張超凡 樊永鋒 2019-11-26 09:32:27 來源：中房報
??11月15日、16日，鄭州繽紛四季園、四季廣場、硅谷廣場項目的近2000戶業(yè)主又一次聚集起來組織維權(quán)活動。距離這些項目最初銷售已經(jīng)有5年之久，但截至目前，這些業(yè)主所購買的項目或施工停滯或無合法購銷合同，千余戶業(yè)主陷入錢房兩空的困境。
??就在今年7月11日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局還印發(fā)鄭房〔2019〕79號文件，專項開展房地產(chǎn)市場集中整治，重點治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無證預售，變相收取購房款等違規(guī)亂象。
??但記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述項目的開發(fā)商河南省鄭州市江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“江山公司”）及關(guān)聯(lián)公司名下的多個地產(chǎn)項目，存在土地未批先建、無證銷售、售后返租、無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等問題。
??“曾經(jīng)江山地產(chǎn)的口碑是不錯的，鄭州還有一個以江山公司名字命名的江山路。”一位江山四季廣場項目的業(yè)主說。
??公開資料顯示，江山公司成立于1994年，作為河南本土老牌開發(fā)商和 “國家二級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”“河南省房地產(chǎn)商業(yè)副會長單位”，在鄭州先后打造了文華小區(qū)、文華西區(qū)、江山大廈、秦江花園、江山名典、江山書香名邸等中高檔樓盤，從2010年開始，江山公司也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領域。
??據(jù)了解，鄭州惠濟區(qū)政府為了表彰鼓勵江山公司，特將原鄭邙路命名為江山路。江山路南起北環(huán)立交接南陽路，北至黃河大堤，貫穿惠濟區(qū)境內(nèi)，全長近37公里。
??然而，江山公司以及關(guān)聯(lián)公司名下的商業(yè)地產(chǎn)以及住宅項目硅谷廣場、四季廣場、江山宋城、繽紛四季園均出現(xiàn)違規(guī)亂象，引發(fā)業(yè)主此起彼伏的維權(quán)聲浪。
??對于相關(guān)項目的情況當?shù)毓芾聿块T并非不知情，江山公司及關(guān)聯(lián)公司也因違規(guī)銷售受過處罰過，但由于違法違規(guī)成本過低，處罰過后違規(guī)銷售依舊。面對記者的質(zhì)疑，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局市場監(jiān)管處和鄭州市金水區(qū)房管局相互推諉。截至發(fā)稿，多個項目違規(guī)引發(fā)的問題仍未得到有效解決。
??無證銷售四年 項目瀕臨爛尾
??“在沒有取得土地證的情況下，2014年繽紛四季園項目就開始動工建設，建到一半就開始銷售，一直銷售到2018年底。”一位孟姓業(yè)主告訴記者。
??公開資料顯示，繽紛四季園項目位于中原區(qū)合歡街北、金梭路西的鄭政【2015】61號（網(wǎng)）地塊。原為工業(yè)用地，2015年9月7日鄭州市人民政府給出土地出讓批復，土地性質(zhì)改為住宅用地，產(chǎn)權(quán)70年。2015年9月15日至2015年10月21日，鄭州市國土資源局進行了土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓，經(jīng)過31輪競拍，這塊地最終被河南愛丁堡置業(yè)有限公司（以下簡稱“愛丁堡”）以7542萬元拍得，折合樓面價2144.702元每平方米，溢價91.32%。
??愛丁堡成立于2015年8月，注冊資金2000萬元，江山公司持股51%，開封亞盛金屬材料有限公司（以下簡稱“亞盛公司”）持股48%，河南冠聯(lián)工程有限公司（以下簡稱“冠聯(lián)公司）持股1%，記者在上述業(yè)主提供的購房收據(jù)中發(fā)現(xiàn)，項目的房款收據(jù)日期為2014年11月3日、財務印章為江山公司，而上述土地拍得時間為2015年9月，土地使用權(quán)還未取得就已經(jīng)開始違規(guī)銷售昭然若揭。在另一張項目購房收據(jù)中記者還發(fā)現(xiàn)，購房時間為2018年11月14日，財務印章為卻為愛丁堡公司，江山公司有出借銀行賬戶收取業(yè)主購房款之嫌，根據(jù)兩張收據(jù)的時間，可見違規(guī)銷售達4年之久。
??2019年11月13日，記者走訪繽紛四季城項目現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)，施工塔吊以及施工車輛仍在，但工程作業(yè)早已停滯，施工設備雜亂擺放，整個項目瀕臨爛尾。
??據(jù)悉，整個項目占地15.09畝，規(guī)劃建設4棟，建筑總面積47873.88平方米。包括1棟24層商品房（1號樓），面積20892.21平方米，房屋240套；1棟26層公租房（2號樓）面積10596平方米，房屋198套，由鄭州市住房保障辦實施回購；2棟臨街3層商業(yè)用房，面積2628.52平方米，開建1棟；配建地下停車位348個，面積9262.15平方米，社區(qū)管理服務費用房750平方米，未能完工。
??據(jù)記者了解，目前該項目樓盤處于法院查封和施工停滯狀態(tài)，下一步樓盤將進入拍賣程序。鄭州市高新區(qū)政府曾進行協(xié)調(diào)，但沒有任何實質(zhì)性進展，所涉及300戶業(yè)主仍陷在錢房兩空的境地。
??因愛丁堡拖欠原發(fā)建設集團（以下簡稱“原發(fā)建設”）工程款，原發(fā)建設將其訴諸公堂，法院最終判決愛丁堡支付工程款3306萬元及違約金，如不履行，原發(fā)建設有權(quán)對所涉工程折價或拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
??“自2014年11月，愛丁堡在五證不全的情況下長期違規(guī)銷售，收取項目銷售資金8160萬元，公租房回撥資金1950萬元，并將土地抵押給銀行獲取貸款8000萬元，總計約1.8億元。隨后江山公司將資金挪作他用，致使愛丁堡拖欠施工方原發(fā)工程款4200萬元，原發(fā)建設集團在追要工程款長期無果的情況下將愛丁堡告上法庭。”一位繽紛四季園項目的知情人士向記者透露。
??記者進一步了解，愛丁堡與原發(fā)建設簽訂合同后，原發(fā)建設向愛丁堡支付涉案工程履約保證金1000萬元。之后愛丁堡向原發(fā)返還履約保證金700萬元。原發(fā)及愛丁堡均認可完成的工程量造價為4945萬元。工程價款的80%為3956萬元，扣除愛丁堡已經(jīng)支付的650萬元，尚余3306萬元。
??此外，上述知情人士還向記者透露，繽紛四季園項目所涉及公租房存在違規(guī)撥付公租房租金的問題。
??記者通過查看一份鄭州市房管局回購三環(huán)外公租房的文件規(guī)定發(fā)現(xiàn)，項目工程取得《國有土地使用證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》，且進入基本施工階段的，企業(yè)可以申請30%的回購資金。項目工程進度達到預售條件，且具備相關(guān)要件后，可再申請撥付30%的回購資金。
??而一份愛丁堡四季繽紛園項目財務收支情況專項核查報告顯示，根據(jù)與鄭州市保障性住房辦公室簽訂的協(xié)議，項目2號樓為公共租賃住房，建設完成后由鄭州市保障性住房辦公室回購，回購價格為2887元每平方米，房屋回購總價款為30919827.74元，目前已經(jīng)收到19500000元，剩余11419827.74元未收到。
??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，愛丁堡2016年3月3日取得《建設用地規(guī)劃許可證》，2016年5月17日取得《土地證》，2017年7月5日取得《建筑工程施工許可證》，但至今未取得預售證，而公租房回撥資金已經(jīng)達到房屋回購總價款的63%，已明顯違反上述公租房回購規(guī)定。
??“四個證都辦理下來了，為什么預售證就辦理不下來呢”一位繽紛四季園的業(yè)主百思不得其解。而對于愛丁堡項目遲遲不辦理預售證的問題，上述知情人士認為，愛丁堡是有意不辦預售證。“愛丁堡項目中間修改了公租房的圖紙，導致已經(jīng)辦好的手續(xù)，要重新辦一遍，修改公租房的目的是為了拖延時間，辦理土地抵押，向銀行貸款，等貸款8000萬元下來后，便對項目撒手不管了。”
??“當時也是看到有公租房才買的，感覺有政府公租房應該可靠些。”上述業(yè)主告訴記者。
??開發(fā)商在五證皆無的情況下，在高新區(qū)核心位置違規(guī)建設，開設售樓部公開銷售房屋，市場監(jiān)管部門何在？2017年11月，地方電視臺曾對此項目違規(guī)銷售進行過曝光，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局對該項目進行了行政處罰，但之后愛丁堡繼續(xù)違規(guī)，銷售持續(xù)到2018年底。
??“時間長了，領導都換了，態(tài)度也變了。最近一次高新區(qū)官方回話是問題樓盤沒法網(wǎng)簽。而經(jīng)過業(yè)主們查詢此項目已經(jīng)在問題樓盤名錄中除名，目前施工方原發(fā)因愛丁堡仍未返還工程款已經(jīng)準備拍賣樓盤，由于這塊土地已經(jīng)抵押給銀行，銀行有權(quán)賣這塊土地。我們業(yè)主與愛丁堡簽訂的是認購協(xié)議，沒法得到法律保護。”一位業(yè)主無奈地向記者表示。
??據(jù)記者了解，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的糾紛案件適用法律若干解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買賣人簽訂商品房銷售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定有效。”在實踐中，買受人為保護自己的權(quán)益應將請求解除合同的請求變更為確認雙方簽訂的合同無效，在此基礎上提出返還購房款，賠償損失的主張，方能獲得法院的支持。
??開發(fā)建設五年 項目仍為土坑
??與繽紛四季園項目的情況類似，江山四季廣場項目位居文化北路與北三環(huán)交通要道處，周邊人口聚集，地理位置優(yōu)越，曾被列為鄭州市金水區(qū)重點建設項目，項目定位為中原全健康運動+立體公園MALL。四季廣場項目擬規(guī)劃一到六樓是商場，七層以上是寫字樓，使用土地2.2萬平方米，擬建總建筑面積15萬平方米。
??“2014年8月在無任何證件的情況下，建設售樓部開始售賣，銷售金額近兩億元，開發(fā)商承諾業(yè)主2018年年底交房，每年還會返利，五六年就可以回本，雙方簽訂的還有認購合同。開發(fā)建設五年，項目還是一個土坑，打官司沒有任何可執(zhí)行的財產(chǎn)，現(xiàn)在是要房沒房，要錢沒錢。”江山四季廣場項目一位業(yè)主無奈地說。
??記者在一份四季廣場項目內(nèi)部認購協(xié)議書上看到，為保障商場的統(tǒng)一招商運營，乙方所購房源需與甲方指定商業(yè)運營公司簽訂商場開業(yè)后的前五年《委托經(jīng)營管理協(xié)議》乙方在所購房源享有商場開業(yè)后前三年總房款每年8%的包租收益，第四年及第五年享有9%的包租收益。
??如今協(xié)議約定如同泡影，開發(fā)商因遲遲不能交房違約在先，四季廣場業(yè)主已經(jīng)走法律途徑維護權(quán)益，經(jīng)過法院強制執(zhí)行未發(fā)現(xiàn)公司名下有任何財產(chǎn)，至今仍陷入錢房兩空的境地。
??公開資料顯示，河南江山四季廣場置業(yè)有限公司（以下簡稱“江山置業(yè)”）成立于2015年，注冊資金6001萬元，法人代表為黃白河，由亞盛公司控股80%，江山公司控股20%。江山置業(yè)因未能履行法院判決退還業(yè)主購房款已經(jīng)被金水區(qū)法院列為被執(zhí)行人，在銷售四季廣場項目時因江山公司向江山置業(yè)出借銀行賬戶，使得業(yè)主購房款轉(zhuǎn)入江山公司賬戶需承擔連帶責任。
??2019年11月13日，中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者走訪了江山四季廣場項目發(fā)現(xiàn)，售樓部外扯滿了維權(quán)條幅，里面也被維權(quán)業(yè)主用油漆噴霧涂滿了向張洪海追債的標語，售樓部旁是還未開發(fā)建設的項目土地，透過鐵皮圍欄可以看到里面一片空地已經(jīng)雜草叢生。
??江山置業(yè)售樓部一位負責人稱，江山四季廣場項目的土地是2012年買入的，買入后由于陳砦村城中村改造等一系列問題導致收儲、掛牌等工作無法進行，所以項目擱置至今。對于業(yè)主的購房款退還問題，這位負責人稱，公司現(xiàn)在資金困難，而拿到大筆資金的唯一途徑就是土地招拍掛，只有通過土地招拍掛拿到這塊土地，政府土地出讓金返還到位，才能退款。對于業(yè)主近兩億元購房款去向問題，而這位項目負責人稱，業(yè)主購房款已經(jīng)用于償還該項目土地所欠債務。
??一位四季廣場項目的知情人士向記者透露，四季廣場項目的這塊土地是由兩塊地組成，分別屬于河南平原控股集團和陳砦村，三方通過私下協(xié)議完成了這塊土地的交易。如今河南平原控股集團已不愿意再摻與此事，而陳砦村與這塊土地仍有遺留債務，金水區(qū)國土局稱這塊土地不存在問題已經(jīng)被收儲，所有材料已經(jīng)上報上級審批，準備進入招拍掛程序。
??產(chǎn)權(quán)證無法辦理 業(yè)主追債無門
??同為“江山系”的硅谷廣場項目位于鄭州科技市場的IT商圈,由2棟樓組成。總建筑面積15萬平方米,A棟平層面積1200平方米、B棟平層面積1900平方米。該項目由河南省煤炭科學研究院有限公司（以下簡稱“煤炭公司”）提供建設所需土地，冠聯(lián)公司提供全部建設資金，雙方合作開發(fā)而成。
??記者在煤炭公司與冠聯(lián)公司的一份合作協(xié)議上看到，甲方為煤炭公司，乙方為冠聯(lián)公司，甲方負責提供土地，乙方提供全部建設資金，合作對文化路82號房地產(chǎn)項目進行合作。合作的兩宗土地位于鄭州市文化路82號，土地使用權(quán)為甲方，一宗為作價出資科研設計用地【土地鄭國用（2009）第0850號，17.2畝】一宗為劃撥城鎮(zhèn)住宅用地【土地鄭國用（2009）第0852號，9.6畝】兩宗土地共計26.8畝。
??對于科研用地，乙方以甲方名義，按報建辦公樓形式進行建設，對于住宅用地，乙方可以在出讓后按照本協(xié)議規(guī)定過戶至自己名下開發(fā)。
??記者發(fā)現(xiàn)，冠聯(lián)公司與硅谷廣場項目業(yè)主簽訂的是房屋轉(zhuǎn)讓預備協(xié)議，以二手房轉(zhuǎn)讓的形式將內(nèi)部房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩浚捎谕恋匦再|(zhì)為科研用地，商品房產(chǎn)權(quán)證辦理至今依然是遺留問題。
??記者在一份簽署于2018年11月14日關(guān)于約定房屋產(chǎn)權(quán)辦理事宜的三方協(xié)議中看到，甲方為硅谷廣場全體代表，乙方為煤炭公司，丙方為江山公司、冠聯(lián)公司。約定硅谷廣場統(tǒng)一的房屋不動產(chǎn)權(quán)證書辦理在乙方名下，由冠聯(lián)公司負責把乙方名下的硅谷廣場房產(chǎn)大證直接分解、過戶給業(yè)主。
??硅谷廣場項目在銷售過程中也存在售后返租行為。記者在一份委托經(jīng)營管理協(xié)議中看到，硅谷廣場項目業(yè)主把商鋪委托給河南和盛行商業(yè)管理公司（以下簡稱“和盛行”）進行招商和物業(yè)管理約定收取租金，冠聯(lián)公司為和盛行向業(yè)主支付租金的保證方。
??“2015年3月買的商鋪，首次交總房款的50%。剩余50%分為5年交清，每年按照10%交，前三年每年交10%，后兩年返租金的形式抵扣房款，2018年只收到上半年的返租金，和盛行以經(jīng)營不善為由停止返租金。”一位宗姓業(yè)主告訴記者。
??從2019年開始，硅谷廣場項目的業(yè)主向法院申請強制執(zhí)行退還房款，法院以已窮盡執(zhí)行措施，未能發(fā)現(xiàn)可執(zhí)行財產(chǎn)為由，終結(jié)執(zhí)行程序。
??“冠聯(lián)公司原法人代表張洪海，現(xiàn)在已經(jīng)變更為張運海，實際隱形控制人卻是張洪海，只是通過運作讓這個事情變得模糊。”上述業(yè)主告訴記者。
??中國房地產(chǎn)報記者通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，冠聯(lián)公司的大股東為亞盛公司控股55%、鄭州智洪宸商貿(mào)有限公司控股（以下簡稱智洪宸公司）45%，而智洪宸公司的股東為河南得勝工業(yè)鍋爐有限公司（以下簡稱“得勝公司”）控股51%，法人代表為張洪海，得勝公司的股東為河南開封得勝鍋爐股份有限公司控股（以下簡稱得勝股份公司）95%，張洪海控股5%，得勝股份公司大股東卻為冠聯(lián)公司控股91.24%。
??對于江山公司及關(guān)聯(lián)公司名下多個項目在無任何手續(xù)的情況下，公然在城市主干道違規(guī)建設售樓部進行銷售，多數(shù)業(yè)主在接受記者采訪時提出質(zhì)疑：地方政府在發(fā)展規(guī)劃、項目監(jiān)管上存在失察之責。
??“沒有手續(xù)應該由市綜合執(zhí)法局對其進行處罰，區(qū)里面應該會成立工作小組，具體事情由區(qū)里面承擔，企業(yè)不來這里申報預售，房管局沒有處罰權(quán)。”一位鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局市場監(jiān)管處的工作人員告訴記者。
??“對于無證銷售，區(qū)里面也沒有這個職能，區(qū)里面管不了，需要去鄭州市房管局。”鄭州市金水區(qū)房管局一位房產(chǎn)管理科的工作人員如是表示。
??為了快速回款，項目在沒有取得預售證就急于開始對外銷售，甚至土地證還沒取得就已經(jīng)開始建設售樓處。一邊是開發(fā)商簡單粗暴的違規(guī)，一邊是購房者法律意識淡薄，中間是滯后的房地產(chǎn)監(jiān)管，地方房地產(chǎn)市場亂象的治理任重而道遠。
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