蘇東海·蘇北工業新經濟創業基地”的投資主體，江蘇玖信投資有限公司與東海縣人民政府簽訂了《關于合作共建江蘇東海·蘇北工業新經濟創業基地的協議》。2005年12月，東海縣人民政府與江蘇農墾集團公司簽訂了《供地意向協議書》。
??2006年3月28日，玖信投資與東海縣人民政府簽訂合同、擬在崗埠農場東部投資開發建設新經濟創業園區，2007年7月26日，經江蘇省國營崗埠農場申請，東海縣政府正式批復成立“東海崗埠新經濟集中區”，擬占用崗埠農場國有土地133.3334公頃，共中耕地100公頃，其他土地33.3334公頃。該地段經江蘇省崗埠農場社區管理委員會現劃建設管理服務所選在崗埠農場，四至范圍：南至新牛公路；西至崗埠農場場部；東至浦南開發區；北至單莊。2009年7月，園區劃歸連云港市區管理，同時更名為“連云港新浦工業園”。
??據前述企業負責人提供的材料顯示，自2006年起，江蘇連云港新浦工業園管理委員會同數十家企業簽訂了《土地使用權出讓協議》，該《土地使用權出讓協議》約定，新浦工業園管理委員會負責為入園企業辦理土地證，支付辦證所需的各項費用。多數企業按照每畝10 萬元左右的價格支付了100萬元-300多萬元不等的土地款，購買土地準備興辦企業，除少部分企業已生產經營十四年以上，多數企業未能真正入駐建廠。
??據多位受訪企業負責人表示，考察期間，新浦工業園管委會大樓內政府功能辦公室一應俱全，讓“多數企業認為這個管委會就是政府機構，按照協議約定繳納了土地款，篤定管委會一定能為我們辦好用地手續。豈料到2017年，部分企業陸續接到原連云港市國土資源局下發的《行政處罰決定書》，沒收非法占地的建筑物和其他附屬設施，并罰款，企業需要補繳土地出讓款，補辦土地手續，到這時，我們方才發現上當受騙。”
??目前，所涉買賣違法用地的企業情況分幾類，第一類國土部門罰款16 家，補繳江蘇農墾集團250畝土地款，3.2萬元/畝元，現有3家企業接到（新）新浦工業園管理委員會土地局通知，每畝再補繳12 萬元左右，把農業用地轉為建設用地，部分企業將陸續辦理；第二類，6 家已繳納費用的入園企業，圍墻、廠房均不得建設，土地證也不能辦理；第三類共涉11 家， 2013年以前建廠房，沒有罰款，沒有手續。第四類，2家廠房及硬化地面等設施被政府部門拆除。
??讓多數企業負責人不能接受的是，海州區法院判定《土地使用權出讓協議》為無效協議，但沒有判決玖信投資向招商企業返還土地款。理由是，劉紅玖代表的江蘇玖信公司不是土地的合法權利人，不存在向其返還土地的問題。土地管理法規定，土地出讓主體是市、縣人民政府國土資源部門，劉紅玖及玖信公司不是國土資源部門，未取得授權，無權出讓涉案土地使用權。
??多位受訪企業負責人認為，既然政府要重新為入園企業辦理用地手續。此前繳納給玖信投資的土地款因《土地使用權出讓協議》無效而應返還給被騙的招商企業。
??他們給出的理由是，入駐企業所簽的《土地使用權出讓協議》甲方是“江蘇連云港新浦工業園管理委員會”，南京市中級人民法院生效的判決已經認定、海州區法院已經查明“江蘇連云港新浦工業園管理委員會”印章未經制發、備案，該“江蘇連云港新浦工業園管理委員會”沒有主體資格。這些協議是劉紅玖以“江蘇連云港新浦工業園管理委員會”的名義和各代表企業所簽訂，劉紅玖作為行為人應承擔相應法律責任。
??“玖信公司是劉紅玖設立，劉紅玖是該公司的法定代表人、大股東、實際控制人，玖信投資和新浦工業園是同一個主體。企業將合同約定的辦理土地手續的款項支付給了玖信公司，劉紅玖和玖信公司都是合同的相對方，應當對合同無效以及返還企業支付的款項共同承擔償還責任。”前述企業負責人說。
??據最新消息被立案調查并刑拘的劉洪玖已獲保釋，由其主導的違建房地產項目荷塘月色（原案名蘇園）依然在開發建設中。
??圈占國有農地
??違建別墅、私人會所
??玖信投資打造的新浦工業園，不僅違建廠房，而且在園區內大肆開發建設別墅、私人會所等房地產項目。
??據崗埠農場不愿具名的管理人員透露，由劉紅玖在開發運營新浦工業園期間，以建設樣板生活區的名義圈占數百畝耕地興建別墅項目、私人會所，違建糧倉、廠房出租。
??據他指認，連云港森林花園置業有限公司（劉紅玖為實控人）開發的荷塘月色別墅項目，位于新浦工業園內新牛公路北、建中路東，曾是原新浦區政府著力打造的樣板區域，總占地面積約800畝，一期100畝別墅用地，二期100畝空中花園高層住宅，三期360畝住宅商業綜合體小吃一條街，其中367畝教育用地，道爾頓劍橋雙語學校，南外附小全國知名學校等。
??一期規劃獨家小院別墅總體量313戶，獨棟19戶，聯排56戶，雙拼58戶，高層180戶，占地面積6.66萬平方米，建筑面積3.3萬平方米，綠化率50%。
??2011年11月19日，一期房源開售，總計47套，產品類型涵蓋“聯院、雙院、獨院”三種類型，時至今日，該項目因沒有審批手續，未能辦理水電入戶，達不到居住條件而閑置多年。
??“項目所占土地均是以前農場的耕地，而且審批手續存在問題，批建不符。”該農場工作人員告訴中國房地產報記者，目前該項目二期依然在建設中，留守施工員表示由于陰雨天暫停施工。
??2019年9月份，連云港市海州人民法院，對關于對被執行人連云港森林花園置業有限公司名下的位于海州區浦南開發區荷塘月色（蘇園）LP-1號樓101、103室、LP-6號樓101室、LP-8號樓104室、LP-10號樓101、102室、SP-3號樓101室、SP-5號樓101室房產通過淘寶發起了第二次拍賣公告。拍賣結果不詳。
??另一處由六棟獨棟別墅構成的私人會所，是玖信投資曾接待政府領導、江蘇省農墾集團領導考察參觀新浦工業園的重要場所，該項目占地數十畝，其中五棟已豪裝裝修，目前已成連云港公安局海州分局包莊派出所辦公用房，緊鄰私人會所約數十畝二期用地未開發，處于荒蕪狀態。
??“新浦工業園內的職工苑，則是為籌建荷塘月色項目，將周邊村民強制上樓，占用農業用地違建小產權房占地約200畝左右，崗埠農場原二分場負責人與劉紅玖合作，以顧莊名義開發的小產權，以1800元每平方米的價格對外銷售。”他說。
??連云港興玖糧食倉儲有限公司，則是劉紅玖操盤的新浦工業園重要“杰作”之一，“糧倉所占地亦屬于違規占地，自詡天下第一糧倉，占地約200畝左右，當時原新浦區政府曾啟動拆違，后在各方阻力下作罷。”他說，在該糧食倉儲廠房門口掛有“守住管好天下第一糧倉”的宣傳用語，這在農場職工看來極為諷刺“本身就是違建項目，還振振有詞守住天下第一糧倉，誰是獲益者？”
??據工商登記信息顯示，興玖糧食倉儲公司由連云港市農發糧食購銷公司控股。
??此外，“劉紅玖巧立名目成立多個公司，違規占用未經審批的農耕地自建廠房，對外出租牟取暴利。”他說。
??玖信投資操盤的新浦工業園違規開發建設底氣來源于，“劉紅玖跟崗埠農場、省農墾集團領導私下把農場土地簽訂使用權出讓協議，玖信投資每年會都會繳納2.8萬元至5萬元每畝不等的土地使用權費，崗埠農場農場已無法干預工業園的土地使用，直至現在玖信投資還有800多萬元的土地款未支付”他說。
??顯然，目前已被列入失信名單劉紅玖已無法左右新浦工業園的命運。
??農地剝離
??鯨吞數千畝國有農地
??崗埠農場通過收回土地集中運營、股份制改革，變相清退職工、農地剝離，私權相授，為玖信投資開發新浦工業園掃清了道路，也給新浦工業園今日糾紛埋下隱患。
??江蘇省崗埠農場有限公司，成立于1958年，江蘇農墾大型國有農場之一，總人口2.75萬人，崗埠擁有耕地7萬余畝，林業、苗木用地約1萬畝，養殖水面4000多畝，除了是優質商業種子基地外，還是江蘇省最大集中連片鮮切花生產基地、綠色有機食品生產基地、綠化苗木基地、特色水產品養殖基地。
??據崗埠農場職工介紹，新浦工業園位于農場境內，除去圈占的4000多畝耕地外，加上溝渠道路等合計占地近萬畝。
??2005年底，玖信投資和當地政府及江蘇省農墾集團簽訂了眼花繚亂的合作開發協議及土地使用協議后，正式操盤新浦工業園的土地圈占征拆。
??2007年9月7日，原東海縣國土資源局規劃科《關于江蘇玖信投資有限公司新建“東海崗埠新經濟集中區”建設項目用地的預審意見》，中明確提出，新浦工業園（東海崗埠新經濟集中區）所占土地不符合當地及農場土地利用總體規劃，建設項目占用耕地應保證占補平衡，項目建設要待土地上報審批后實施。
??玖信投資和崗埠農場是如何調整規劃獲得審批的？如今無人知曉。此后數年間，劉紅玖以管委會主任的身份赴各地考察；省市領導、江蘇省農墾集團領導到訪新浦工業園的事件頻見報端。
??彼時，崗埠農場對外宣傳搞開發建設，增加人民收入，提高生活水平，是發展大勢。包莊村村民及農場職工卻有不同解讀，“崗埠農場場領導弄虛作假，將村民賴以生存的4000余畝良田圈占開發部分撂荒，玖信投資勾連江蘇省農墾集團、崗埠農場原負責人大肆炒賣農場土地，中飽私囊。”
??據包莊村村民及農場職工證實，“崗埠農場向省農墾局謊報稱其土地為鹽堿地、荒地、灘涂地、無法耕種，逐年蠶食圈占土地，至今約有4000余畝。”
??“場領導把4000余畝良田圈起來后，不讓我們耕種，部分耕地已賣給開發商進行房地產開發，或者建成商務會所，部分土地在無審批手續的情況違建小產權房，并以1800元每平方米的價格向外銷售。”一位不愿具名的農場職工如是表示。
??玖信投資在這場土地投機生意中亦收獲頗豐，“玖信投資公司以2.8萬元每畝的價格從崗埠農場獲取428畝土地，再以19.8萬元一畝轉賣給上海明權公司。上海明權公司一次性匯給劉紅玖8000萬元，劉從中獲利6000余萬元。劉紅玖又憑借土地買賣收入違規自建廠房出租、開發地產項目獲利。” 據前述崗埠農場管理人員透露。
??據他回憶，崗埠農場為配合省農墾集團籌備上市，將農場承包到戶的土地收回集中運營管理，當地村民與耕地徹底脫離關系；100多名農場職工于2015年集體出資參股，折合2000畝農地入股，后通過人員流轉，職工股逐步退出。
??“現在崗埠農墾約有3萬人，只有400多職工有養老金繳納，此前100多人參股的職工，公司給繳納一部分，自己繳納一部分，現在股份沒有了，養老金只能自己繳納。”他說，“當時農場收回土地沒有給村民任何補償，對此應該給老百姓一個交代，讓幾萬人有保障，而不是推向社會。”他說。
??時至今日，新浦工業園被政府接管重新包裝或將迎來新變遷；劉紅玖和玖信公司涉嫌倒賣國有土地、騙取企業土地款的案件，懸而未決散落一地雞毛；留下的是眾多企業負責人申訴無望的哀嘆以及當地民眾權益難以伸張的無助。
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