趙春林 2020-09-29 09:03:06 來源：中房報(bào)
??百度地圖顯示，該地塊位于雷鋒大道旁的新巷南路與金圓路交叉口西南角，距離長沙市中心五一廣場約17公里，離長沙市政府約11公里，在市區(qū)屬于相對較偏地段。央視焦點(diǎn)訪談前不久在報(bào)道《房住不炒如何實(shí)現(xiàn)？長沙這么做》時(shí)說，2020年3月長沙市新建商品住宅的成交均價(jià)為8382元/平方米。
??望城于2011年撤縣設(shè)區(qū)，成為了長沙市內(nèi)五區(qū)（主城區(qū)）之外的第六區(qū)。但直到2016年上半年，該區(qū)臨近主城區(qū)的高層住宅項(xiàng)目售價(jià)也僅為4000多元/平方米。位于雷鋒大道、與明日搖號出讓地一路之隔的新城國際花都的住宅，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)甚至還不到4000元/平方米。
雷鋒大道片區(qū)新城國際花都4年前房價(jià)不到4000元/平方米（來源：房天下）
??近年來，望城區(qū)通過引進(jìn)名校分校資源、大幅抬高限價(jià)地房價(jià)和地價(jià)等方式，不斷哄抬樓市行情或炒作房價(jià)預(yù)期。從金星北到雷鋒大道片區(qū)，其房價(jià)漲幅在過去4年里實(shí)現(xiàn)了翻番或接近翻番，月亮島片區(qū)房價(jià)單價(jià)已近萬元，房價(jià)直逼長沙市主城區(qū)。如今，這里的地價(jià)正在接近4年前的房價(jià)水平。
??在房價(jià)和地價(jià)大幅上揚(yáng)、趕超主城區(qū)的同時(shí)，望城區(qū)的房地產(chǎn)市場監(jiān)管、樓盤質(zhì)量、全裝修住宅、學(xué)區(qū)房維權(quán)也飽為詬病，一些問題得不到及時(shí)解決的購房者不得不在《人民網(wǎng)·地方領(lǐng)導(dǎo)留言板》《紅網(wǎng)·百姓呼聲》《市長信箱》等重點(diǎn)平臺不斷投訴。
??“不同于市內(nèi)五區(qū)，望城區(qū)是按照‘一改三不改’的原則（即職能、體制和區(qū)劃不變，實(shí)行城鄉(xiāng)一體的管理體制，享有縣級管理權(quán)限）獨(dú)立執(zhí)法，樓市監(jiān)管由區(qū)里主導(dǎo)。”長沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
市民在紅網(wǎng)《百姓呼聲》欄目呼吁“為什么‘一改三不改’”截圖
??驚現(xiàn)單價(jià)90302元/平方米房價(jià)
??今年8月中旬，一則“9萬元一平方米！望城月亮島超級豪宅總價(jià)3000萬元”的話題，迅速在長沙自媒體傳開。
??流傳的這份加蓋了項(xiàng)目開發(fā)商公章的《項(xiàng)目價(jià)格表》顯示，長房潤和·湘江玥項(xiàng)目申報(bào)的毛坯單價(jià)高達(dá)90302元/平方米，總價(jià)1000萬-3000萬元不等。中國房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目推出的單價(jià)9萬多元每平方米的項(xiàng)目，根本就不是住宅性質(zhì)，而是少量的商業(yè)性質(zhì)的合院別墅，使用成本較高，實(shí)際成交價(jià)約3萬多元/平方米。
??“在中央、省、市多次重申‘房住不炒’的背景下，套用住宅的公示價(jià)格表，又不標(biāo)明商業(yè)性質(zhì)，明顯是在哄抬、炒作長沙的樓市行情?！碑?dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出。
??在望城區(qū)，利用自媒體在引進(jìn)名校分校資源、大幅抬高限價(jià)地房價(jià)和地價(jià)等方面做文章，哄抬樓市行情或炒作房價(jià)預(yù)期趕超主城區(qū)的事例也屢見不鮮，有的項(xiàng)目公示的房價(jià)更是讓人霧里看花。
??按照規(guī)定，長沙各開發(fā)商在申報(bào)項(xiàng)目房價(jià)方案時(shí)，應(yīng)在政府部門監(jiān)制均價(jià)的基礎(chǔ)上合理設(shè)置棟價(jià)差、戶型價(jià)差、樓層價(jià)差。而在望城區(qū)潤和又一城·映月灣項(xiàng)目，19、20、21棟在長沙市發(fā)改委監(jiān)制的銷售均價(jià)為6737元/平方米，但該開發(fā)商在設(shè)置單套售價(jià)時(shí)，同一戶型有的單價(jià)7435元/平方米，有的卻僅3600元/平方米，部分較好樓層的上下樓層，單價(jià)竟然差了約一倍。業(yè)主發(fā)現(xiàn)后紛紛向政府部門和媒體投訴，質(zhì)疑其“價(jià)格高低配懸殊”。
??不僅是房價(jià)混亂，向不具備購房資格的人售房，在望城區(qū)房地產(chǎn)市場也是公開的秘密。
??2017年3月18日，望城區(qū)與長沙市內(nèi)五區(qū)的芙蓉區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)以及長沙縣，一并被列入了長沙樓市限購區(qū)域。今年6月，望城區(qū)合能湘江公館樓盤的置業(yè)顧問向戶籍在益陽市南縣的韓女士聲稱，只要滿足在湖南省內(nèi)沒購買過社保、年齡在25-55歲之間、之前沒在長沙買過房子這三個(gè)條件，另外給開發(fā)商2.2萬元手續(xù)費(fèi)，即可辦理購房資格。在繳納了首付款后，韓女士卻一直沒被通知簽訂商品房買賣合同和進(jìn)行網(wǎng)簽備案，且意外發(fā)現(xiàn)置業(yè)顧問已失聯(lián)。韓女士原本為了小孩到省會上學(xué)，著急想在長沙買套房子，沒想到結(jié)果被“套路”。
??類似這種置業(yè)顧問讓社保未達(dá)繳納年限的購房者先交錢鎖定房源、等社保到期之后再網(wǎng)簽，或者購房者根本不具備購房資格、置業(yè)顧問卻表示開發(fā)商“有辦法”辦資格，最終卻無法及時(shí)實(shí)現(xiàn)購房，進(jìn)而向媒體投訴維權(quán)才退款的現(xiàn)象，在望城區(qū)已發(fā)生多起。
??樓盤質(zhì)量問題頻發(fā)
??房地產(chǎn)市場秩序混亂，有效監(jiān)管不到位，望城區(qū)樓盤的質(zhì)量問題也是頻發(fā)。
??去年在全國鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的長沙房地產(chǎn)行業(yè)的問題混凝土事件，始發(fā)地就在望城區(qū)。去年5月初，該區(qū)新城國際花都C10棟12-27層被發(fā)現(xiàn)建筑物開裂問題后，開發(fā)商請第三方機(jī)構(gòu)檢測，結(jié)果顯示為混凝土強(qiáng)度低于設(shè)計(jì)要求。專家最初的建議是搶修加固，但開發(fā)商在評估風(fēng)險(xiǎn)后認(rèn)為，拆除重建更保險(xiǎn)。
??去年10月28日，新城國際花都開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出了公開《告知函》，決定對C10棟12-27層進(jìn)行返工重建。也正是因?yàn)檫@紙《告知函》，長沙問題混凝土事件才正式曝光于公眾視野。11月9日，長沙市住建局因應(yīng)網(wǎng)絡(luò)突發(fā)輿情發(fā)出通報(bào)，查明望城區(qū)的新城國際花都五期三標(biāo)C10棟12-27層、新華聯(lián)夢想城項(xiàng)目1.1號地二期二標(biāo)13棟21-25層這兩個(gè)項(xiàng)目的部分混凝土構(gòu)件強(qiáng)度未達(dá)設(shè)計(jì)要求，存在質(zhì)量問題。
??此后一段時(shí)間內(nèi)，不少業(yè)主對長沙部分樓盤的混凝土質(zhì)量的恐慌擴(kuò)散開來，質(zhì)疑行業(yè)監(jiān)管缺失。為此，長沙市住建局立即再次通報(bào)稱，有關(guān)部門將啟動對行業(yè)監(jiān)管單位的問責(zé)調(diào)查。
??事實(shí)上，近年來望城區(qū)的部分樓盤屢曝質(zhì)量問題。2018年7月，潤和長郡17棟的數(shù)十戶業(yè)主在收房時(shí)陸續(xù)發(fā)現(xiàn)，新房墻面用手輕輕一刮，墻上的沙子就“嘩嘩”地往下掉，沙子里還夾雜著灰土，劃一下墻就出現(xiàn)刮痕，業(yè)主擔(dān)憂墻漆脫落，開發(fā)商重新粉刷部分墻面后又出現(xiàn)裂縫，裝修師傅也稱此情況“少見”。
??對此，開發(fā)商方面表示，由于施工高峰期，其承包方在一些地方買不到河沙，使用了質(zhì)量不合格的沙子，但不影響房屋的結(jié)構(gòu)和安全，愿對影響到業(yè)主裝修的部分進(jìn)行整改或賠償。
??一年后，還是這個(gè)潤和長郡小區(qū)，21棟2606房的業(yè)主黃女士在裝修安裝膨脹螺絲時(shí)，她家廚房的樓板被鉆穿，鄰居2605房臥室的樓板也多處被打穿。國家標(biāo)準(zhǔn)為10厘米厚的樓板，儀器測量后卻發(fā)現(xiàn)，該樓棟部分樓板的厚度僅7厘米左右，被質(zhì)疑為“樓薄薄”。
??據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，相對于長沙市內(nèi)五區(qū)，望城區(qū)樓盤質(zhì)量問題較多，除行業(yè)有效監(jiān)管不到位外，其地價(jià)的過多過快上漲，使得房價(jià)與樓面地價(jià)價(jià)差較少，開發(fā)商為了省成本也是一大原因。??據(jù)觀察，目前長沙市內(nèi)五區(qū)各限價(jià)地房價(jià)與樓面地價(jià)之間基本有了約6300元/平方米的價(jià)差空間。而明日搖號出讓的編號為[2020]望城區(qū)019號的住宅用地，房價(jià)僅高出樓面地價(jià)5300元/平方米，比主城區(qū)價(jià)差少了1000元/平方米。
??全裝修維權(quán)“重災(zāi)區(qū)”
??如果說，地價(jià)的過多過快上漲導(dǎo)致房價(jià)與樓面地價(jià)價(jià)差較少，使得望城區(qū)樓盤為了省成本而質(zhì)量問題頻發(fā)的話，那么以溢價(jià)彌補(bǔ)利潤空間的全裝修，也讓該區(qū)的部分樓盤陷入了維權(quán)困境。
??2018年3月，在長沙樓市限購實(shí)施一周年之際，長沙市出臺了全裝修住宅新政。和國內(nèi)外一些城市初衷一樣，長沙市推進(jìn)全裝修的最初出發(fā)點(diǎn)是為了環(huán)保，減少污染和鄰里糾紛。但在當(dāng)時(shí)住宅一房難求的樓市氛圍下，望城區(qū)的部分樓盤鉆全裝修新政漏洞，瞄準(zhǔn)全裝修的利潤空間，率先推出“質(zhì)價(jià)不符”、質(zhì)量問題不少的全裝修住宅，引發(fā)了大量業(yè)主集中投訴。
??兩年多來，無論是在房地產(chǎn)業(yè)界、購房者心中，還是在《人民網(wǎng)·地方領(lǐng)導(dǎo)留言板》《紅網(wǎng)·百姓呼聲》《市長信箱》等重點(diǎn)投訴平臺，望城區(qū)已名副其實(shí)地成為長沙全裝修住宅維權(quán)的“重災(zāi)區(qū)”。
??去年5月，望城潤和濱江府的業(yè)主投訴稱，其130平方米的房子，開發(fā)商收取的全裝修總價(jià)高達(dá)32萬元，用的卻是停產(chǎn)的燃?xì)庠?、不知名的戶?nèi)門等，而同等裝修找其他裝修公司核算價(jià)格才十幾萬元。
??該項(xiàng)目開發(fā)商潤和城集團(tuán)相關(guān)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者承認(rèn)，其旗下住宅全裝修之前確實(shí)存在問題，售價(jià)2400多元/平方米的全裝修，最初成本可能只有800元/平方米左右。該人士介紹說，在經(jīng)業(yè)主維權(quán)、媒體監(jiān)督、政府約談后，該項(xiàng)目在燃?xì)庠睢⒍妆闫鳌⑺堫^、熱水器等方面進(jìn)行了升級提質(zhì)，增配了涼霸、洗碗機(jī)等電器，提質(zhì)增配多達(dá)40多項(xiàng)，力求不低于市主城區(qū)同類全裝修價(jià)格的相關(guān)樓盤品質(zhì)，目前大部分業(yè)主已滿意，但還有少量業(yè)主不是很滿意或者說因?yàn)閯e的方面的問題不滿意仍在投訴，目前在繼續(xù)溝通或整改提質(zhì)中。
??“望城區(qū)在享受房價(jià)、地價(jià)對標(biāo)市內(nèi)五區(qū)等政策紅利時(shí)，就說是長沙市內(nèi)的一個(gè)區(qū)。但在面對樓市監(jiān)管等方面投訴時(shí)，卻認(rèn)為望城只是一個(gè)縣，享有縣級管理權(quán)限。”一些投訴過的購房者說。
??令人匪夷所思的是，就這樣一家無論是樓盤銷售、建筑質(zhì)量，還是全裝修屢遭投訴和媒體曝光的房企，在今年4月28日由望城區(qū)住建局局長張妹輝組織召開的該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會換屆選舉會議上，通過會議現(xiàn)場舉手表決的方式，潤和城實(shí)業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人被選舉為該區(qū)房協(xié)會長。
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