李葉 2024-12-06 09:13:13 來源：中房報
??房產(chǎn)中介與端口公司的矛盾又一次被擺上明面。
??12月3日，一則《青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟致58同城的聯(lián)名信》在網(wǎng)上流傳，聯(lián)名信上蓋了33個中介機(jī)構(gòu)的公章。信中稱，青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟已經(jīng)采取統(tǒng)一行動，停止與58同城的合作，停止采購58同城旗下任何房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)端口。
??聯(lián)名信寫到，房屋成交量在降、銀行利息在降、交易稅費在降、商鋪租金在降，而58同城、安居客網(wǎng)絡(luò)端口價格卻持續(xù)上漲，從2017年的1200~1300元/季度上漲到如今的2200元/季度，這讓經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人背負(fù)了巨大生存壓力。另外，58同城在青島發(fā)展了100余家“諾家”“安個家”加盟店，出現(xiàn)了商機(jī)、流量傾斜的情況，沒有加盟58同城的公司及其經(jīng)紀(jì)人的獲客量明顯低于加盟店。
??上述聯(lián)盟在信中提出訴求：一、開放58同城、安居客單網(wǎng)，停止捆綁銷售的壟斷行為；二、58同城、安居客單網(wǎng)價格不高于1200元/季度；三、全網(wǎng)通價格不高于2000元/季度；四、商業(yè)端口價格不高于2000元/季度；五、停止網(wǎng)絡(luò)端口的商機(jī)、流量傾斜。
??12月4日，中國房地產(chǎn)報記者就此事向58同城、安居客方面進(jìn)行了了解，回應(yīng)稱，我們在端口收費方面始終遵循市場規(guī)律和公平原則。
??對于調(diào)價問題，58同城、安居客方面表示，自2019年以來，同版本產(chǎn)品一直保持穩(wěn)定的價格體系，未進(jìn)行漲價，結(jié)合市場的需求，公司在2023年對產(chǎn)品服務(wù)進(jìn)行升級，在原有版本的基礎(chǔ)上增加了推廣幣，對應(yīng)地調(diào)整了產(chǎn)品價格，不同梯段的產(chǎn)品設(shè)定了不同的價格?！皟r格體系始終公開透明，沒有任何隱藏費用或附加條件，經(jīng)紀(jì)公司可以清晰地了解不同產(chǎn)品套餐的價格以及對應(yīng)的推廣效果，做出適合自身的選擇。”
??就流量傾斜質(zhì)疑，58同城、安居客方面解釋，我們始終秉持開放共享的原則，為合作經(jīng)紀(jì)公司提供平等的流量機(jī)會，確保每個經(jīng)紀(jì)公司都能夠在公平的市場環(huán)境中獲得應(yīng)有的發(fā)展機(jī)會。
??對于上述回應(yīng)，青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟對于并不滿意。目前，雙方仍僵持不下。實際上，這已不是58同城首次遭遇抵制事件，2018年亦遭遇聯(lián)名抵制，事件一度對企業(yè)產(chǎn)生了不良影響。
??“產(chǎn)品升級”之爭
??所謂“端口”，即線上流量平臺，中介經(jīng)紀(jì)人在獲取房源后靠端口推出房源，租、購房者在平臺上搜索和瀏覽房源信息的平臺。這次矛盾的背后，首要的焦點就是“端口產(chǎn)品升級”的爭議。
??“2023年2月，58同城公司單端口的價格就從1800元/季度漲到2200元/季度，并非回應(yīng)中所說的沒有上漲?！鼻鄭u房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟牽頭人、青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉明輝在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，2024年8月起，58同城又取消了單端口銷售的模式，以捆綁銷售的形式推出了“全網(wǎng)通”產(chǎn)品，全網(wǎng)通包含“58同城+安居客+趕集網(wǎng)”3個端口，相應(yīng)的價格也提高了，但趕集網(wǎng)基本沒有流量，單獨銷售幾乎沒人會買。
??青島某經(jīng)紀(jì)公司一名工作人員也向記者坦言，這一“升級”模式并沒有帶來更多客戶，反而讓他們的運營壓力更大。
??上述經(jīng)紀(jì)公司工作人員介紹，原先公司通常會購買58同城、安居客的單端口，收費是2200元/季度。今年8月，所謂的“產(chǎn)品升級”后，不再單獨銷售上述端口，而是需打包購買全網(wǎng)通產(chǎn)品，即“58同城+安居客+趕集網(wǎng)”三合一產(chǎn)品，該產(chǎn)品分為4個價位，分別是3000元/季度、3500元/季度、4000元/季度、5000元/季度，價格偏高。
??鑒于此，青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟在11月25日就向58同城發(fā)出聯(lián)系函并表示，請貴公司在11月30日前給予復(fù)，若不予回復(fù)或不做合理調(diào)整，青島房地產(chǎn)中介同業(yè)聯(lián)盟將向社會公開提出訴求，并停止采購58同城及旗下房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)端口。12月3日，一則《青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟致58同城的聯(lián)名信》出現(xiàn)在網(wǎng)上，并被媒體報道。
??“現(xiàn)在，加入抵制行動的中介機(jī)構(gòu)已增加至40家?！?12月4日下午，劉明輝在接受采訪時說。
??目前，事件還沒有進(jìn)一步進(jìn)展。
??對于此事，中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為58同城端口費用上漲加重了他們的生存壓力，因此采取了聯(lián)合抵制的行動，這種行動一定程度上是對58同城市場主導(dǎo)地位的一種挑戰(zhàn)，試圖通過集體行動來爭取更合理的合作條件。
??“這種抵制行為可能會對58同城業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定影響，因為它涉及的中介公司數(shù)量較多，且這些公司可能在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場中占有重要地位?！卑匚南舱J(rèn)為。
??信心下挫
??聯(lián)名信中還提及了青島樓市近些年信心受挫的情況。
??劉明輝表示，當(dāng)前，青島樓市大環(huán)境仍難言樂觀，房屋成交量、房屋成交價下探，經(jīng)紀(jì)人的開單率降低，收入自然也跟著減少，端口費在此時進(jìn)行調(diào)整，無疑背離了企業(yè)的價值，也不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。
??根據(jù)貝殼年度市場觀察數(shù)據(jù)，2019年~2021年，青島成交整體向好，2021年成交總量突破20萬套；進(jìn)入2022年，新房、二手房總成交量下降29.9%；到了2023年，限購、限售全面放開，不少購房客戶由新房流向二手房，二手房成交65679套逼近2021年最好表現(xiàn)。從價格看，青島的新房成交均價自2019年一路上行到2022年達(dá)15851元/平方米，2023年止升轉(zhuǎn)降，降至14681元/平方米；二手成交價整體同樣是下降走勢。
??來到2024年，青島樓市行情依然微妙。
??根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年1~11月，青島商品房市場累計簽約金額約1518億元，同比大幅下滑17.2%；簽約面積約1100萬平方米，同比下滑13.3%；累計簽約套數(shù)88294套，同比下滑19.6%。從價格來看，1~11月青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價為13795元/平方米，同比下滑4.6%。
??在2024年下半年各類利好政策密集出臺以來，青島的樓市狀況有所回暖。11月，青島商品房簽約量明顯上漲，簽約7204套、約89.42萬平方米、125.27億元，簽約均價14008元/平方米，簽約均價環(huán)比下滑5.8%，簽約套數(shù)、面積、金額環(huán)比明顯上漲26.7%、23.7%和16.5%。
??“樓市量價齊升時，端口費上漲或許還能算合理，如今的樓市本就在調(diào)整中，需要給予支持。此時端口費向上調(diào)整，對經(jīng)紀(jì)人來說無異于雪上加霜?！币幻本┑貐^(qū)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
??“58同城方面對產(chǎn)品的優(yōu)化升級是其自身的商業(yè)規(guī)劃，中介公司可以自由選擇是否使用，但在目前的樓市背景下，還是比較鼓勵平臺公司適當(dāng)降低一些費用以適應(yīng)市場環(huán)境的變化?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。
??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)下，房地產(chǎn)市場雖有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)中介人士對前路依舊迷茫，在多花錢購買了更多端口后，銷售的結(jié)果不如預(yù)期，這的確很難讓人滿意。不過，我們并不能完全否定端口平臺的價值，從商業(yè)角度來講，合作雙方應(yīng)該互惠共贏，加強(qiáng)溝通，才能達(dá)到利益最大化。無休止的“打口水戰(zhàn)”只會消耗雙方精力和聲譽，不利于各自發(fā)展。
??流量與博弈
??流量的轉(zhuǎn)化率，也是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士口中的一個高頻詞。
??“除了58同城端口外，青島的傳統(tǒng)非貝系房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還在使用幸福里、搜房網(wǎng)，但是使用搜房網(wǎng)的較少。”一名青島的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，近年來，端口帶來的成交轉(zhuǎn)化率也在降低。58系端口二手房的成交轉(zhuǎn)化率已由2021年的約40%下降到如今的不到20%；幸福里的轉(zhuǎn)化率占比則更低。
??實際上，買房是非常低頻的需求，維持高流量，一是需要海量房源的支撐，二是需要進(jìn)行各種流量置換。然而，即便進(jìn)行了流量投入，也并不一定能帶來成交的轉(zhuǎn)化。中國房地產(chǎn)報記者搜索黑貓投訴消費者服務(wù)平臺發(fā)現(xiàn)，亦有多位網(wǎng)友投訴，在58安居客開通端口后沒什么效果，紛紛要求退款。
??對于流量問題，青島房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和58同城亦有爭論。
??柏文喜直言，這種爭論反映了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與平臺之間在市場定價權(quán)和資源分配上的博弈。中介機(jī)構(gòu)試圖通過抵制行動來爭取更合理的合作條件，而58同城則強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的價值和市場的開放性。
??實際上，58同城遭遇房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)抵制事件早在6年前也有發(fā)生。2018年，一份《北京中介聯(lián)盟對58集團(tuán)房源發(fā)布端口漲價通知的回復(fù)函》被多家媒體轉(zhuǎn)載，在這份加蓋了我愛我家、鏈家、麥田3家企業(yè)公章的文件中，北京中介聯(lián)盟對58集團(tuán)各類房源發(fā)布端口（含58同城、安居客和趕集網(wǎng)）提出了三項要求：一、2018年全年，58集團(tuán)各類房源發(fā)布端口（含58同城、安居客和趕集網(wǎng)）售價均不得上漲；二、不得取消現(xiàn)行的低版本產(chǎn)品，不得強(qiáng)制要求或變相要求中介公司購買高版本產(chǎn)品；三、在北京區(qū)域的售價須在2017年12月的售價基礎(chǔ)上給予5折優(yōu)惠。
??博弈之下，不少中介機(jī)構(gòu)開始嘗試擺脫對這類綜合平臺的依賴。
??“現(xiàn)在，許多經(jīng)紀(jì)人在使用抖音、快手、小紅書等渠道自媒體獲客?！鄙鲜銮鄭u經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
??近幾年來，鏈家、我愛我家等大型中介品牌也在加快推廣自有端口平臺，并取得較不錯的效果。根據(jù)極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的《2019年房產(chǎn)信息服務(wù)行業(yè)研究報告》，垂直平臺中，安居客、貝殼找房、鏈家的活躍人數(shù)位于前三甲，2019年6月份活躍用戶人數(shù)分別為1931.5萬、614.4萬和408.5萬。
??數(shù)據(jù)仍在變化。2024年第三季度，貝殼找房平臺的移動月活躍用戶數(shù)量平均為4620萬名；2024年上半年，我愛我家小程序端的月活躍用戶人數(shù)達(dá)239萬，同比增長約9%，PC端月活躍用戶人數(shù)達(dá)804萬，同比上升約47%。
??青島中介與58同城的這次博弈，又將給雙方帶來怎樣的結(jié)果？
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